Übertragung von Immobilien – Steuern und Abgaben

So mancher "Häuslebauer" kauft ein Grundstück und lässt darauf anschließend ein Haus bauen. Oft kommt beides aus einer Hand: nämlich von einem Bauträger. Meist hat dieser das Grundstück für genau diesen Zweck gekauft und lässt darauf nun das Haus bauen. Das Grundstück und das zu bauende Haus veräußert er als Paket. Dies ist durchaus praktisch für den Käufer, denn dieser hat dadurch nur einen Ansprechpartner. Das vereinfacht vieles und schafft klare Verhältnisse bei Zeitverzögerungen und Baumängeln.

Andererseits entsteht dadurch auch ein steuerlicher Nachteil: Der Käufer muss Grunderwerbssteuer für das Haus und das Grundstück bezahlen, denn der Vertrag betrifft beides. Steuerlich günstiger wäre es, Grundstückskauf und Bauvertrag zu trennen und auf unterschiedliche Vertragspartner zu verteilen. Der Grundstückskaufvertrag sollte dann keine vertraglichen Regelungen enthalten, die den Hausbau betreffen. So fällt nur für das Grundstück Grunderwerbssteuer an. Der Rest ist ein normaler Werkvertrag und hat nichts mit dem Grunderwerb zu tun, sodass auch keine Grunderwerbssteuer fällig wird.

Wird eine Immobilie vererbt oder verschenkt, ist häufig Erbschaft- und Schenkungssteuer zu zahlen. Deren Höhe richtet sich nach dem Verkehrswert der Immobilie und nach der Steuerklasse, ist also hier vom Verwandtschaftsgrad der Beteiligten abhängig.

Eine Faustregel besagt: Je geringer der Verkehrswert und je enger der Verwandtschaftsgrad, desto niedriger ist der Steuersatz.
Am besten kann man Steuern sparen, wenn man unter dem Freibetrag bleibt: Bei Ehegatten und eingetragenen Lebenspartnern liegt dieser bei 500.000 Euro und bei Kindern bei 400.000 Euro. Für Kinder der Kinder (also Enkel) gibt es einen Freibetrag von 200.000 Euro.

Einige Erben von Wohnimmobilien innerhalb der EU sind von der Erbschaftsteuer befreit. Voraussetzung ist: Sie nutzen die Immobilie zehn Jahre lang selbst als ihren Hauptwohnsitz. Dies gilt für Ehegatten, eingetragene Lebenspartner, Kinder und für Enkel, deren Eltern nicht mehr leben. Allerdings gibt es ein paar Fallstricke. Beispielsweise muss die Wohnung sofort nach dem Erbfall bezogen werden. Auch sind lediglich Immobilien mit einer Wohnfläche bis 200 Quadratmeter steuerfrei. Bei einer größeren Wohnfläche ist die zusätzliche Fläche zu versteuern.

Der Bundesfinanzhof hat eine für Steuerzahler positive Entscheidung gefällt: Wenn ein Steuerpflichtiger eine Wohnung erbt, die direkt an seine selbst genutzte Wohnung grenzt - zum Beispiel eine Doppelhaushälfte - kann die Erbschaft wie bei dem oben erwähnten Familienheim steuerbefreit sein. Voraussetzung ist lediglich, dass die geerbte Wohnung zur unverzüglichen Selbstnutzung bestimmt ist. "Unverzüglich" bedeutet: Die Gerichte geben dem Erben meist sechs Monate Zeit für Umzug und Renovierung.

Im konkreten Fall war der Erbe nicht sofort eingezogen, weil in der von seinem Vater geerbten Doppelhaushälfte vorher umfassende Renovierungs- und Sanierungsarbeiten wegen eines Wasserschadens erforderlich waren. Danach nutzte der Erbe beide Hälften des Hauses. Der Bundesfinanzhof erläuterte: Die "unverzügliche Selbstnutzung" könne auch bei mehr als sechs Monaten vorliegen, wenn zunächst Bauarbeiten zur Beseitigung erheblicher Mängel stattfänden. Entscheidend sei, dass der Erbe sich ausreichend für einen möglichst schnellen Baufortschritt einsetze. Dabei könne man von dem Erben jedoch nur in angemessenem Rahmen eine Betätigung verlangen. Das Verfahren wurde zur Prüfung dieser Umstände wieder an die Vorinstanz zurückverwiesen (Urteil vom 06.05.2021, Az. II R 46/19).

Eine vermietete Immobilie stellt oft einen wichtigen Teil des Broterwerbs für den Eigentümer dar oder sichert dessen Altersvorsorge. Eine selbstgenutzte Immobilie bewahrt ihren Eigentümer oder schließlich auch dessen Erben davor, eine teure Miete zahlen zu müssen.

Nun sind aber nicht alle Erben reich oder haben ein gutes Einkommen. Muss man in jedem Fall eine wertvolle geerbte Immobilie verkaufen, um die Erbschaftsteuer bezahlen zu können?

Tatsächlich lässt sich dies oft vermeiden. Das Erbschaftsteuerrecht räumt Erben die Möglichkeit ein, eine Stundung der Erbschaftsteuer für bis zu zehn Jahre zu beantragen, wenn sie ansonsten die Steuer nur durch einen Verkauf der Immobilie bezahlen könnten. Dies gilt für Ein- und Zweifamilienhäuser wie auch für Eigentumswohnungen. Eine Stundung kann also dabei helfen, die vermietete Immobilie zu behalten.

Möglich ist eine Stundung auch bei einer Schenkung. Hier gibt es jedoch einen Unterschied: Bei einer Erbschaft sind für die Stundung keine Zinsen an das Finanzamt zu zahlen. Bei einer Schenkung fallen Zinsen an (§ 28 Abs. 3 ErbStG). Die Immobilie darf nicht zu einem Betriebsvermögen gehören.

Wer eine vermietete Immobilie im Inland oder in der EU erbt, kann eine besondere Steuererleichterung nutzen: Das Haus oder die Wohnung wird bei der Steuerberechnung mit lediglich 90 Prozent seines Wertes angesetzt. Dadurch reduziert sich natürlich die anfallende Steuer. Die gesetzliche Reglung ist in § 13d ErbStG zu finden.

Werbungskosten sind die Kosten, die man für den "Erwerb" des Einkommens zu investieren hat. Diese Kosten kann man bei der Ermittlung der Einkommenssteuer absetzen. Sie verringern also das zu versteuernde Einkommen.
Kauft man eine Immobilie auf Kredit, sind die Schuldzinsen als Werbungskosten anzusehen. Allerdings unter der Voraussetzung, dass die Immobilie dem Einkommenserwerb dient, dass sie also vermietet wird.

Probleme gibt es oft, wenn das neue Haus teilweise selbst genutzt und zum Teil vermietet werden soll. Dazu hat der Bundesfinanzhof entschieden, dass die Schuldzinsen für das Darlehen, mit dem der vermietete Teil des Hauses finanziert wird, absetzbar sind, wenn im notariellen Kaufvertrag ein deutlicher Unterschied zwischen dem vermieteten und dem selbstgenutzten Teil des Hauses gemacht wird. Auch muss die Zahlung getrennt erfolgen, es darf also nicht der Gesamtkaufpreis auf einen Schlag vom gleichen Konto aus beglichen werden. Zu empfehlen sind unterschiedliche Bankkonten.

Im verhandelten Fall waren der selbst bewohnte Teil des Hauses und der vermietete Teil mit verschiedenen Darlehen finanziert worden. Bei solchen Konstruktionen kommt es sehr auf die richtige Formulierung des Kaufvertrages an. Wenn der Eindruck entsteht, dass die Trennung beider Gebäudeteile ganz offensichtlich nur steuerliche Gründe hat, kann dies vom Finanzamt als rechtsmissbräuchlich angesehen werden. Schnell ist dann die ganze Konstruktion hinfällig (BFH, Urteil vom 1.4.2009, Az. IX R 35/08).

Zu den Anschaffungskosten zählen die Kosten für den Notar im Zusammenhang mit der Beurkundung des Kaufvertrages, die Auflassung, die Grunderwerbsteuer, die Gebühren des Grundbuchamts für die Eintragung als neuer Eigentümer und auch eine Maklerprovision. Diese Kosten können wie der Kaufpreis nur über einen längeren Zeitraum, meist 50 Jahre, abgeschrieben werden.

Die Geldbeschaffungskosten können jedoch sofort abgesetzt werden. Dazu zählen Bankgebühren für den Abschluss des Darlehens, Fahrtkosten und Porto im Zusammenhang mit der Finanzierung und auch Notar- und Grundbuchgebühren, die bei der Bestellung und Eintragung von Hypotheken und Grundschulden zu bezahlen sind.

Nutzt man die vom Gesetzgeber gewährten Möglichkeiten, kann man bei der Übertragung von Immobilien einiges an Geld sparen. Allerdings sollte man dabei unbedingt kompetente Beratung in Anspruch nehmen. Denn: Eine steuerlich sinnvolle Konstruktion kann erbrechtliche Nachteile haben und umgekehrt. Häufig kommt es sehr auf die richtige Formulierung von Verträgen an. Dies gilt auch für Testamente oder Schenkungsverträge. Kompetente Beratung zu diesen Themen finden Sie bei einem Fachanwalt für Erbrecht oder Steuerrecht.