Darf der Vermieter einen Zweitschlüssel haben?

Hier ist jedoch die Rechtslage eindeutig: Der Vermieter hat kein Recht auf einen Zweitschlüssel. Zwar ist er immer noch der Eigentümer der Wohnung. Das Nutzungsrecht daran hat er jedoch auf seine Mieter übertragen. Diese haben nun das Hausrecht inne und dürfen allein bestimmen, wer ein und ausgeht und wann das passiert. Niemand anders hat das Recht, eine ständige Zutrittsmöglichkeit zur Wohnung zu verlangen. Daher muss der Vermieter bei der Wohnungsübergabe alle Schlüssel an die Mieter übergeben.

Der Mieter ist sogar dazu berechtigt, fristlos den Mietvertrag zu kündigen, wenn der Vermieter ohne seine Einwilligung einen Wohnungsschlüssel behalten hat und diesen auch benutzt. Dies hat das Oberlandesgericht Celle entschieden. In diesem Fall hatte der Vermieter mit einem Zweitschlüssel, von dem der Mieter nichts wusste, die Wohnung betreten.

Dem Urteil zufolge ist die Überlassung der Wohnung zur alleinigen Nutzung eine Hauptpflicht des Vermieters aus dem Mietvertrag. Der Vermieter gebe mit seiner Unterschrift unter dem Vertrag seine unmittelbare Verfügungsmöglichkeit über die Wohnung auf. Wenn er nun ohne zwingenden Grund – wie etwa einen Wasserrohrbruch – die Wohnung betrete, ohne den Mieter zu fragen, stelle dies einen schweren Vertragsverstoß dar. Eine fristlose Kündigung durch den Mieter sei dann gerechtfertigt. Eine vorherige Abmahnung sei nicht erforderlich. Dies gilt für Mietwohnungen ebenso wie für gewerbliche Mietverhältnisse (Oberlandesgericht Celle, Beschluss vom 5.10.2006, Az. 13 U 182/06).

In Heidelberg wurde ein Fall verhandelt, bei dem ein Vermieter mit Hilfe eines Universalschlüssels die Mietwohnung betreten hatte. Der Vermieter wohnte selbst in der Wohnung darunter. Er war der Überzeugung, dass er die Wohnung ohne Weiteres hatte betreten dürfen.

Seine Begründung: Einerseits wollte er den neu verlegten Telefonanschluss kontrollieren, andererseits aber auch die Waschmaschine der Mieterin ausschalten, die ihm um 21 Uhr abends schlicht zu laut war. Das Gericht erklärte die daraufhin erfolgte fristlose Kündigung der Mieterin für rechtens. Die bedenkenlose Benutzung des Universalschlüssels sei ein schwerer Eingriff in die Privatsphäre der Mieterin. Es sei ihr nicht zumutbar, noch bis zum Ende der regulären Kündigungsfrist weiter in der Wohnung zu wohnen. Schließlich könne sich die Mieterin in ihrem eigenen Lebensbereich nicht mehr sicher und ungestört fühlen, wenn es jederzeit möglich sei, dass der Vermieter in ihrer Wohnung herumlaufe, um irgendwelche Haushaltsgeräte abzuschalten (Amtsgericht Heidelberg, Urteil vom 6.11.1975, Az. 23 C 144/75).

Wenn sich ein Vermieter Zugang zur Wohnung verschafft, weil diese in Abwesenheit des Mieters unter Wasser oder in Flammen steht, werden die Gerichte darin im Normalfall keinen Kündigungsgrund sehen. Trotzdem hat der Vermieter kein Recht dazu, einen Zweitschlüssel zu behalten, weil er für solche Notfälle vorsorgen will. Der Grund: Der Mieter ist aus dem Mietvertrag auch ohne besondere Vereinbarung verpflichtet, die Mietwohnung sorgsam zu behandeln und Schäden – soweit möglich – davon abzuwenden. Dies gilt auch während seiner Abwesenheit etwa im Urlaub. Daher besteht kein Grund, dem Vermieter das Recht auf einen Zweitschlüssel einzuräumen.

Der Mieter hat nicht die Pflicht, während seiner Abwesenheit einen Wohnungsschlüssel beim Vermieter zu deponieren. Eine solche Maßnahme kann sich natürlich trotzdem im beiderseitigen Interesse als praktisch erweisen, wenn es doch einmal zu einer Notsituation kommen sollte. Eine gute Zwischenlösung besteht darin, den Schlüssel bei jemand anderem zu hinterlegen – zum Beispiel einem Nachbarn – und den Vermieter darüber zu informieren.

Dem Vermieter steht nur in sehr wenigen Fällen das Recht zu, die Mietwohnung zu betreten. Nämlich:

- Um die Wohnung Kauf- und Mietinteressenten zu zeigen,
- um Modernisierungs- und Instandhaltungsmaßnahmen vorzubereiten,
- um Ursachen für Mängel oder Schäden festzustellen,
- wenn es einen begründeten Verdacht für eine vertragswidrige Nutzung gibt (gewerbliche Nutzung, übermäßige Tierhaltung),
- zum Ablesen von Zählern.

Aber auch in diesen Fällen darf keine Spontanbesichtigung erfolgen. Stattdessen muss der Vermieter rechtzeitig mit dem Mieter einen Termin vereinbaren, vorzugsweise einige Tage vorher. Auch darf der Termin nicht zur Unzeit stattfinden, also nicht nachts, frühmorgens oder spätabends. Der Vermieter darf die Wohnung in Abwesenheit des Mieters nicht betreten. Hält er sich nicht daran und betritt die Wohnung ohne Zustimmung, macht er sich strafbar wegen Hausfriedensbruchs.

Hinzu kommt: Vertragliche Vereinbarungen, nach denen der Vermieter nach Belieben die Wohnung betreten darf, sind in aller Regel unwirksam.

Der Bundesgerichtshof hat 2014 entschieden, dass Vermieter kein Recht auf regelmäßige, anlasslose Kontrollen des Zustands der Wohnung haben. Es muss also immer einer der oben genannten, konkreten Gründe vorliegen (Urteil vom 4.6.2014, Az. VIII ZR 289/13).

Falls Ihr Vermieter sich Rechte herausnimmt, die er nicht hat, ist eine Beratung bei einem guten Fachanwalt für Mietrecht zu empfehlen. Dieser kann Ihnen am besten raten, was in Ihrem Fall das effektivste Vorgehen ist.