Versteigerung von Grundstücken
09.03.2007, Autor: Frau Gudrun Fuchs / Lesedauer ca. 3 Min. (4048 mal gelesen)
Grundstücke werden sehr häufig zur Absicherung von Krediten verwendet. Wenn es Schwierigkeiten bei der Rückzahlung des Kredits gibt, steht das Grundstück dann zur Versteigerung an. In diesen Beitrag wird dargestellt, wie so ein Verfahren abläuft und wie man sich "aus der Sicht des Kreditnehmers" vorteilhaft verhält.
Weitere Informationen zu diesem Thema finden Sie auf meiner Seite www.rain-fuchs.de.
1. Ablauf eines Versteigerungsverfahrens
1.1. Bewertung des Grundstücks
Das Grundstück wird auf Anordnung des Gerichts von einem Sachverständigen geschätzt. Hierdurch wird der Verkehrswert bestimmt. Dieser Wert ist wichtig um die Verschleuderung des Grundstücks zu verhindern.
1.2. Geringstes Gebot
Das Gericht setzt das geringste Gebot fest. Das geringste Gebot besteht in der Regel aus:
* Grundschulden, die nicht für den erstrangigen Gläubiger eingetragen sind.
* Verfahrenskosten
* Vorschüsse einer Zwangsverwaltung
* öffentlichen Grundstückslasten
1.3. Bietstunde
Die Bietstunde dauert mindestens eine halbe Stunde. Gebote werden häufig erst am Ende abgegeben.
Der Zuschlag wird von Amts wegen versagt, wenn das Meistgebot 5/10 des festgesetzten Verkehrswerts nicht erreicht. Auf Antrag eines Gläubigers ist der Zuschlag zu versagen, wenn das Meistgebot 7/10 des festgesetzten Verkehrswert nicht erreicht. Wenn bereits einmal eine Zuschlagsversagung erfolgt ist, kann der Zuschlag im nächsten Termin sogar erteilt werden, wenn die 5/10-Grenze nicht erreicht ist.
Wichtig ist, dass die Rechte, die bestehen bleiben, also im geringsten Gebot mit enthalten sind, nicht mit genannt werden. Diese müssen nur gedanklich berücksichtigt werden.
2. Einstellung des Verfahrens zur Verhinderung der Zwangsversteigerung
Der Schuldner kann Einstellung der Zwangsvollstreckung für höchstens sechs Monate beantragen. Der Antrag hat Aussicht auf Erfolg, wenn hierdurch die Versteigerung vermieden werden kann.
3. Einstweilige Einstellung des Verfahren wegen besonderer Härte
Während des gesamten Verfahrens kann ein Antrag auf Einstellung gestellt werden, wenn ganz besondere Umstände zu einer Härte führen, die mit den guten Sitten nicht vereinbar ist. Wenn das Verfahren zwei Mal nach § 30 a ZVG eingestellt wurde, ist aber auch dies nicht mehr möglich.
Der Antrag wegen besonderer Härte hat zum Beispiel Aussicht auf Erfolg, wenn:
* der Schuldner eine Möglichkeit hat, das Grundstück zu verkaufen.
* bei einer Verschleuderung des Grundstücks.
* bei Lebens- oder Leibesgefahr für den Schuldner oder eines nahen Angehörigen
des Schuldners.
4. Einstellung der Zwangsräumung wegen besonderer Härte
Mit der Erteilung des Zuschlags hat der Gläubiger auch einen Räumungstitel gegen den früheren Eigentümer des Grundstücks. Er kann sofort den Gerichtsvollzieher beauftragen.
Der Schuldner kann auch einen Antrag auf Räumungsschutz stellen. Dies muss bis spätestens zwei Wochen vor dem Räumungstermin geschehen. Der Antrag hat zum Beispiel Aussicht auf Erfolg, wenn:
* hierdurch ein kurzfristiger Zwischenumzug des früheren Grundstückseigentümers vermieden wird.
* der Gesundheitszustand des Grundstückseigentümers schlecht ist.
5. Taktik des Schuldners
Während des ganzen Verfahrens sollte der Schuldner versuchen mit den Gläubigern zu verhandeln. Hierzu sollte er realistische Vorschläge ausarbeiten um die Zwangsversteigerung zu verhindern.
Der Schuldner kann versuchen für das Zwangsversteigerungsverfahren Prozesskostenhilfe zu bekommen. Dann erhält er die Kosten des eigenen Rechtsanwaltes.
Wenn es dem Schuldner gelingt, vor dem Versteigerungstermin eine größere Geldsumme von dritter Seite zu bekommen, sollte er versuchen, sich mit demjenigen Gläubiger, der an erster Rangstelle steht, zu einigen. Dieser ist dann oft bereit, Zustimmung zur Einstellung der Zwangsvollstreckung zu erteilen.
Der Schuldner kann die Forderung noch im Termin ablösen. Wenn die Zwangsversteigerung bestrangig aus einer kleinen Forderung betrieben wird, kann durch eine Ablösung auch mit einem geringen Geldbetrag der Zuschlag verhindert werden. Der Schuldner muss hier jedoch darauf achten, dass er sämtliche Gerichtskosten bar ablösen kann.
Wenn eine Versteigerung wirklich nicht abzuwenden ist, sollte der Schuldner versuchen wenigstens ein wirtschaftlich gutes Ergebnis zu erzielen. Hierzu gehört auch, dass er das Eigentum nach wie vor in gutem Zustand erhält. Er sollte sich sogar selbst um Versteigerungsinteressenten bemühen.
Weitere Informationen zu diesem Thema finden Sie auf meiner Seite www.rain-fuchs.de.
1. Ablauf eines Versteigerungsverfahrens
1.1. Bewertung des Grundstücks
Das Grundstück wird auf Anordnung des Gerichts von einem Sachverständigen geschätzt. Hierdurch wird der Verkehrswert bestimmt. Dieser Wert ist wichtig um die Verschleuderung des Grundstücks zu verhindern.
1.2. Geringstes Gebot
Das Gericht setzt das geringste Gebot fest. Das geringste Gebot besteht in der Regel aus:
* Grundschulden, die nicht für den erstrangigen Gläubiger eingetragen sind.
* Verfahrenskosten
* Vorschüsse einer Zwangsverwaltung
* öffentlichen Grundstückslasten
1.3. Bietstunde
Die Bietstunde dauert mindestens eine halbe Stunde. Gebote werden häufig erst am Ende abgegeben.
Der Zuschlag wird von Amts wegen versagt, wenn das Meistgebot 5/10 des festgesetzten Verkehrswerts nicht erreicht. Auf Antrag eines Gläubigers ist der Zuschlag zu versagen, wenn das Meistgebot 7/10 des festgesetzten Verkehrswert nicht erreicht. Wenn bereits einmal eine Zuschlagsversagung erfolgt ist, kann der Zuschlag im nächsten Termin sogar erteilt werden, wenn die 5/10-Grenze nicht erreicht ist.
Wichtig ist, dass die Rechte, die bestehen bleiben, also im geringsten Gebot mit enthalten sind, nicht mit genannt werden. Diese müssen nur gedanklich berücksichtigt werden.
2. Einstellung des Verfahrens zur Verhinderung der Zwangsversteigerung
Der Schuldner kann Einstellung der Zwangsvollstreckung für höchstens sechs Monate beantragen. Der Antrag hat Aussicht auf Erfolg, wenn hierdurch die Versteigerung vermieden werden kann.
3. Einstweilige Einstellung des Verfahren wegen besonderer Härte
Während des gesamten Verfahrens kann ein Antrag auf Einstellung gestellt werden, wenn ganz besondere Umstände zu einer Härte führen, die mit den guten Sitten nicht vereinbar ist. Wenn das Verfahren zwei Mal nach § 30 a ZVG eingestellt wurde, ist aber auch dies nicht mehr möglich.
Der Antrag wegen besonderer Härte hat zum Beispiel Aussicht auf Erfolg, wenn:
* der Schuldner eine Möglichkeit hat, das Grundstück zu verkaufen.
* bei einer Verschleuderung des Grundstücks.
* bei Lebens- oder Leibesgefahr für den Schuldner oder eines nahen Angehörigen
des Schuldners.
4. Einstellung der Zwangsräumung wegen besonderer Härte
Mit der Erteilung des Zuschlags hat der Gläubiger auch einen Räumungstitel gegen den früheren Eigentümer des Grundstücks. Er kann sofort den Gerichtsvollzieher beauftragen.
Der Schuldner kann auch einen Antrag auf Räumungsschutz stellen. Dies muss bis spätestens zwei Wochen vor dem Räumungstermin geschehen. Der Antrag hat zum Beispiel Aussicht auf Erfolg, wenn:
* hierdurch ein kurzfristiger Zwischenumzug des früheren Grundstückseigentümers vermieden wird.
* der Gesundheitszustand des Grundstückseigentümers schlecht ist.
5. Taktik des Schuldners
Während des ganzen Verfahrens sollte der Schuldner versuchen mit den Gläubigern zu verhandeln. Hierzu sollte er realistische Vorschläge ausarbeiten um die Zwangsversteigerung zu verhindern.
Der Schuldner kann versuchen für das Zwangsversteigerungsverfahren Prozesskostenhilfe zu bekommen. Dann erhält er die Kosten des eigenen Rechtsanwaltes.
Wenn es dem Schuldner gelingt, vor dem Versteigerungstermin eine größere Geldsumme von dritter Seite zu bekommen, sollte er versuchen, sich mit demjenigen Gläubiger, der an erster Rangstelle steht, zu einigen. Dieser ist dann oft bereit, Zustimmung zur Einstellung der Zwangsvollstreckung zu erteilen.
Der Schuldner kann die Forderung noch im Termin ablösen. Wenn die Zwangsversteigerung bestrangig aus einer kleinen Forderung betrieben wird, kann durch eine Ablösung auch mit einem geringen Geldbetrag der Zuschlag verhindert werden. Der Schuldner muss hier jedoch darauf achten, dass er sämtliche Gerichtskosten bar ablösen kann.
Wenn eine Versteigerung wirklich nicht abzuwenden ist, sollte der Schuldner versuchen wenigstens ein wirtschaftlich gutes Ergebnis zu erzielen. Hierzu gehört auch, dass er das Eigentum nach wie vor in gutem Zustand erhält. Er sollte sich sogar selbst um Versteigerungsinteressenten bemühen.
