Wann darf der Vermieter dem Mieter wegen Vertragsverletzung kündigen?

Man spricht von einer Vertragsverletzung, wenn der Mieter seine im Mietvertrag vereinbarten Pflichten schuldhaft verletzt. Dazu gehören ausdrücklich vereinbarte Pflichten, wie die Mietzahlung, oder, dass die Wohnung zum Wohnen da ist und nicht für andere Zwecke.
Pflichten können sich auch aus der Hausordnung ergeben, die in der Regel Vertragsbestandteil ist. Ein Beispiel dafür ist die Einhaltung von bestimmten Ruhezeiten.
Es kann sich jedoch auch um Pflichten handeln, die nicht ausdrücklich im Mietvertrag geregelt sind, die aber als Nebenpflichten damit verbunden sind – zum Beispiel die Obhutspflicht gegenüber der Mietsache, die den Mieter verpflichtet, einigermaßen sorgsam mit der Wohnung umzugehen. Für eine Kündigung wegen der Verletzung mietvertraglicher Pflichten muss in jedem Fall eine erhebliche Pflichtverletzung vorliegen.

Vermieter können ordentlich oder außerordentlich kündigen. Ordentlich bedeutet: mit der gesetzlichen Frist von mindestens drei Monaten. Außerordentlich heißt: in der Regel fristlos. Eine Vertragsverletzung kann beide Arten von Kündigungen begründen. Eine fristlose Kündigung ist erlaubt, wenn die Fortsetzung des Mietverhältnisses für den Vermieter derartig unzumutbar geworden ist, dass man ihm nicht einmal mehr zumuten kann, noch die Kündigungsfrist abzuwarten.

Zahlungsschwierigkeiten sind einer der häufigsten Gründe für Kündigungen wegen Vertragsverletzung.

Wenn ein Mieter für zwei aufeinander folgende Termine mit der Miete in Verzug ist (oder zumindest mit einem Teil davon, der eine Monatsmiete überschreitet) kann der Vermieter ihm fristlos kündigen. Dies gilt ebenso, wenn der Mieter in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht.

Der Vermieter kann allerdings wegen Zahlungsrückständen genauso auch ordentlich mit gesetzlicher Frist kündigen. Und: Ein Zahlungsrückstand, der noch nicht für eine fristlose Kündigung ausreicht, kann eine ordentliche Kündigung begründen. Es kommt oft vor, dass beide Kündigungsarten kombiniert werden, damit letztendlich eine Kündigung greift.

Zwar steht es nicht ausdrücklich im Mietvertrag. Trotzdem gilt: Mieter im Mehrfamilienhaus haben eine Pflicht zur gegenseitigen Rücksichtnahme. Durch diese wird ein geordnetes Zusammenleben erst ermöglicht. Jeder Mieter muss sich bei der Nutzung der Mieträume so verhalten, dass andere nicht über das unvermeidbare Maß hinaus beeinträchtigt werden. Kommt es zu massiven Beeinträchtigungen des Hausfriedens, kann dies eine ordentliche oder außerordentliche Kündigung rechtfertigen.

Meist ist die Hausordnung Teil des Mietvertrages. Daher können Verstöße gegen sie eine Kündigung rechtfertigen. Beispiele:

- Verstöße gegen die Ruhezeiten,
- keine Durchführung der abwechselnden Treppenhausreinigung,
- Verstöße gegen eine abwechselnde Schneeräumpflicht,
- Zustellen von Fluchtwegen (Flur, Treppenhaus) durch Gerümpel, Fahrräder oder Schuhschränke.

Aber: Nur ganz erhebliche und wiederholte Verstöße gegen die Hausordnung rechtfertigen eine Kündigung.

Wichtig ist außerdem: In der Hausordnung darf der Vermieter nicht alles vorschreiben, was er gern möchte. Unwirksam sind folgende Regelungen:

- Generelles Tierhaltungsverbot,
- generelles Musizierverbot,
- Übernachtungsverbot für Besucher,
- Bade- und Duschverbot nach 22 Uhr,
- generelles Kinderwagenverbot im Hausflur.

Im Mietvertrag lässt sich wirksam ein Tierhaltungsverbot vereinbaren, wenn dies individuell zwischen beiden Parteien abgesprochen und schriftlich fixiert wird. Es darf also nicht in einem standardisierten Formularvertrag stehen und der Mieter muss bei der Verhandlung ein echtes Mitspracherecht haben. Nur dann handelt es sich um eine Individualvereinbarung.

Der Vermieter darf grundsätzlich die Haltung von gefährlichen Tieren verbieten, etwa von Kampfhunden oder Giftschlangen. Generell nicht untersagt werden darf die Haltung von Kleintieren (Vögel, Fische, Meerschweinchen). Auch bei einem ungefährlichen Hund braucht es schon konkrete Gründe, damit der Vermieter seine Zustimmung verweigern kann (AG München vom 3.8.2018, Az. 411 C 976/18). Bei Kampfhunden sieht dies allerdings anders aus.

Ein ganz normaler Mietvertrag berechtigt den Mieter dazu, in der Wohnung zu wohnen. Er ist jedoch nicht dazu berechtigt, darin ein Gewerbe zu betreiben. Verbieten (und bei Weiterbetrieb kündigen) kann der Vermieter insbesondere ein Gewerbe mit Außenwirkung (Werbung mit der Adresse der Wohnung, Plakate am Haus, Kundenverkehr, Mitarbeiter). Ein klassisches Beispiel ist die Prostitution. Aber auch lautstarker Musikunterricht oder ein Maklerbüro mit Mitarbeitern in der Wohnung können für Ärger sorgen.

Das Amtsgericht München erklärte die Kündigung im Fall einer Skiwerkstatt mit erheblichem Kundenverkehr für rechtens, die ohne Erlaubnis des Vermieters in der Garage einer gemieteten Doppelhaushälfte betrieben wurde. Das Gericht erklärte, dass es nicht darauf ankomme, ob die zuständige Behörde einen Gewerbeschein erteilt habe (Urteil vom 30.11.2018, Az. 423 C 8953/17).

Aber: Tätigkeiten ohne Außenwirkung, die niemanden stören und welche die Wohnung nicht übermäßig beeinträchtigen, kann der Vermieter nicht verbieten (Journalist, Lektor, Webdesigner ohne Kundenverkehr, Kundenberatung nur telefonisch).

Den Vermieter geht es grundsätzlich gar nichts an, ob sein Mieter Ordnung hält und ständig putzt oder ob er seine Mieträume eher unaufgeräumt lässt. Allerdings gibt es für alles auch Grenzen – speziell dann, wenn der Bestand der Mietwohnung oder der Immobilie durch Vernachlässigung wirklich in Gefahr ist. § 543 Abs. 2 BGB räumt dem Vermieter in solchen Fällen das Recht zur außerordentlichen Kündigung ein.

Beispiel: Das Landgericht Nürnberg-Fürth beschäftigte sich mit dem Fall eines Mieters, dessen Vermieter ihm nach 30 Jahren Mietzeit wegen Vernachlässigung der Wohnung gekündigt hatte. Beim Ortstermin stellte sich heraus, dass die Wohnung insgesamt stark verschmutzt und das Bad nicht mehr zu benutzen war. Ein Zimmer war so sehr mit Möbeln zugestellt, dass es nicht mehr betreten werden konnte. Der Mieter heizte lediglich noch über einen in der Küche aufgestellten Elektro-Radiator und ließ die anderen Räume kalt. Es waren schon mehrere Abmahnungen erfolgt. Aus Sicht des Gerichts bestand hier die Gefahr, dass die Wohnung nachhaltig beschädigt werde. Daher räumte es dem Vermieter das Recht zur außerordentlichen Kündigung ein (Beschluss vom 23.2.2017, Az. 7 S 7084/16).

In solchen Fällen verletzt der Mieter seine Obhutspflicht. Dies ist eine Nebenpflicht aus dem Mietvertrag, die ihn dazu verpflichtet, sorgsam mit der Mietwohnung umzugehen. Eine Pflichtverletzung liegt noch nicht vor, wenn die Wohnung unordentlich ist. Aber: Erhebliche Feuchtigkeitsschäden durch unzureichendes Heizen und Lüften oder Gestank nach Abfällen im Treppenhaus können Zeichen für eine Vernachlässigung sein.

Bei sogenannten Messie-Wohnungen muss man differenzieren: Wenn die krankhafte Sammelleidenschaft dazu führt, dass trockene, nicht stinkende Dinge angehäuft werden, die keine Schäden anrichten und niemanden stören, kann der Vermieter deswegen nicht kündigen. Riesige Zeitungsstapel sind also kein Kündigungsgrund. Dies sieht jedoch bei Hausmüll, stinkenden Lebensmittelresten und Ungezieferbefall ganz anders aus.

Näheres zur Messie-Problematik haben wir hier zusammengestellt:
Messies in der Mietwohnung - welche Rechte hat der Vermieter?

Eine Untervermietung ist nur mit Erlaubnis des Vermieters erlaubt. Eine unerlaubte Untervermietung kann eine Kündigung rechtfertigen.
Die kostenlose Aufnahme von Besuchern bis zu sechs Wochen lang gilt nicht als Untervermietung. Bei längeren Besuchen hängt die Zulässigkeit vom Verwandtschaftsgrad ab. Ab drei Monaten Aufenthaltsdauer gilt ein Besucher generell als neuer Bewohner.

Die Vermietung an wechselnde Feriengäste ist kein Besuch. Sie ist auch nicht von einer generellen Untervermietungserlaubnis umfasst. Hat der Vermieter sie nicht ausdrücklich erlaubt, ist sie ein Kündigungsgrund.

Einer Kündigung wegen Vertragsverletzung muss in der Regel eine vorherige, erfolglose Abmahnung des Mieters vorangehen, mit einer dem Einzelfall angemessenen Fristsetzung zum Abstellen des jeweiligen Verhaltens. Ohne Abmahnung ist die Kündigung außer in sehr extremen Fällen unwirksam.
Achtung: Bei Beleidigungen oder Tätlichkeiten gegen den Vermieter erlauben die Gerichte in der Regel eine fristlose Kündigung OHNE Abmahnung.

Das Gesetz macht in § 543 BGB eine weitere Ausnahme: Bei einer fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzuges ist keine vorherige Abmahnung nötig. Aber: Vermietern ist eine Abmahnung auch in diesem Fall zu empfehlen, weil sie die Chancen vor Gericht verbessert.

Eine Vertragsverletzung kann je nach Schwere der Verfehlung eine fristlose oder ordentliche Kündigung begründen. Hier gibt es eine Vielzahl möglicher Varianten von Fällen. Gerade deshalb ist es wichtig, im Ernstfall einen Fachanwalt für Mietrecht hinzuzuziehen. Dieser kann im jeweiligen Einzelfall beurteilen, ob eine Kündigung wirksam ist.