Was dürfen Vermieter Mietinteressenten fragen?

Um einen anderen Menschen kennenzulernen, ist ein persönliches Gespräch immer hilfreich. Stellt sich jedoch eine Vielzahl von Interessenten vor, kann man sich den Inhalt des Gesprächs schwer merken. Daher nutzen viele Vermieter die Mieter-Selbstauskunft. Auf diesem Formular müssen die Mietinteressenten bei der Besichtigung der Wohnung verschiedene Daten eintragen und Fragen beantworten. Dabei geht es beispielsweise um ihre Finanzlage. Viele Vermieter fragen aber auch noch ganz andere Sachen. Etwa: Plant das junge Paar, ein Kind zu bekommen – steht also nächtliches Kindergeschrei ins Haus? Hat der neue Mieter Vorstrafen – und klaut womöglich den Nachbarn die Autoradios? Ist er Mitglied einer politischen Partei, die der Vermieter nicht mag? Gehört er womöglich der "falschen" Religion an? Oder – nicht auszudenken – ist er gar Mitglied im Mieterverein?

Bestimmte persönliche Fragen darf der Vermieter ohne weiteres stellen. So darf er sich berechtigtermaßen nach dem vollen Namen des Mietinteressenten und dessen bisheriger Adresse erkundigen, ebenso nach seinem Geburtsdatum und Geburtsort, der Anzahl der zum Haushalt gehörenden Personen einschließlich Kindern und auch nach möglichen Haustieren. Hier beginnen jedoch schon die Einschränkungen. Die Frage nach Kleintieren wie Hamstern, Meerschweinchen, Wellensittichen oder Fischen wird mittlerweile als unzulässig angesehen, weil Mieter solche Kleintiere ohne Zustimmung des Vermieters immer halten dürfen. Dies kann auch nicht per Mietvertrag verboten werden. Auch der Familienstand des Mieters – ledig oder verheiratet – gilt inzwischen als irrelevant für das Mietverhältnis und darf damit nicht erfragt werden. Denn: Der Partner oder die Partnerin haften nur dann für Forderungen aus dem Mietverhältnis, wenn sie laut Vertrag ebenfalls Mieter sind und den Vertrag mit unterschreiben. Ob beide verheiratet sind, spielt dabei keine Rolle.

Nach dem Beruf des Mietinteressenten dürfen Vermieter fragen. Ebenso darf in der Mieter-Selbstauskunft nach dem Arbeitgeber des Mieters gefragt werden. Zulässig sind auch die Fragen, ob der Mieter schon einmal eine eidesstattliche Versicherung über seine finanzielle Lage abgegeben hat und ob gegen ihn eine Lohnpfändung oder ein Gerichtsverfahren wegen ausstehender Miete laufen.

Die Frage nach dem Netto-Monatseinkommen ist erlaubt. So hat zum Beispiel das Landgericht München entschieden (Urteil vom 25.3.2009, Az. 14 S 18532/08). Nicht mehr zulässig ist jedoch die Frage nach der bisherigen Dauer des Arbeitsverhältnisses.

Vielen Mietern ist nicht klar, dass sie ihren Vermieter über bestimmte Punkte auch ungefragt aufklären müssen. So müssen sie den Vermieter darauf hinweisen, wenn sie eine eidesstattliche Versicherung abgelegt haben oder ihre Mietzahlungen nur mit staatlicher Unterstützung leisten können. Eine Aufklärungspflicht besteht nach einer älteren Entscheidung des Amtsgerichts Frankfurt a. M. auch, wenn die Miete über 75 Prozent des Nettoeinkommens des Mieters ausmacht (Urteil vom 27.8.1987, Az. 33 C 627/87-29). Wenn ein Mieter solche Umstände verschweigt, ist der Vermieter später zur Kündigung des Mietvertrages berechtigt. Dafür gibt es jedoch eine weitere Voraussetzung: Der verschwiegene Punkt muss sich tatsächlich auf das Mietverhältnis ausgewirkt haben.

Wenn ein Mietinteressent bei Fragen lügt, die der Vermieter stellen darf, droht ihm im Fall der späteren Aufdeckung der Lüge die fristlose Kündigung seines Mietvertrages. Eine solche Kündigung hat zum Beispiel das Amtsgericht München für wirksam erklärt (30.6.2015, Az. 411 C 26176/14). In diesem Fall hatten die Mieter eine eidesstattliche Versicherung verschwiegen und falsche Angaben zum Einkommen gemacht. Dann gerieten sie in Zahlungsverzug mit der Miete.

Wichtig: Bei einer Lüge auf eine zulässige Frage hin gestehen die Gerichte dem Vermieter ein Kündigungsrecht nur zu, wenn sich der jeweilige Punkt tatsächlich auf das Mietverhältnis ausgewirkt hat. Zum Beispiel dann, wenn der Mieter in der Mieterselbstauskunft ein zu hohes Einkommen angegeben hat und tatsächlich die Miete nicht zahlen kann (Landgericht Wiesbaden, Az. 2 S 112/03).

Andererseits darf ein Vermieter seinem Mieter nicht wegen Lügen über sein Einkommen kündigen, wenn dieser gar nicht mit der Miete in Verzug ist und über einen längeren Zeitraum immer pünktlich die Miete gezahlt hat (zum Beispiel: zwei Jahre lang, Landgericht Wiesbaden, Az. 2 S 112/03).

Viele Fragen darf der Vermieter nicht stellen. Dabei gibt es ein Problem: Wenn der Mieter diese Punkte im Auskunftsformular offen lässt, wird er die Wohnung nicht bekommen. Daher ist es erlaubt, in diesen Punkten zu lügen, ohne dass der Vermieter später deswegen kündigen darf.

Unzulässig sind grundsätzlich alle Fragen, die nichts mit dem Mietverhältnis zu tun haben. Beispiele:

- Zugehörigkeit zu einer bestimmten ethnischen Gruppe,
- Behinderungen oder gesundheitliche Probleme des Mieters,
- Schwangerschaft oder Kinderwunsch,
- Religionszugehörigkeit,
- Bestehen einer Rechtsschutzversicherung,
- Vorstrafen,
- sexuelle Neigungen,
- Raucher oder Nichtraucher,
- ob ein Musikinstrument gespielt wird,
- welchem Fußballverein der Mieter anhängt,
- politische Ansichten oder Parteizugehörigkeit,
- Mitgliedschaft in einer Gewerkschaft,
- Mitgliedschaft im Mieterverein.

Die Fragen nicht zu beantworten oder gar Streit anzufangen, ist keine gute Idee – zumindest, wenn man die Wohnung tatsächlich haben möchte. Erlaubt und in solchen Fällen zu empfehlen ist, auf die entsprechenden Fragen mit der Unwahrheit zu antworten – also zu lügen. War die Frage unzulässig, hat der Vermieter deswegen später kein Kündigungsrecht.

Viele Vermieter verlangen von Mietinteressenten, vor Vertragsabschluss eine Selbstauskunft bei der Schufa über ihre Finanzlage bzw. bestehende Schulden einzuholen und diese an den Vermieter weiterzugeben. Dies ist erlaubt. Der Vermieter ist in der Regel kein Mitglied bei der Schufa und kann diese Auskunft nicht selbst beantragen. Als Mieter kann man dort jederzeit eine kostenlose Kopie seiner eigenen Daten anfordern.

Mieter sollten jedoch wissen, dass diese Auskunft sehr umfassend ist. Sie enthält viele Punkte, die den Vermieter nichts angehen, wie etwa laufende Finanzierungen oder Handyverträge sowie den Score-Wert, der über die Kreditwürdigkeit Auskunft gibt. Daher hat die Schufa zur Vorlage beim Vermieter eine eigene Bonitätsauskunft entwickelt. Diese enthält nur die notwendigsten Daten über die Vertragstreue des Mieters. Konkret heißen die entsprechenden Auskünfte SCHUFA-BonitätsCheck (digital) oder SCHUFA-BonitätsAuskunft (auf Papier). Die Schufa empfiehlt, bei der Bonitäts-Auskunft nur die erste Seite an den Vermieter weiterzugeben. Auf dieser wird z. B. kein Score-Wert angegeben. Die Schufa-Bonitäts-Auskunft kostet 29,95 Euro.

Unzulässig ist es, wenn der Vermieter pauschal von allen Mietinteressenten bei der ersten Besichtigung eine Schufa-Auskunft verlangt. Diese darf er erst fordern, wenn der Mietinteressent in der engeren Auswahl ist.

Eine solche Bescheinigung wird vom bisherigen Vermieter erteilt. Allerdings ist dieser nicht dazu verpflichtet, eine solche Bescheinigung auszustellen – es sei denn, dies wäre vertraglich so vereinbart. Eine Variante ist die Vorvermieterbescheinigung. Bei dieser geht es nicht nur um das Vorhandensein von Mietschulden, sondern auch um das Verhalten des Mieters (Probleme im Mietverhältnis, Beschwerden vom Mieter oder gegen den Mieter, pünktliche Mietzahlung). Vorsicht: Vom Mieter gefälschte Bescheinigungen dieser Art sind ein anerkannter Grund für eine fristlose Kündigung.

Kurz gesagt: nichts. Persönliche Daten dürfen Vermieter nach Art. 6 Buchstaben b und f DSGVO verarbeiten, wenn

- diese Daten für die Erfüllung eines Vertrags, dessen Vertragspartei die betroffene Person ist, oder zur Durchführung vorvertraglicher Maßnahmen erforderlich sind, die auf Anfrage der betroffenen Person erfolgen;
- die Verarbeitung zur Wahrung ihrer berechtigten Interessen erforderlich ist.

Beides trifft auf die Antworten auf zulässige Fragen in der Mieterselbstauskunft zu.

Vermieter dürfen personenbezogene Daten nur so lange speichern, bis sie für den Zweck, für den sie erhoben wurden, nicht mehr gebraucht werden.

Daher müssen Vermieter die Daten abgelehnter Mietinteressenten löschen, sobald sie einen Mietvertrag mit einem anderen Wohnungsbewerber geschlossen haben.
Eine Ausnahme kann gelten, wenn es Grund zu der Annahme gibt, dass einer der abgelehnten Bewerber den Vermieter verklagen wird (zum Beispiel wegen Verstoßes gegen das Antidiskriminierungsgesetz). Dann darf der Vermieter die Daten so lange speichern, wie noch mit einem Rechtsstreit gerechnet werden muss.

Wurde Ihr Mietvertrag gekündigt, weil Sie die Fragen in der Mieterselbstauskunft nicht wahrheitsgemäß beantwortet haben? In diesem Fall ist eine Beratung durch einen Fachanwalt für Mietrecht zu empfehlen. Dieser kann prüfen, ob die Kündigung wirksam ist, und Sie ggf. vor Gericht vertreten.