Was ist die Sozialklausel im Mietrecht?

Gemäß § 574 BGB kann ein Mieter der Kündigung widersprechen und eine Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Kündigung für ihn, seine Familie oder andere Mitglieder seines Haushalts eine Härte darstellen würde, die sich auch unter Beachtung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht mehr rechtfertigen lässt. Das bedeutet: Obwohl eine Kündigung durch den Vermieter gerechtfertigt ist, kann die Sozialklausel zugunsten des Mieters wirken.

Hat der Vermieter ausreichend Grund für eine außerordentliche Kündigung, gilt der Härtefalleinwand nicht. Nur bei einer ordentlichen Kündigung mit dreimonatiger Frist kann der Mieter also widersprechen und einen Härtefall geltend machen. Ein Beispiel: Der Mieter ist mit über zwei Monatsmieten im Rückstand. Daher besteht für den Vermieter ein Grund für eine außerordentliche und fristlose Kündigung. Der Mieter kann hier keinen Härtefall geltend machen.

Als Familienangehörige des Mieters im Sinne von § 574 BGB gelten Ehepartner oder eingetragene Lebenspartner und im Haushalt wohnende Verwandte und Verschwägerte. Mit den sonstigen Angehörigen des Haushalts sind zum Beispiel Lebensgefährten gemeint, auch deren Kinder oder die Pflegekinder des Mieters.

Ein Härtefall kann persönliche, wirtschaftliche oder soziale Gründe haben. Nicht ausreichend sind jedoch die normalen Unannehmlichkeiten und Kosten, die jeder Umzug mit sich bringt. Das Gesetz definiert nicht genau, wann ein Härtefall vorliegt. Dabei kommt es also auf den Einzelfall an. Hier einige Beispiele für mögliche Härtefälle:

Erkrankungen können ein Härtefall sein, wenn sie eine gewisse Intensität haben. So ist es zum Beispiel möglich, dass ein Mieter durch eine Krankheit an der Wohnungssuche gehindert wird; oder es steht zu befürchten, dass seine spezielle Erkrankung andere Vermieter abschreckt (z. B. bei HIV).

Bei psychischen Erkrankungen berücksichtigen die Gerichte auch, dass ein Herausreißen des Mieters aus seiner gewohnten Umgebung seinen Gesundheitszustand verschlechtern könnte (Landgericht Aachen, Urteil vom 28.9.2005, Az. 7 S 66/05).

Der Bundesgerichtshof gestand einer psychisch kranken Mieterin, die ständig bei Nacht erheblichen Lärm veranstaltete, um sich gegen eingebildete Angreifer zu verteidigen, einen Härtefall und damit ein Bleiberecht zu. Bei einem erzwungenen Wechsel des persönlichen Umfeldes liege hier eine erhebliche Suizidgefahr vor (Urteil vom 8.12.2004, Az. VIII ZR 218/03).

Tatsächlich erkennen die Gerichte immer häufiger eine Suizidgefahr des Mieters als Härtegrund an. Manche Gerichte berücksichtigen bei ihrer Entscheidung auch, ob der Mieter bereit ist, sich einer fachärztlichen Behandlung zu unterziehen. Hohes Alter und Verwurzelung in der Umgebung können jedoch die Folge haben, dass ein Gericht bei Suizidgefahr die mangelnde Behandlungsbereitschaft des Mieters nicht berücksichtigt (Landgericht Berlin, Urteil vom 4.5.2010, Az. 65 S 352/09).

Beides wird in letzter Zeit - auch zusammen - nicht mehr ohne weiteres als Härtegrund im Sinne der Sozialklausel anerkannt. In der Regel müssen noch weitere Faktoren dazukommen, zum Beispiel Pflegebedürftigkeit oder eine Erkrankung. Der Bundesgerichtshof hat dazu am 22.5.2019 ein Urteil gefällt (Az. VIII ZR 180/18). Der BGH betonte dabei, dass die Härte auf Seiten des Mieters die Belange des Vermieters bei der nötigen Interessenabwägung nicht deutlich, sondern nur überhaupt überwiegen müsse.

Wenn zu hohem Alter und Verwurzelung in der gewohnten Umgebung Erkrankungen hinzukämen (hier Demenz), wegen denen beim Mieter im Falle seines Herauslösens aus seiner näheren Umgebung eine Verschlechterung seines Gesundheitszustandes zu erwarten sei, könne dies einen Härtefall begründen. Wenn der gesundheitliche Zustand des Mieters einen Umzug nicht erlaube oder bei einem Wohnungswechsel die ernste Gefahr einer erheblichen Verschlechterung der gesundheitlichen Situation des (schwer) erkrankten Mieters bestehe, könne allein dies schon einen Härtegrund darstellen.

Wenn ein Mieter unter Vorlage eines ärztlichen Attestes einen medizinischen Härtegrund geltend macht und der Vermieter das Vorliegen dieser Erkrankung bestreitet, muss das Gericht dem BGH zufolge auf jeden Fall ein Sachverständigengutachten einholen. Dieses kann nur als Entscheidungsgrundlage dienen, wenn es Aussagen zu Art, Umfang und konkreten Auswirkungen der Erkrankung auf die Lebensführung des betroffenen Mieters im Allgemeinen und im Falle des Verlustes seiner vertrauten Umgebung macht.

Der BGH betonte diese Ansichten erneut in einem Urteil vom 3.2.2021. Dabei ging es um eine fast 90-jährige Mieterin. Die Vermieterin hatte wegen Eigenbedarfs gekündigt, weil sie die Berliner Wohnung für Wochenendaufenthalte nutzen wollte. Das Landgericht hatte allein wegen des Alters der Mieterin einen Härtefall bejaht. Dem BGH zufolge sind aber gründlich alle Aspekte auf beiden Seiten einzubeziehen - von der Lebensplanung der Vermieterin bis hin zu einem schon vom Amtsgericht in Auftrag gegebenen Gutachten über die Folgen des Verlustes der gewohnten Umgebung für die Seniorin. Der Fall wurde zurückverwiesen (Az. VIII ZR 68/19).

Ein Härtegrund kann allerdings auch finanzieller Art sein. Er kann beispielsweise vorliegen, wenn der Mieter im Vertrauen auf das Weiterbestehen des Mietverhältnisses hohe Geldbeträge in seine Mietwohnung investiert hat, etwa für eine neue Einbauküche. Allerdings müssen diese Investitionen mit stillschweigender oder ausdrücklicher Erlaubnis des Vermieters stattgefunden haben. Sie dürfen nicht zu lange zurückliegen (Landgericht Kiel, Beschluss vom 18.10.1990, Az. 1 S 146/90).

Mieter können während der Examensvorbereitung, einer Diplomarbeit, dem Schulabschluss oder einer anderen Prüfungsphase ebenfalls einen Härtefall geltend machen. Zumindest so lange, bis die Prüfung vorüber ist (AG Dortmund, Urteil vom 7.10.2003, Az. 125 C 6414/03). Ein Härtefall ist auch denkbar, wenn der Mieter in der Wohnung mit Erlaubnis des Vermieters seinen Beruf ausübt und dies durch den Umzug erheblich erschwert würde.

Zwar ist die Schwangerschaft einer Mieterin nicht zwingend ein Härtegrund im Sinne der Sozialklausel, sie kann aber durchaus in Zeiten erhöhter körperlicher und psychischer Belastung als solcher anerkannt werden. Speziell gilt dies kurz vor der Entbindung und für etwa zehn Wochen danach (Landgericht Stuttgart, Urteil vom 6.12.1990, Az. 16 S 378/90).

Einen einzigen konkreten Härtefallgrund nennt auch das Gesetz: Dass der Mieter keinen Ersatzwohnraum finden kann. Hat ein Mieter also nach Zugang der Kündigung alles Zumutbare getan, um eine neue Bleibe zu finden, und trotzdem keine Wohnung gefunden, die angemessen ist und zu zumutbaren Bedingungen vermietet wird, handelt es sich um einen Härtefall (§ 574 Abs.2 BGB). Kein Härtefall ist es, wenn Ersatzwohnraum zwar zu finden ist, aber nur unter schwierigen Bedingungen. In diesem Fall gewähren die Gerichte unter Umständen nur eine angemessene Räumungsfrist.

In der Regel ist der Anspruch auf Fortsetzung des Mietverhältnisses auch bei einem Härtefall zeitlich begrenzt. Liegt ein Härtegrund vor, der nach einer gewissen Zeit nicht mehr besteht (z. B. Examen, Schwangerschaft), darf der Vermieter anschließend wieder kündigen. Auch dabei kommt es jedoch stark auf den Einzelfall an. Bei gesundheitlichen Problemen ist ein unbefristetes Bleiberecht im Bereich des Möglichen.

Hat Ihr Vermieter Ihnen gekündigt und es besteht die Möglichkeit, dass ein besonderer Härtefall im Sinne der Sozialklausel vorliegen könnte? Ein Fachanwalt für Mietrecht kann Sie beraten, Ihren Fall prüfen und Ihnen Tipps geben, wie Sie am sinnvollsten vorgehen können.