Was muss man beim Abschluss eines Gewerbemietvertrages beachten?

Für den Wohnungsmietvertrag gelten viele gesetzliche Regelungen, die einen umfassenden Schutz des Mieters bewirken. Dies ist beim Gewerbemietvertrag grundlegend anders: Hier besteht weitgehende Vertragsfreiheit. Aus Sicht des Gesetzgebers ist der Mieter selbst Geschäftsmann. Damit ist er weniger schutzbedürftig als eine Privatperson, die eine Wohnung mietet. Daher sollten Sie als gewerblicher Mieter keinesfalls mit dem gewohnten Mieterschutz rechnen.

Keine Geltung haben beim Gewerbemietvertrag zum Beispiel die Vorschriften über den Kündigungsschutz, die Kündigungsfristen für Wohnräume, die maximale Höhe einer Mieterhöhung, den Räumungsschutz und über das Widerspruchsrecht des Mieters gegen eine Kündigung im Härtefall.

In den meisten Fällen werden Gewerbemietverträge über einen längeren Zeitraum mit fester Mietdauer abgeschlossen. Damit handelt es sich um Zeitmietverträge bzw. befristete Mietverträge. Die Mietdauer kann abhängig von der Branche durchaus zum Beispiel fünf, zehn oder fünfzehn Jahre betragen. Vor dem vereinbarten Vertragsende können beide Seiten nicht ordentlich, also mit Kündigungsfrist, kündigen. Dass die Geschäfte des Mieters schlecht laufen, ändert daran nichts. Allerdings kann im Gewerbemietvertrag für diese Situation ein Sonderkündigungsrecht vereinbart werden. Dies kann sich für beide Teile empfehlen. Denn: Geht der Mieter pleite, macht ein Festhalten am Vertrag für den Vermieter wenig Sinn!

Natürlich kann ein Gewerbemietvertrag auch unbefristet abgeschlossen werden. Dies ist rechtlich zulässig und Sache der Vertragspartner. Ein solcher Vertrag läuft dann auf unbestimmte Zeit und kann gemäß § 580a Abs. 2 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) ordentlich mit gesetzlicher Frist gekündigt werden. Das bedeutet: Als Mieter müssen Sie spätestens am dritten Werktag eines Kalendervierteljahres kündigen, damit der Vertrag zum Ablauf des nächsten Vierteljahres endet. Beispiel: Am dritten Werktag des Monats April zum 30. September. Allerdings kann dann auch der Vermieter mit Frist kündigen, sodass weniger Sicherheit besteht, langfristig in den gewohnten Geschäftsräumen bleiben zu können. Und: Die Vorschriften zum Kündigungsschutz bei Wohnraum gelten hier nicht.

Seit 1.1.2025 gilt, dass ein Gewerbemietvertrag mit einer Vertragsdauer über einem Jahr mindestens in Textform abgefasst sein muss – nicht mehr in Schriftform. Textform bedeutet: Es handelt sich um einen lesbaren, in irgendeiner Form abspeicherbaren Text. Eigenhändige Unterschriften sind nicht erforderlich. Personen, die eine Erklärung abgeben, müssen namentlich genannt sein. Ein Vertragsabschluss ist nun auch per E-Mail oder Messenger möglich.

Wird die Textform nicht eingehalten, gilt der Vertrag als unbefristet. Er kann dann von beiden Seiten regulär mit gesetzlicher Frist gekündigt werden, also nach § 580a Abs. 2 BGB spätestens am dritten Werktag eines Kalendervierteljahres zum Ablauf des nächsten Kalendervierteljahres.

Nach wie vor muss der Vertrag als zusammenhängender Text verfasst sein. Anhänge müssen deutlich darauf bezogen sein.

Ein Vertragsabschluss per E-Mail oder Messenger kann zu erheblichen Unklarheiten und Beweisproblemen führen. So muss man den endgültigen Vertrag von Entwürfen und Vorschlägen unterscheiden können. Es empfiehlt sich

- entweder bei der Schriftform mit Unterschriften zu bleiben oder
- eingescannte Unterschriften oder eine elektronische Signatur zu verwenden,
- beim Verschicken des Vertrages eine Empfangsbestätigung einzuholen,
- Anhänge eindeutig auf den Vertrag zu beziehen.

Nach einer Übergangsregelung werden Altverträge, die vor dem 1.1.2025 geschlossen wurden, weiter nach altem Recht behandelt. Wurde also die Schriftform nicht beachtet, können sie regulär gekündigt werden. Vertragsänderungen können ab 1.1.2025 in Textform stattfinden.

Auch bei einem Gewerbemietvertrag können beide Vertragspartner außerordentlich, also in der Regel fristlos, kündigen. Eine fristlose Kündigung ist sowohl beim unbefristeten als auch beim befristeten Gewerbemietvertrag möglich. Die Voraussetzung dafür ist, dass ein wichtiger Grund vorliegt, durch den ein Festhalten am Mietvertrag für den Kündigenden unzumutbar wird.

Geht der Umsatz des Mieters zurück oder plant dieser eine Schließung seines Geschäfts, sind dies keine wichtigen Gründe für eine außerordentliche Kündigung. Ein wichtiger Grund von der Seite des Vermieters wäre zum Beispiel Zahlungsverzug. Der gewerbliche Mieter kann zum Beispiel wegen Nichtgewähren des Gebrauches der Mieträume fristlos kündigen (Übergabe nicht möglich wegen Doppelvermietung oder nicht endender Bauarbeiten), oder auch wegen einer Gesundheitsgefahr in den Räumen (Schimmel, Asbest).

Bei einem Wohnungsmietvertrag gehören Reparaturen am Mietobjekt, an Dach oder Heizung, eindeutig zum Zuständigkeitsbereich des Vermieters. Die Kosten dafür können nicht auf die Mieter umgelegt werden. Dies ist beim Gewerbemietvertrag anders. Hier besteht Vertragsfreiheit. Dieser Punkt sollte also vertraglich klar geregelt werden. Der Mieter sollte bedenken und finanziell einkalkulieren, dass er womöglich auch auf seine Kosten das undichte Dach flicken oder die Wasserrohre abdichten lassen muss.

Beim Gewerbemietvertrag können im Gegensatz zum Wohnungsmietvertrag durchaus auch mehr als drei Monatsmieten als Mietkaution vereinbart werden. Auch in diesem Punkt herrscht Vertragsfreiheit.

Standardisierte Formularmietverträge, etwa aus dem Internet, haben ihre Tücken. Zum Beispiel sind sie nicht immer aktuell. Besondere Risiken bestehen im gewerblichen Bereich, weil bei Gewerbemietverträgen immer die Besonderheiten des jeweiligen Objekts und der jeweiligen Branche berücksichtigt werden müssen. Da dies per Einheitsformular kaum möglich ist, ist ein individueller Vertrag besser.

Einige wichtige Punkte sind:

- Wann beginnt und endet der Vertrag?
- Wie hoch ist die Miete?
- Wer trägt die Nebenkosten?
- Wer ist für Instandhaltung und Instandsetzung sowie für Schönheitsreparaturen zuständig?
- In welcher Weise kann die Miete erhöht werden?
- Wer muss Mängel des Mietobjekts beseitigen und Reparaturen bezahlen?
- Wird eine Mietkaution vereinbart und in welcher Höhe?

Will der Mieter Waren oder Dienstleistungen direkt vertreiben, sollte auch eine Regelung zum Konkurrenzschutz nicht fehlen. So kann eine Klausel in den Vertrag aufgenommen werden, die verhindert, dass der Vermieter benachbarte Geschäftsräume an ein Konkurrenzunternehmen vermietet.

Zum Teil wird in Gewerbemietverträgen eine sogenannte Umsatzmiete vereinbart, deren Höhe ganz oder zum Teil vom Umsatz des Mieters mit seinem Geschäft abhängt.

In einem Einkaufszentrum gibt es üblicherweise einheitliche Öffnungszeiten für alle Geschäfte, an die sich alle Mieter halten müssen. Diese sogenannte Betriebspflicht wird dann im Mietvertrag festgelegt und über eine Vertragsstrafe abgesichert. Diese Öffnungszeiten gelten auch dann weiter, wenn das Geschäft nicht läuft, wie geplant.

Wenn der Gewerbemietvertrag keine Regelung zur Mieterhöhung enthält, bleibt die Miete, wie sie ist. Hier gelten die gesetzlichen Regelungen für eine Mieterhöhung nicht.

Nur eine Änderungskündigung oder eine gegenseitig abgesprochene Vertragsänderung können zu einer Erhöhung der Miete führen. Allerdings ist eine solche Änderung während der Vertragslaufzeit bei befristeten Mietverträgen (was Gewerbemietverträge meist sind) ausgeschlossen.

Oft wird jedoch die Möglichkeit einer Mieterhöhung im Mietvertrag vereinbart. Durch die Vereinbarung einer Umsatzmiete oder einer Indexmiete (Miete abhängig z. B. vom Verbraucherpreisindex) besteht dann die Möglichkeit einer Mietanpassung.
Übrigens berechtigt auch eine Modernisierung der Mieträume den Vermieter von Geschäftsräumen nicht zu einer Mieterhöhung.

Bei einem Gewerbemietvertrag gilt eine erheblich größere Vertragsfreiheit als bei einem Wohnungsmietvertrag. Eine genaue Abstimmung auf das Mietobjekt und die Branche des Mieters ist wichtig. Ein Fachanwalt für Mietrecht kann Ihnen helfen, die richtigen Vereinbarungen für ein unproblematisches und für beide Seiten lukratives Mietverhältnis zu treffen.