Was muss man beim Abschluss eines Gewerbemietvertrages beachten?

Bei einem Wohnungsmietvertrag gelten viele gesetzliche Regelungen, die einen umfassenden Schutz des Mieters bezwecken. Beim Gewerbemietvertrag ist dies grundlegend anders: Hier besteht weitgehende Vertragsfreiheit. Aus Sicht des Gesetzgebers ist der Mieter selbst Geschäftsmann. Er ist damit weniger schützenswert als eine Privatperson, die eine Wohnung mietet. Als gewerblicher Mieter sollten Sie daher nicht mit dem gewohnten Mieterschutz rechnen.

Gewerbemietverträge werden meist über einen längeren Zeitraum mit fester Mietdauer abgeschlossen, also als Zeitmietverträge bzw. befristete Mietverträge. Abhängig von der Branche können dies zum Beispiel durchaus fünf, zehn oder fünfzehn Jahre sein. Beide Seiten können nicht vorher ordentlich, also befristet, kündigen. Es ändert nichts, wenn die Geschäfte schlecht laufen. Für diesen Fall kann allerdings im Mietvertrag ein Sonderkündigungsrecht vereinbart werden. Dies kann sich für beide Teile empfehlen. Wenn der Mieter pleite geht, macht ein Festhalten am Vertrag auch für den Vermieter keinen Sinn!

Natürlich sind auch Gewerbemietverträge möglich, die auf unbestimmte Zeit laufen. Ein solcher Vertrag kann gemäß § 580a Abs. 2 des Bürgerlichen Gesetzbuches ordentlich gekündigt werden. Dazu muss der Mieter spätestens am dritten Werktag eines Kalendervierteljahres mit Wirkung zum Ablauf des nächsten Vierteljahres kündigen. Beispiel: Am dritten Werktag des Monats April zum 30. September.

Beide Vertragspartner haben auch die Möglichkeit, außerordentlich zu kündigen. Dies ist sowohl beim unbefristeten als auch beim befristeten Gewerbemietvertrag möglich. Die Voraussetzung dafür ist das Vorliegen eines wichtigen Grundes, durch den ein Festhalten am Vertrag für den Kündigenden unzumutbar wird.

Keine wichtigen Gründe sind in diesem Zusammenhang ein Umsatzrückgang oder eine geplante Schließung des Unternehmens des Mieters. Ein wichtiger Grund von der Seite des Vermieters wäre etwa Zahlungsverzug, von der Seite des Mieters das Nichtgewähren des Gebrauches der Mieträume (Übergabe nicht möglich wegen Doppelvermietung oder nicht endender Bauarbeiten) oder eine bestehende Gesundheitsgefahr in den Räumen (Schimmel, Asbest).

Bei einem Wohnungsmietvertrag sind Reparaturen am Mietobjekt, an Dach oder Heizung eindeutig Sache des Vermieters. Die Kosten dafür können auch nicht auf den Mieter umgelegt werden. Beim Gewerbemietvertrag ist dies nicht so. Auch hier besteht Vertragsfreiheit. Dieser Punkt sollte vertraglich klar geregelt werden. Der Mieter sollte einkalkulieren, dass er ggf. auch auf seine Kosten das undichte Dach flicken oder die Wasserrohre abdichten lassen muss.

Im Gegensatz zum Wohnungsmietvertrag können beim Gewerbemietvertrag durchaus auch mehr als drei Monatsmieten als Mietkaution vereinbart werden.

Standardisierte Formularmietverträge etwa aus dem Internet bergen ihre Tücken. So sind sie nicht immer aktuell. Im gewerblichen Bereich jedoch sind sie besonders riskant, weil bei Gewerbemietverträgen immer die Besonderheiten des jeweiligen Objekts und der jeweiligen Branche zu berücksichtigen sind. Per Einheitsformular ist dies jedoch kaum möglich.

Beispielsweise die Vorschriften über den Kündigungsschutz, die Kündigungsfristen für Wohnräume, die maximale Höhe einer Mieterhöhung, den Räumungsschutz und über das Widerspruchsrecht des Mieters gegen eine Kündigung im Härtefall.

Besonders wichtig sind eindeutige Vereinbarungen darüber, wer für Instandhaltung und Instandsetzung sowie für Schönheitsreparaturen zuständig ist, in welcher Weise die Miete erhöht werden kann, wer Mängel des Mietobjekts zu beseitigen hat und wer die Nebenkosten trägt. Sobald Waren oder Dienstleistungen direkt vertrieben werden, sollte auch eine Regelung zum Konkurrenzschutz nicht fehlen. Dies bedeutet: In den Vertrag kann eine Klausel aufgenommen werden, die verhindert, dass der Vermieter benachbarte Geschäftsräume an ein Konkurrenzunternehmen vermietet.

In einem Einkaufszentrum herrschen besondere Regeln. So gibt es üblicherweise einheitliche Öffnungszeiten für alle Geschäfte, an die sich alle Mieter halten müssen. Dies wird dann im Mietvertrag festgelegt. Übrigens gelten diese Öffnungszeiten auch dann weiter, wenn das Geschäft nicht läuft, wie geplant.

Bei einem Gewerbemietvertrag wird oft eine Umsatzmiete vereinbart. Dann ist ein größerer Anteil der Miete vom Umsatz des Mieters abhängig, der Rest ist ein fester Betrag. Dies gibt beiden Seiten eine gewisse Sicherheit - besonders aber dem Mieter, denn bei flauem Umsatz muss er weniger Miete zahlen.

Enthält der Gewerbemietvertrag keine Regelung zur Mieterhöhung, bleibt die Miete, wie sie ist. Gesetzliche Regelungen für eine Mieterhöhung gelten hier nicht.
Lediglich eine Änderungskündigung oder eine gegenseitig abgesprochene Vertragsänderung können zur Erhöhung der Miete führen. Eine Änderung während der Vertragslaufzeit ist jedoch bei befristeten Mietverträgen (was Gewerbemietverträge meist sind) ausgeschlossen. Häufig wird jedoch die Möglichkeit einer Mieterhöhung im Mietvertrag vorgesehen. So bieten die Vereinbarung einer Umsatzmiete oder einer Indexmiete (Miete abhängig z. B. vom Verbraucherpreisindex) die Möglichkeit einer Mietanpassung.
Auch eine Modernisierung der Mieträume berechtigt den Vermieter von Geschäftsräumen nicht zu einer Mieterhöhung.

Bei einem Gewerbemietvertrag herrscht weit größere Vertragsfreiheit als bei einem Wohnungsmietvertrag. Eine genaue Abstimmung auf das Mietobjekt und die Branche des Mieters ist zu empfehlen. Ein Fachanwalt für Mietrecht kann Ihnen hier helfen, die richtigen Vereinbarungen für ein unproblematisches und für beide Seiten lukratives Mietverhältnis zu treffen.