Widerruf eines Maklervertrages – was ist zu beachten?
03.12.2024, Redaktion Anwalt-Suchservice
Was ist beim Widerruf eines Maklervertrages zu beachten? © - freepik Das Wichtigste in Kürze
1. Widerrufsrecht bei Maklerverträgen: Kunden können einen Maklervertrag widerrufen, wenn dieser außerhalb der Geschäftsräume oder im Fernabsatz geschlossen wurde, d.h. telefonisch, online oder z. B. bei Hausbesichtigungen abgeschlossene Maklerverträge.
2. Widerrufsbelehrung: Diese muss dem Kunden vor Vertragsschluss zugänglich gemacht werden und in einer dauerhaften, abspeicherbaren Form übermittelt werden. So ist z.B. eine E-Mail ausreichend.
3. Widerrufsfrist: Die Frist beträgt 14 Tage und beginnt mit Erhalt der Widerrufsbelehrung. Ohne Belehrung erlischt das Widerrufsrecht erst nach 12 Monaten und 14 Tagen.
4. Voraussetzungen für Erlöschen des Widerrufsrechts: Das Widerrufsrecht erlischt, wenn die Dienstleistung vollständig erbracht wurde und der Kunde im Voraus zugestimmt hat, dass der Makler vor Fristablauf tätig wird. Ist die Dienstleistung des Maklers allerdings vor Widerruf vollständig erbracht, so entfällt das Widerrufsrecht.
5. Textform seit 2021: Für Maklerverträge über Einfamilienhäuser oder Wohnungen ist seit dem 1.1.2021 die Textform vorgeschrieben. Diese Verträge können also wirksam nicht mehr lediglich mündlich geschlossen werden.
6. Empfehlung bei Unklarheiten: Bei Unsicherheiten sollte ein auf Immobilienrecht spezialisierter Anwalt konsultiert werden, um den Vertrag im Vorfeld zu überprüfen. Sie finden solche über die Suche auf unserer Seite.
1. Widerrufsrecht bei Maklerverträgen: Kunden können einen Maklervertrag widerrufen, wenn dieser außerhalb der Geschäftsräume oder im Fernabsatz geschlossen wurde, d.h. telefonisch, online oder z. B. bei Hausbesichtigungen abgeschlossene Maklerverträge.
2. Widerrufsbelehrung: Diese muss dem Kunden vor Vertragsschluss zugänglich gemacht werden und in einer dauerhaften, abspeicherbaren Form übermittelt werden. So ist z.B. eine E-Mail ausreichend.
3. Widerrufsfrist: Die Frist beträgt 14 Tage und beginnt mit Erhalt der Widerrufsbelehrung. Ohne Belehrung erlischt das Widerrufsrecht erst nach 12 Monaten und 14 Tagen.
4. Voraussetzungen für Erlöschen des Widerrufsrechts: Das Widerrufsrecht erlischt, wenn die Dienstleistung vollständig erbracht wurde und der Kunde im Voraus zugestimmt hat, dass der Makler vor Fristablauf tätig wird. Ist die Dienstleistung des Maklers allerdings vor Widerruf vollständig erbracht, so entfällt das Widerrufsrecht.
5. Textform seit 2021: Für Maklerverträge über Einfamilienhäuser oder Wohnungen ist seit dem 1.1.2021 die Textform vorgeschrieben. Diese Verträge können also wirksam nicht mehr lediglich mündlich geschlossen werden.
6. Empfehlung bei Unklarheiten: Bei Unsicherheiten sollte ein auf Immobilienrecht spezialisierter Anwalt konsultiert werden, um den Vertrag im Vorfeld zu überprüfen. Sie finden solche über die Suche auf unserer Seite.
Dieser Rechtstipp behandelt folgende Themen:
Wann darf man einen Maklervertrag widerrufen? Wie ist das Widerrufsrecht für Maklerverträge gesetzlich geregelt? Wie wird ein Maklervertrag abgeschlossen? Wie lange dauert die Widerrufsfrist? Urteil: Widerrufsrecht beim Hauskauf Wann muss die Widerrufsbelehrung erfolgen? Wie widerruft man einen Maklervertrag? Welche Folgen hat der Widerruf? Wann erlischt das Widerrufsrecht? Leistung vor Ende der Widerrufsfrist: Verwirrung bei Verbrauchern Müssen Maklerkunden widerrufen, wenn sie kein Interesse mehr an der Immobilie haben? Praxistipp zum Widerruf des Maklervertrages Wann darf man einen Maklervertrag widerrufen?
Wenn zwischen einem Immobilienmakler und einem Verbraucher ein Maklervertrag mit Mitteln des sogenannten Fernabsatzes oder außerhalb der Geschäftsräume des Maklers geschlossen wurde, besitzt der Kunde ein gesetzliches Widerrufsrecht. Das heißt: Sobald ein Maklervertrag per Telefon oder online zustande gekommen ist oder außerhalb des Maklerbüros, z. B. bei einer Hausbesichtigung, kann der Vertrag vom Kunden widerrufen werden. Allerdings hat das Widerrufsrecht bei Maklerverträgen auch Grenzen.
Seit 2014 müssen Makler ihren Kunden eine korrekte Widerrufsbelehrung zukommen lassen. Diese sorgt bei Verbrauchern jedoch oft für Unsicherheiten.
Wie ist das Widerrufsrecht für Maklerverträge gesetzlich geregelt?
Das Widerrufsrecht gibt es seit dem 13.6.2014. Was "außerhalb von Geschäftsräumen geschlossene Verträge" und Fernabsatzverträge sind, regeln die §§ 312b und c des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB). Das Widerrufsrecht selbst beruht auf § 312g in Verbindung mit § 355 BGB.
Wie wird ein Maklervertrag abgeschlossen?
Lange Zeit wurden fast alle Maklerverträge informell und ohne schriftlichen Vertrag telefonisch oder online abgeschlossen. Damit fielen sie unter die Regeln für sogenannte Fernabsatzgeschäfte. Dazu gehört alles, was sich per Brief, Telefon oder online abspielt.
Seit 1.1.2021 gibt es eine neue Rechtslage: Nach § 656a BGB ist für Maklerverträge über ein Einfamilienhaus oder eine Wohnung die Textform vorgeschrieben. Solche Verträge können also nicht mehr mündlich, am Telefon oder durch einverständliches Handeln zustande kommen, sondern es muss eine Vereinbarung in einer abspeicherbaren Form geben. Dies kann Papier sein oder z. B. eine E-Mail. Nicht erforderlich ist eine eigenhändige Unterschrift.
Trotzdem wird einer solche Vereinbarung oft außerhalb von Geschäftsräumen des Maklers oder online geschlossen – und unterliegt damit dem Widerrufsrecht.
Verbraucher erhalten vor der Zusendung eines verlangten Exposés meist erst einmal die Widerrufsbelehrung. Der Makler will damit nur seinen gesetzlichen Pflichten nachkommen. Kunden sind dadurch aber häufig verunsichert.
Wie lange dauert die Widerrufsfrist?
Die Widerrufsfrist dauert 14 Tage. Sie beginnt mit dem Abschluss des Maklervertrages. Allerdings beginnt die Widerrufsfrist laut § 356 Absatz 3 BGB erst zu laufen, wenn der Makler dem Kunden eine korrekte Widerrufsbelehrung hat zukommen lassen. Erhält der Verbraucher also seine Widerrufsbelehrung erst drei Tage nach dem Abschluss des Maklervertrages, beginnt die Widerrufsfrist auch erst dann zu laufen.
Unterlässt der Makler die Widerrufsbelehrung, entsteht allerdings kein "ewiges Widerrufsrecht". Denn: Nach § 356 Absatz 3 BGB erlischt das Widerrufsrecht spätestens zwölf Monate und 14 Tage nach Vertragsschluss.
Urteil: Widerrufsrecht beim Hauskauf
Bei einem Makler hatte sich ein Interessent auf eine Online-Anzeige in einem Immobilienportal hin gemeldet. Der Makler hatte in der Anzeige auf das Anfallen einer Käuferprovision hingewiesen. Der Kunde bekam wunschgemäß ein Exposé mit Anschrift. Eine gemeinsame Besichtigung fand wegen Terminproblemen nicht statt. Der Kunde fuhr alleine zur Immobilie, traf dort den Eigentümer und kaufte von diesem das Haus. Anschließend weigerte er sich, dem Makler eine Provision zu zahlen. Erst innerhalb des darauffolgenden Gerichtsverfahrens widerrief er den Maklervertrag. Das Oberlandesgericht Düsseldorf entschied, dass er keine Provision zahlen müsse. Er habe nämlich niemals eine Widerrufsbelehrung erhalten. Dadurch habe die Widerrufsfrist nicht zu laufen begonnen. Deswegen habe er den Maklervertrag auch noch später im Gerichtsverfahren widerrufen können (Urteil vom 13.6.2014, Az. I-7 U 37/13).
Wann muss die Widerrufsbelehrung erfolgen?
Der Verbraucher muss die Widerrufsbelehrung vor dem Vertragsschluss erhalten. Sie gilt unabhängig davon aber erst dann als erfolgt, wenn der Verbraucher sie gesondert zugeschickt bekommen hat oder sie in einer Form erhalten hat, in der er sie dauerhaft irgendwo abspeichern kann. Wenn der Makler dem Kunden die Widerrufsbelehrung erst nach Vertragsschluss zuschickt, fängt die Widerrufsfrist an zu laufen, sobald der Kunde sie erhalten hat (§ 356 Abs. 3 BGB).
Wie widerruft man einen Maklervertrag?
Dazu ist eine ausdrückliche, eindeutige Erklärung an den Vertragspartner erforderlich, dass der Vertrag widerrufen wird. Eine Begründung muss der Widerruf nicht enthalten. Eine Form ist für den Widerruf nicht vorgeschrieben. Es sollte jedoch eine Form gewählt werden, die einen späteren Beweis erleichtert (schriftlich, Einschreiben mit Rückschein).
Welche Folgen hat der Widerruf?
Nach einem Widerruf müssen beide Parteien bereits erfolgte Leistungen zurückgeben. Beim Maklervertrag besteht natürlich das Problem, dass der Makler dem Kunden nach 14 Tagen womöglich schon die Kontaktdaten des Käufers oder Verkäufers einer Immobilie mitgeteilt hat – sodass dieser den Kaufvertrag mit dem Vertragspartner abschließen kann. Damit hat der Makler seine Dienstleistung – die Vermittlung des Kaufvertrages durch Nachweis eines Vertragspartners – bereits erbracht. Zurückgegeben werden kann diese nicht mehr.
Wann erlischt das Widerrufsrecht?
Darum sieht das Gesetz in § 356 Abs. 4 BGB vor, dass das Widerrufsrecht unter bestimmten Voraussetzungen erlischt. Diese sind:
- die Dienstleistung wurde vollständig erbracht,
- der Kunde hat vorher ausdrücklich zugestimmt, dass der Makler mit seiner Arbeit bereits vor Ablauf der Widerrufsfrist beginnen darf,
- bei einem Vertrag, der außerhalb des Büros des Maklers geschlossen wird, muss diese Zustimmung des Kunden dem Makler auf einem dauerhaften Datenträger übermittelt werden,
- der Kunde muss bestätigt haben, dass er weiß, dass sein Widerrufsrecht bei vollständiger Vertragserfüllung durch den Makler erlischt.
Leistung vor Ende der Widerrufsfrist: Verwirrung bei Verbrauchern
Formulierungen wie "der Verbraucher beauftragt den Makler ausdrücklich, schon vor Ende der Widerrufsfrist mit seiner Tätigkeit zu beginnen" sorgen regelmäßig für Verwirrung bei Maklerkunden. Allerdings geht es dabei lediglich um das oben geschilderte Problem: Der Makler steht vor der Wahl, erst einmal 14 Tage abzuwarten, ob der Kunde widerruft, bevor er tätig werden kann. Oder er wird vorher tätig und vermittelt den Kaufvertrag innerhalb der 14 Tage und dann widerruft der Kunde den Maklervertrag und der Makler wird nicht bezahlt. Beides ist keine Lösung, zumal Kunden in der Regel nicht 14 Tage abwarten wollen, bis der Makler tätig wird.
Die ausdrückliche Beauftragung, vor Ende der Widerrufsfrist tätig zu werden, sorgt per Gesetz dafür, dass der Kunde nach erbrachter Maklerleistung nicht einfach widerrufen kann, um keine Provision zahlen zu müssen.
Müssen Maklerkunden widerrufen, wenn sie kein Interesse mehr an der Immobilie haben?
Dazu sind sie nicht verpflichtet. Ein Provisionsanspruch entsteht nur bei abgeschlossenem Kaufvertrag über die Immobilie. Es ist jedoch sinnvoll, den Makler darüber zu informieren, dass man kein Interesse mehr an einer Immobilie hat.
Praxistipp zum Widerruf des Maklervertrages
Gibt es Unklarheiten bezüglich eines Maklervertrages, gerade auch hinsichtlich des Widerrufsrechts, ist ein auf das Immobilienrecht spezialisierter Rechtsanwalt der beste Ansprechpartner. Häufig empfiehlt es sich, Verträge im Zusammenhang mit einem Immobiliengeschäft vorher von fachkundiger Seite überprüfen zu lassen.
(Ma)
