Widerruf eines Maklervertrages – was ist zu beachten?

Wenn zwischen einem Immobilienmakler und einem Verbraucher ein Maklervertrag mit Mitteln des sogenannten Fernabsatzes oder außerhalb der Geschäftsräume des Maklers geschlossen wird, besitzt der Kunde ein gesetzliches Widerrufsrecht.

Unter Fernabsatz läuft alles, was sich per Brief, Telefon oder online abspielt. Heutzutage werden Maklerverträge häufig telefonisch oder online abgeschlossen. Dies ist kein Problem, denn sie sind nicht an eine bestimmte Form gebunden. Wenn etwa ein Makler im Internet ein Haus beworben und dabei ausdrücklich auf seine Maklereigenschaft und die Käuferprovision hingewiesen hat und er dann einem anrufenden Interessenten die Kontaktdaten des Verkäufers für eine Besichtigung gibt, ist ein Maklervertrag zustande gekommen. Ebenso reicht die Vereinbarung eines Besichtigungstermins mit dem Makler aus (OLG Hamm, Az. I-18 U 17/12).
Daher gilt das Widerrufsrecht für die meisten Maklerverträge - ein Vorteil für Verbraucher.

Häufig erhalten Verbraucher vor der Zusendung eines verlangten Exposès erst einmal die Widerrufsbelehrung. Dadurch will der Makler lediglich seinen gesetzlichen Pflichten nachkommen. Verbraucher sind dadurch aber oft verunsichert.

In seiner heutigen Form existiert das Widerrufsrecht seit dem 13.6.2014. Was „außerhalb von Geschäftsräumen geschlossene Verträge“ und Fernabsatzverträge sind, ist in den §§ 312b und c des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) geregelt. Das Widerrufsrecht selbst beruht auf § 312g in Verbindung mit § 355 BGB.

Die Widerrufsfrist dauert 14 Tage und beginnt mit dem Abschluss des Maklervertrages. Im Beispiel oben wäre das die Vereinbarung eines Besichtigungstermins mit dem Makler. Die Frist beginnt jedoch nach § 356 Absatz 3 BGB nicht zu laufen, wenn der Makler dem Kunden keine korrekte Widerrufsbelehrung hat zukommen lassen.
Dadurch entsteht allerdings kein "ewiges Widerrufsrecht". Denn: § 356 Absatz 3 BGB zufolge erlischt das Widerrufsrecht spätestens zwölf Monate und 14 Tage nach Vertragsschluss.

Ein Interessent hatte sich bei einem Makler auf eine Online-Anzeige in einem Immobilienportal hin gemeldet. In der Anzeige wurde auf eine Käuferprovision hingewiesen. Der Kunde bekam wunschgemäß ein Exposè mit Anschrift. Zu einer gemeinsamen Besichtigung kam es wegen Terminproblemen nicht. Der Kunde fuhr daher alleine zur Immobilie, traf dort den Eigentümer an, kaufte von diesem das Haus und weigerte sich, dem Makler eine Provision zu zahlen. Erst innerhalb des darauffolgenden Gerichtsverfahrens widerrief er den Maklervertrag. Das Oberlandesgericht Düsseldorf entschied, dass er keine Provision zu zahlen habe: Er habe niemals eine Widerrufsbelehrung bekommen, daher habe die Widerrufsfrist nicht zu laufen begonnen. Er habe auch nach Ablauf von 14 Tagen noch widerrufen können (Urteil vom 13.6.2014, Az. I-7 U 37/13).

Der Verbraucher muss die Widerrufsbelehrung grundsätzlich vor dem Vertragsschluss erhalten. Unabhängig davon gilt sie aber erst dann als erfolgt, wenn der Verbraucher sie gesondert zugeschickt bekommen hat oder sie in einer Form erhalten hat, in der er sie dauerhaft irgendwo abspeichern kann. Wird dem Kunden die Widerrufsbelehrung erst nach Vertragsschluss zugeschickt, fängt die Widerrufsfrist an zu laufen, sobald der Kunde sie erhalten hat (§ 356 Abs. 3 BGB).

Erforderlich ist eine ausdrückliche, eindeutige Erklärung an den Vertragspartner, dass der Vertrag widerrufen wird. Der Widerruf muss nicht begründet werden.

Nach einem Widerruf müssen beide Parteien bereits erfolgte Leistungen zurückgeben. Natürlich ist das schwierig, wenn der Immobilienmakler dem Kunden schon die Anschrift des Verkäufers mitgeteilt hat und dieser damit das Haus kaufen kann. Der Makler hat in diesem Fall seine Dienstleistung – die Vermittlung des Kaufvertrages durch Nachweis eines Vertragspartners – bereits erbracht.

Darum besagt das Gesetz: Wenn der Makler seine vertragliche Leistung schon erbracht hat, muss ihm der Kunde dafür trotz Widerruf einen Wertersatz zahlen, der ggf. die Höhe der Provision erreichen kann. Voraussetzung ist:

- dass der Makler den Kunden vorschriftsmäßig über sein Widerrufsrecht und die Widerrufsfrist belehrt hat und
- dass ihn der Kunde ausdrücklich dazu aufgefordert hat, schon innerhalb der Widerrufsfrist für ihn tätig zu werden (§ 357 Abs. 8 BGB).

Bei Vertragsabschlüssen „außerhalb von Geschäftsräumen“, also zum Beispiel bei der Objektbesichtigung, besteht nur dann Anspruch auf Wertersatz, wenn der Verbraucher sein Verlangen, schon in der Widerrufsfrist Leistungen zu erbringen, auf einem dauerhaften Datenträger übermittelt hat.

Formulierungen wie "der Verbraucher beauftragt den Makler ausdrücklich, schon vor Ende der Widerrufsfrist mit seiner Tätigkeit zu beginnen" sorgen regelmäßig für Verwirrung bei Maklerkunden. Hier geht es jedoch lediglich um das oben geschilderte Problem: Der Makler steht vor der Wahl, erst einmal 14 Tage abzuwarten, ob der Kunde widerruft, bevor er tätig werden kann. Dies ist im Immobiliengeschäft jedoch nicht sachgemäß und wird vom Kunden nicht gewünscht. Die Alternative ist, sofort mit der Tätigkeit zu beginnen, dann riskiert der Makler jedoch einen Widerruf nach bereits erfolgter Leistung und hat womöglich umsonst gearbeitet.

Eine ausdrückliche Beauftragung, vor Ende der Widerrufsfrist tätig zu werden, sorgt dafür, dass der Kunde nach erbrachter Maklerleistung nicht einfach widerrufen kann, um keine Provision zahlen zu müssen.

Eine solche Pflicht besteht nicht. Ein Provisionsanspruch entsteht nur bei abgeschlossenem Kaufvertrag. Allerdings ist es sinnvoll, den Makler zu informieren, wenn man kein Interesse mehr an einer Immobilie hat.

Bei Unklarheiten bezüglich eines Maklervertrages, speziell auch hinsichtlich des Widerrufsrechts, ist ein Rechtsanwalt, der sich auf das Immobilienrecht spezialisiert hat, der richtige Ansprechpartner. Es empfiehlt sich oft, Verträge im Zusammenhang mit einem Immobiliengeschäft zuvor von fachkundiger Seite prüfen zu lassen.