Wie kann ein Vermieter gegen Mietnomaden vorgehen?

Unter Mietnomaden versteht man Menschen, die eine Wohnung mieten, obwohl sie von Anfang an gar keine Miete zahlen wollen. Sie verlassen sich darauf, dass der Vermieter ihnen bei Zahlungsrückständen erst einmal ein oder mehrere Mahnungen schicken wird, bevor es zu weiteren Schritten kommt. Tatsächlich leiten die meisten Vermieter – gerade Privatleute – erst nach einigem Zögern rechtliche Schritte ein. Für weitere Verzögerungen sorgen gesetzliche Räumungsfristen und Einspruchsmöglichkeiten. Häufig vergeht viel Zeit, bis der Gerichtsvollzieher vor der Tür steht, um die Wohnung zu räumen.

In einigen Fällen suchen Mietnomaden dann kurz vor der Zwangsräumung bei Nacht und Nebel das Weite. Dann beginnt das Spiel in der nächsten Wohnung von Neuem. Zurück bleibt eine verwüstete Wohnung voller Müll und Abfälle. Der Vermieter hat einen hohen finanziellen Schaden. Ihm entgeht nicht nur die Miete für einen längeren Zeitraum; häufig muss er auch die Kosten für ein eingeleitetes Gerichtsverfahren und eine Räumung der Wohnung mit dem zurückgelassenen Sperrmüll aufbringen, sowie für die anschließende Renovierung. Die Mietnomaden sind entweder nicht mehr auffindbar oder nicht zahlungsfähig.

Mit Mietnomaden sind also nicht Mieter gemeint, die irgendwann im laufenden Mietverhältnis im Einzelfall mal in Zahlungsschwierigkeiten geraten – sondern solche, bei denen ein geplantes und absichtliches Vorgehen vorliegt.

Immerhin können sich Vermieter mit bestimmten Maßnahmen vorbeugend absichern. Oft verlangen sie von Mietinteressenten vor Unterzeichnung des Mietvertrages eine sogenannte Mieterselbstauskunft. Auf diesem Fragebogen werden eine Reihe von wichtigen Informationen für das Mietverhältnis abgefragt.

Dazu gehört:

- Anzahl der Personen, die einziehen wollen,
- läuft ein Verbraucherinsolvenzverfahren gegen den Mieter?
- Ist in den letzten fünf Jahren ein Räumungsurteil wegen Mietschulden gegen den Mieter ergangen?
- Beruf und Arbeitgeber.

Hier müssen Vermieter jedoch sorgfältig vorgehen. Nicht alle Fragen sind nämlich erlaubt. Beispielsweise darf nicht nach der Religion, nach politischen Ansichten oder der Dauer des Arbeitsverhältnisses gefragt werden. Ebenso gehen die ethnische Herkunft, eine bestehende Familienplanung, Vorstrafen oder die Mitgliedschaft im Mieterverein den Vermieter nichts an, ebenso wenig das Vorhandensein einer Rechtsschutzversicherung. Bei solchen unzulässigen Fragen darf der Mieter lügen.
Wenn er jedoch erlaubte Fragen mit der Unwahrheit beantwortet, kann dies später ein Kündigungsgrund sein.

Natürlich bietet die Mieterselbstauskunft keine Wahrheitsgarantie. Vor "professionellen" Mietnomaden wird sie oft nicht schützen. Immerhin können missverständliche oder widersprüchliche Angaben ein gewisser Anhaltspunkt sein.

Die Schufa ist ein Privatunternehmen und eine Wirtschaftsauskunftei. Eine Schufa-Auskunft kann nur der Mieter selbst beantragen. Heute gibt es besondere Varianten wie etwa den Schufa-Bonitäts-Check, der besonders auf die Vorlage beim Vermieter abgestimmt ist. Dieser enthält keine Informationen, die nichts mit dem Mietverhältnis zu tun haben und den Vermieter nichts angehen. Eine solche Bestätigung kostet 29,99 Euro. Die Kosten trägt der Mieter. Dieser gibt die Auskunft an den Vermieter weiter. Daraus geht hervor, ob der Mietinteressent seinen Zahlungsverpflichtungen üblicherweise nachkommt oder ob er dafür bekannt ist, vertragliche Vereinbarungen nicht einzuhalten.

Auch einige allgemeine Vorsichtsmaßnahmen können helfen. So können sich Vermieter vor Vertragsabschluss den Personalausweis des Mieters zeigen lassen. Üblich ist auch die Vorlage von Einkommensnachweisen, zum Beispiel von Lohn- und Gehaltsabrechnungen oder Rentenbescheiden. Bei Selbstständigen kann ein Einkommenssteuerbescheid oder eine Bestätigung des Steuerberaters vorgelegt werden, um die Einkommensverhältnisse glaubhaft zu machen. Solche Nachweise zeigen schon einmal, ob ein regelmäßiges Einkommen vorhanden ist.

Manche Vermieter verlangen auch eine sogenannte Vorvermieterbescheinigung. Dies ist eine schriftliche Bestätigung des bisherigen Vermieters, dass der Mieter seine Miete immer pünktlich entrichtet und keine Mietschulden aufgebaut hat. Eine solche Bescheinigung ist jedoch kein besonders gutes Sicherungsmittel:

Zunächst einmal ist der Vorvermieter in keiner Weise verpflichtet, sie auszustellen. Mancher möchte sich diese Arbeit nicht machen. Es kann also niemand wissen, ob der Mieter diese Bescheinigung aufgrund von Mietschulden nicht hat, oder, weil sein bisheriger Vermieter keine Lust hatte, diese auszustellen. Zweitens vergeht nach dem Ende eines Mietverhältnisses immer etwas Zeit, bis alle finanziellen Angelegenheiten abgewickelt sind (zum Beispiel Schönheitsreparaturen, Schlussabrechnung der Betriebskosten, Rückzahlung der Mietkaution). Dies kann sich über Monate hinziehen. Der Vorvermieter hat während dieses Zeitraumes in der Regel kein Interesse daran, schriftlich zu bestätigen, dass der Mieter bei ihm keine Schulden hat. Schließlich sind die Abrechnungsvorgänge noch gar nicht abgeschlossen.

Eine übliche Absicherung ist die Mietkaution oder eine Bürgschaft. Auf diese Sicherheiten kann der Vermieter zurückgreifen, wenn Schulden aus dem Mietverhältnis offen bleiben. Allerdings sollte der Vermieter darauf achten, dass diese Sicherheit bei Vertragsbeginn auch tatsächlich geleistet wird. Mietnomaden werden vielleicht versuchen, dies zu umgehen. Der Höhe der Kaution sind gesetzliche Grenzen gesetzt: Sie darf maximal drei Monatsmieten (kalt) betragen. Wurde eine solche Kaution geleistet, darf nicht noch zusätzlich eine Bürgschaft gefordert werden.

Mieter müssen ihre monatlich vereinbarte Miete jeweils bis zum dritten Werktag des Monats zahlen. "Zahlen" heißt laut Bundesgerichtshof dabei "überweisen". Nach dem BGH muss die Miete nicht bis zum dritten Werktag auf dem Konto des Vermieters sein (Urteil vom 5.10.2016, Az. VIII ZR 222/15). Der Mieter muss sie nur bis zu diesem Termin per Überweisung auf den Weg gebracht haben.

Samstage zählen bei der Fälligkeit der Mietzahlung nicht als Werktage, denn an diesem Tag arbeiten Banken nicht. Achtung: Dies ist bei anderen Fristen im Zusammenhang mit Mietverträgen anders.

Für die Zahlung der Miete können Mieter und Vermieter im Mietvertrag auch einen abweichenden Zahlungszeitpunkt vereinbaren. Hält der Mieter diesen nicht ein, kommt er in Zahlungsrückstand. Er kommt auch ohne eine ausdrückliche Mahnung in Verzug, wenn er nicht zum vertraglich vereinbarten Zeitpunkt bezahlt.

Banken dürfen sich übrigens nicht nach Belieben Zeit für die Bearbeitung einer Überweisung nehmen. § 675s BGB schreibt vor: Eine Online-Überweisung darf einen Tag, eine Überweisung in Papierform zwei Tage dauern. Damit sind wieder "Geschäftstage" der Banken gemeint, also keine Samstage, Sonntage und Feiertage. In den AGB der meisten Geldinstitute ist eine Tageszeit festgelegt, ab der eine Überweisung nicht mehr als an diesem Tag eingegangen zählt – damit darf diese dann einen Tag länger dauern.

Bleibt die Miete aus, können Vermieter als ersten Schritt den Mieter mahnen und die Zahlung des ausstehenden Betrages verlangen. Hier handelt es sich um eine private Mahnung. Diese muss schriftlich erfolgen und nachweisbar sein. Dafür empfiehlt sich ein Einschreiben.

Hat dieses Vorgehen keinen Erfolg, kann ein gerichtliches Mahnverfahren folgen. Vermieter müssen dafür beim örtlichen Amtsgericht einen Antrag auf den Erlass eines Mahnbescheides einreichen. Dieser wird dann vom Gericht erlassen. Der Mieter kann innerhalb von zwei Wochen Widerspruch einlegen. In diesem Fall folgt eine Gerichtsverhandlung.

Ignoriert der Mieter den Mahnbescheid, kann der Vermieter einen Vollstreckungsbescheid beantragen. Auch dagegen können Mieter Widerspruch einlegen.

Ziel des Mahnverfahrens ist die Zahlung von Geld und nicht die Räumung der Wohnung. In der Praxis ist es eher für Fälle geeignet, in denen Mieter mit kleineren Beträgen in Rückstand sind, Zahlungen vergessen haben oder aufgrund finanzieller Engpässe hinausschieben. Echte Mietnomaden – also mit Vorsatz nicht zahlende Einmietbetrüger – lassen sich dadurch selten beeindrucken. Am Ende des Mahnverfahrens kommt es zum Einsatz des Gerichtsvollziehers. Dieser versucht, die Geldforderungen zu vollstrecken. Dabei kann sich herausstellen, dass es nichts zu vollstrecken gibt, weil keine Wertgegenstände und kein Geld vorhanden sind – oder, dass der Mietnomade weitergezogen ist.

Hat man als Vermieter Mieter in der Wohnung, die standhaft nicht zahlen, stellt sich die Frage, wie man diese wieder loswird – und zwar schnellstmöglich. Der finanzielle Verlust wird schnell größer, und viele Vermieter haben eigene Zahlungsverpflichtungen, etwa für Immobilienfinanzierung oder Modernisierungsmaßnahmen.

Nach § 543 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) können Vermieter außerordentlich und fristlos kündigen, wenn der Mieter

- für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder
- in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht.

Ein "nicht unerheblicher Teil der Miete" ist meist erreicht, wenn der Mietrückstand eine Monatsmiete überschreitet. Mit der zweiten Variante sind sich aufsummierende kleinere Rückstände über einen längeren Zeitraum gemeint. Dabei ist von der Warmmiete auszugehen, also von der Miete, einschließlich der regelmäßigen Betriebs- und Heizkostenvorauszahlungen. Nicht dazu gehören jedoch Nebenkostennachzahlungen aufgrund der Jahresabrechnung.
Bei einer fristlosen Kündigung setzt der Vermieter dem Mieter eine Räumungsfrist. Diese dauert oft 14 Tage. Dies bedeutet jedoch noch lange nicht, dass die Wohnung nach 14 Tagen tatsächlich frei ist.

Akzeptiert der Mieter die Kündigung nicht oder bleibt einfach in der Wohnung, hilft nur eine Räumungsklage. Diese wird beim Amtsgericht am Ort der Wohnung eingereicht. Dafür muss der Vermieter in einer Klageschrift begründen, warum er zur fristlosen Kündigung berechtigt war und dass diese formell wirksam erfolgt ist. Die Kündigung muss also schriftlich und unter Nennung des Kündigungsgrundes erfolgt sein. Sie muss sich an alle Personen richten, die im Mietvertrag als Mieter aufgeführt sind.

Der Vermieter muss bei der Erhebung der Räumungsklage einen Gerichtskostenvorschuss zahlen. Zwischen Klageerhebung und Räumung können je nach Arbeitsbelastung des Gerichts mehrere Monate liegen. Wenn die Klage Erfolg hat, ergeht ein Räumungsurteil. Damit kann der Vermieter den Gerichtsvollzieher beauftragen, die Wohnung zu räumen, wofür wieder ein Kostenvorschuss fällig wird. Mieter können in manchen Fällen einen vorläufigen Räumungsschutz in Anspruch nehmen – etwa bei einer Erkrankung, die einem Umzug entgegensteht.

Wenn der Mieter nach der Kündigung den Mietrückstand bezahlt, wird die fristlose Kündigung unwirksam. Mieter können von dieser Möglichkeit bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Erhebung der Räumungsklage Gebrauch machen (§ 569 Abs. 3 BGB). Wichtig: Eine ordentliche Kündigung mit Kündigungsfrist wird durch eine nachträgliche Zahlung nicht aufgehoben. Daher kündigen viele Vermieter gleichzeitig mit der fristlosen Kündigung auch noch "hilfsweise ordentlich."

Bei der Zwangsräumung können Vermieter zwischen einer herkömmlichen Zwangsräumung und dem Berliner Modell wählen.

Bei einer herkömmlichen Zwangsräumung entfernt der Gerichtsvollzieher, wenn nötig, den Mieter aus der Wohnung. Dann lässt er die Schlösser austauschen, listet das in der Wohnung gebliebene Eigentum des Mieters auf und lagert es ein. Dabei entstehen Kosten – nicht nur für den Gerichtsvollzieher, sondern auch für eine Spedition, Arbeiter und den Lagerraum. Dafür muss der Vermieter einen Kostenvorschuss bezahlen. Häufig bleibt er auf diesem Betrag sitzen, da der Mieter entweder nicht mehr da ist oder kein Geld hat. Gerade Mietnomaden sind zum Zeitpunkt der Räumung oft längst "unbekannt verzogen".

Mit dem Berliner Modell wird eine Kostenersparnis für den Vermieter bezweckt. Dieser macht von seinem Vermieterpfandrecht Gebrauch. Die Sachen des Mieters bleiben in der Wohnung. Der Gerichtsvollzieher tauscht nur die Schlösser aus. Es fallen also keine Kosten für Spedition und Lagerung an. Das Berliner Modell erscheint auf den ersten Blick als gute Sache, auf den zweiten eher nicht. Das hat zwei Gründe:

Erstens: Der Vermieter darf mit den gepfändeten Sachen nicht einfach machen, was er will. Er muss die gesetzlichen Regeln des Pfandrechts beachten, die er jedoch in der Regel gar nicht kennt. Zum Beispiel darf er verkäufliche Dinge nicht einfach zu Geld machen. Eine Verwertung der zurückgelassenen Gegenstände ist nur durch eine formelle öffentliche Versteigerung (nicht Ebay) nach Abwarten einer Aufbewahrungsfrist zulässig. Wertlose Sachen dürfen nach Fristablauf entsorgt werden. Hier kann es anschließend aber zum Rechtsstreit darüber kommen, ob diese tatsächlich wertlos waren. Der Mieter ist berechtigt, sogenannte unpfändbare Dinge ohne Gegenleistung zurückzufordern - etwa persönliche Dokumente. Sind diese "versehentlich" entsorgt worden, hat der Mieter Schadensersatzansprüche.

Zweitens: Der Sinn der Räumung ist ja eigentlich, die Wohnung schnell wieder neu zu vermieten. Das ist nicht möglich, wenn sich noch ein Haufen Gerümpel vom Vormieter darin befindet. Dies lässt sich nur per Einlagerung vermeiden - und schon entstehen wieder Kosten.

Fazit: Das Berliner Modell kann zwar zunächst Kosten sparen. Es blockiert aber unter Umständen eine neue Vermietung und ist mit rechtlichen Risiken verbunden. Vermieter müssen hier genau abwägen, welche Räumungsvariante für sie günstiger ist.

Vermieter müssen genau zwischen strafrechtlichen und zivilrechtlichen Schritten unterscheiden. Zivilrechtliche Schritte richten sich darauf, Geldansprüche durchzusetzen oder die Wohnung zu räumen. Im Strafrecht geht es allein um die Bestrafung eines Täters. Davon hat der Vermieter nichts – abgesehen vielleicht von einer gewissen Genugtuung. Beide Verfahren finden vor unterschiedlichen Gerichten statt. Eine Strafanzeige ist keine Voraussetzung für ein zivilrechtliches Verfahren.

Bei Mietnomaden kommt der Straftatbestand des Betruges in Betracht, § 263 des Strafgesetzbuches (StGB). Der Mieter muss jedoch nachweisbar den Vorsatz gehabt haben, keine Miete zu bezahlen. Seine Miete unerwartet nicht bezahlen zu können, ist nicht strafbar. Hat der Mieter am Anfang des Mietverhältnisses zumindest eine Miete oder die Kaution überwiesen, wird das Strafverfahren sehr wahrscheinlich eingestellt. Deswegen gibt es tatsächlich nur wenige Strafanzeigen wegen "Einmietbetruges".

Vermieter sollten so gut wie möglich vorbeugen und die erwähnten Maßnahmen ergreifen, um sich über ihre künftigen Mieter zu informieren. Wenn der Verdacht besteht, dass an Mietnomaden vermietet wurde, empfiehlt sich eine Beratung durch einen Fachanwalt für Mietrecht.