Wie viel Fahrtkosten zur Immobilie können Vermieter von der Steuer absetzen?

Einnahmen aus der Vermietung einer Immobilie sind selbstverständlich zu versteuern. In ihrer Einkommenssteuererklärung müssen Vermieter die Anlage "Vermietung und Verpachtung" ausfüllen. Allerdings können sie im Gegenzug auch verschiedene Kosten von der Steuer absetzen. Diese Beträge werden ebenfalls in die Anlage "V & V" eingetragen.

Vermieter können grundsätzlich ihre Fahrtkosten zur Immobilie von der Einkommenssteuer absetzen. Dabei können sie 30 Cent für jeden gefahrenen Kilometer ansetzen - also für den Hin- und Rückweg. Dies entspricht der Dienstreisepauschale. Der errechnete Betrag kann in der Anlage "Vermietung und Verpachtung" zur Einkommenssteuererklärung unter dem Punkt "Sonstiges" auf Seite 2 eingetragen werden. Damit reduzieren die Fahrtkosten die Einkünfte aus der Vermietung. Allerdings gibt es auch Sonderfälle, in denen nicht jeder gefahrene Kilometer abgesetzt werden kann.

Auch der Bundesfinanzhof – höchstes Gericht in Steuerfragen – hat sich bereits mit dem Thema der steuerlichen Absetzbarkeit von Fahrtkosten für Vermieter beschäftigt. Dabei ging es um einen Vermieter mit drei Wohnungen und einem Mehrfamilienhaus. Wegen laufender Sanierungsarbeiten musste dieser seine Immobilien zeitweise ständig besuchen. Ein Mietobjekt suchte er in einem Jahr 40 Mal auf, ein weiteres 125 Mal und eines sogar 175 Mal. Die Entfernungen zur Wohnung des Vermieters betrugen zwischen vier und 14 Kilometern. Auch dieser Vermieter wollte nun gerne die Fahrtkosten komplett absetzen. Er wies die Fahrten per Fahrtenbuch nach. Dies lehnte jedoch das Finanzamt ab und kürzte den Betrag erheblich.

Das Urteil des Bundesfinanzhofes besagt grundsätzlich, dass ein Vermieter, der seine Immobilie während des normalen Betriebs gelegentlich aufsucht, die Wahl hat: Er kann die tatsächlich angefallenen Reisekosten ansetzen - also 30 Cent für jeden gefahrenen Kilometer. Falls er mit der Bahn fährt, kann er den Fahrpreis absetzen.
Oder er kann die Entfernungspauschale absetzen, die ebenfalls 30 Cent pro Kilometer beträgt. Diese bezieht sich aber nicht auf die gefahrenen Kilometer, sondern auf die kürzeste Wegstrecke zwischen Start und Ziel und lediglich auf eine einfache Fahrt. Die erste Variante wird regelmäßig günstiger sein.

Wenn der Vermieter die tatsächlichen Fahrtkosten in Ansatz bringen will, muss er dem Finanzamt diese glaubhaft machen. Dazu kann er ein Fahrtenbuch führen, möglich sind aber auch genaue Notizen und Belege, was vor Ort stattgefunden hat (zum Beispiel Handwerkerrechnungen, Wohnungsübergabe-Protokolle etc.).

Allerdings hat der Bundesfinanzhof betont, dass gerade im verhandelten Fall keine üblichen, gelegentlichen Fahrten zum Mietobjekt stattgefunden hätten, bei denen der Vermieter die Immobilie nur besucht und seine Hauptarbeit am heimischen Schreibtisch erledigt. In diesem Fall habe es sich wegen der Bauarbeiten um praktisch tägliche Besuche gehandelt. Daher habe sich der Mittelpunkt der Tätigkeit des Vermieters praktisch an den Ort der Mietobjekte verlagert. Dies könne man mit einem Arbeitnehmer vergleichen, der seinem Beruf im Betrieb des Arbeitgebers nachgehe. Wer jedoch täglich immer die gleiche Strecke fahre, könne sich darauf einstellen – zum Beispiel durch Abkürzungen oder die Nutzung öffentlicher Verkehrsmittel. Deswegen sei in solchen Fällen eine geringere Steuervergünstigung angemessen.

Ein Vermieter kann dem Gericht zufolge in einem solchen Fall als Fahrtkosten nur die ungünstigere Entfernungspauschale (30 Cent pro Kilometer, kürzeste Entfernung, einfache Strecke) absetzen und nicht die 30 Cent pro tatsächlich gefahrenem Kilometer. Dies beruhe auf § 9 Abs. 3, Abs. 1 Satz 3 Nr. 4 des Einkommenssteuergesetzes. Der Gesetzgeber habe § 9 Absatz 3 EStG extra eingeführt, um Arbeitnehmer und Selbstständige bei den Fahrtkosten gleichzustellen.

Dem Bundesfinanzhof zufolge lag hier eine ungewöhnliche Fallkonstellation vor, so dass nur die Geltendmachung der Entfernungspauschale zulässig ist. Ein durchschnittlicher Vermieter müsse schließlich nur gelegentlich zu seinem Mietobjekt fahren und seine Vermietungstätigkeit finde hauptsächlich zu Hause statt. Ein solcher Vermieter könne in der Regel 30 Cent pro gefahrenem Kilometer als Fahrtkosten von der Steuer absetzen (Bundesfinanzhof, Urteil vom 1.12.2015, Az. IX R 18/15).

Die Entscheidung, welches Berechnungsverfahren im konkreten Fall angewendet wird, trifft das Finanzamt im Rahmen seines Ermessens. Die Behörde muss bei ihrer Entscheidung die Umstände des jeweiligen Einzelfalles berücksichtigen. Der Vermieter muss seine Angaben zu den zurückgelegten Strecken belegen können. Werden nicht allzu viele Fahrten geltend gemacht, akzeptiert das Finanzamt die geltend gemachten Fahrtkosten oft auch ohne weitere Beweise. Dies heißt jedoch nicht, dass in Zukunft nicht nachgefragt wird.

In diesem Fall ist die Steuervergünstigung gefährdet. Das Finanzamt wird unter Umständen davon ausgehen, dass der Besuch überwiegend privat veranlasst war. Dann sind die Fahrtkosten nicht steuerlich absetzbar. So geschah es zum Beispiel bei einem Vermieter, der ein vermietetes Mehrfamilienhaus besuchte, in dem auch seine Eltern wohnten (Finanzgericht München, Urteil vom 4.12.2009, Az. 1 K 1289/09). In solchen Fällen ist es besonders wichtig, nachweisen zu können, was man vor Ort zu tun hatte.

Vermieter können verschiedene Kostenarten von der Steuer absetzen, darunter auch Fahrtkosten zur Immobilie. Hier empfiehlt es sich, sich genau zu informieren. Beratung zu den aktuellen steuerlichen Möglichkeiten finden Sie bei einem Fachanwalt für Steuerrecht.