Wohnflächenberechnung: Was gilt bei falscher Angabe im Mietvertrag?

Bei der Berechnung der Wohnfläche ergeben sich viele Fragen. Mieter und Vermieter sind sich oft im Unklaren darüber, welche Räume überhaupt zu den Wohnräumen zählen und in die Wohnfläche eingerechnet werden. Was ist etwa mit Flur, Bad, Küche und Abstellkammer? Werden Keller und Dachboden dazu gerechnet? Mit welchem Anteil zählen Balkon und Terrasse? Besondere Regeln gelten für niedrige Räume und Dachschrägen. Oft wird dies vergessen.

All diese Fragen kann die Wohnflächenverordnung beantworten. Diese Vorschrift legt fest, wie eine Wohnfläche korrekt ermittelt wird. Eine Reihe von Streitfragen hat jedoch auch schon die Gerichte beschäftigt.

Hier erläutern wir die Ermittlung der Wohnfläche nach der weithin üblichen Wohnflächenverordnung. Ein Mietvertrag kann jedoch auch einen anderen Berechnungsmaßstab festlegen, etwa nach DIN 277 oder DIN 283. Eine solche Vereinbarung ist erlaubt und kommt zu einem deutlich abweichenden Ergebnis.

Als ersten Schritt zur Berechnung der Wohnfläche ermittelt man die Grundfläche der Wohnung. Dabei zählen nur Räume mit, die ausschließlich zu dieser Wohnung gehören. Auch Wintergärten, Schwimmbäder und ähnliche Räume, die nach allen Seiten hin geschlossen sind, werden mitgezählt. Einbezogen werden ebenfalls Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen.
Nicht zur Wohnfläche gehören Zubehörräume, wie Keller, Abstellräume und Kellerabteile außerhalb der Wohnung, Waschküchen, Bodenräume, Trockenräume, Heizungsräume, Garagen und Geschäftsräume sowie generell Räume, die nicht die Bauvorschriften für Wohnräume erfüllen.

Nach der Wohnflächenverordnung ist die Grundfläche der Räume zu ermitteln, indem man den Abstand zwischen den Bauteilen auf beiden Seiten misst, also von Wand zu Wand. Wenn die Wände verkleidet sind, misst man bis zur Vorderkante dieser Verkleidung. Gibt es keine Begrenzungswand (etwa bei einer Terrasse), verwendet man den "baulichen Abschluss". Dies ist die Kante, an der die Terrasse endet.

Auch Tür- und Fensterrahmen zählen zur Grundfläche, ebenso wie Fußleisten, fest eingebaute Gegenstände wie Öfen, Herde und Badewannen und freiliegende Installationen wie Heizungsrohre, Einbaumöbel und mobile Raumteiler.

Nicht zur Grundfläche gehören dagegen Schornsteine, Vormauerungen, Wandverkleidungen, frei stehende Pfeiler mit einer Höhe von mehr als 1,50 Metern und einer Fläche von mehr als 0,1 Quadratmetern. Auch Treppen mit mehr als drei Stufen und ihre Treppenabsätze sowie Türnischen, Fenster- und offene Wandnischen mit einer Tiefe von 0,13 Metern oder weniger werden nicht einbezogen.

So hat man nun also die Grundfläche berechnet. Allerdings ist diese nicht mit der Wohnfläche identisch. Einige der genannten Flächen werden nämlich nur mit einem bestimmten Anteil auf die Wohnfläche angerechnet, weil sie nur teilweise benutzbar oder bewohnbar sind.

Vollständig einberechnet werden die Grundflächen von Räumen und Raumteilen mit einer Höhe von mindestens zwei Metern. Nur zur Hälfte mitgezählt werden die Flächen von Räumen und Raumteilen mit einer Höhe von mindestens einem Meter und unter zwei Metern, zum Beispiel die Flächen unter Dachschrägen. Ebenfalls nur mit 50 Prozent eingerechnet werden die Grundflächen von nicht beheizbaren Wintergärten, Schwimmbädern und anderen nach allen Seiten geschlossenen Räumen. Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen dürfen mit einem Viertel ihrer Grundfläche zur Wohnfläche gezählt werden, maximal aber mit der Hälfte.

Der BGH hat sich 2023 mit der Klage einer Mieterin befasst, die von ihrem Vermieter zu viel gezahlte Miete für mehrere Jahre zurückforderte. Die Frau hatte im April 2014 eine Wohnung bezogen, die laut Vertrag 49,18 qm groß war. Bei einer Messung im April 2021 stellte sich heraus, dass die wahre Wohnfläche 42,64 qm war. Die Vermieterseite führte dagegen an, dass die Mieterin die Wohnflächenabweichung bei ihrem Einzug hätte bemerken müssen. Sie wäre verpflichtet gewesen, die Wohnfläche bei Einzug nachzumessen. Daher sei der Anspruch zumindest für den Zeitraum bis 2017 im Rahmen der dreijährigen Verjährungsfrist verjährt.

Der Bundesgerichtshof folgte der Argumentation des Vermieters nicht. Die Verjährungsfrist beginne erst mit Kenntnis der Mieterin von der abweichenden Wohnfläche. Allein der Bezug einer Wohnung führe nicht automatisch dazu, dass man auch die exakte Wohnfläche kenne. Es sei nicht üblich, dass Mieter beim Einzug erst einmal sämtliche Wände und Raumhöhen ausmessen würden. Nur durch die Nutzung der Wohnung oder durch das Vermessen einzelner Wände sei man noch nicht über die gesamte Wohnfläche informiert. Daher habe die Verjährungsfrist hier erst mit der Vermessung im April 2021 zu laufen begonnen. Der BGH erklärte ausdrücklich, dass Mieter nicht verpflichtet seien, nach dem Einzug die Wohnung komplett auszumessen, um zu überprüfen, ob die Wohnflächenangabe im Mietvertrag korrekt sei. Die Mieterin habe daher einen Anspruch auf anteilige Rückzahlung ihrer Miete ab April 2014 (Urteil vom 17.10.2023, Az. VIII ZR 61/23).

In manchen Fällen ist die tatsächliche Wohnfläche kleiner, als im Mietvertrag vereinbart. Wenn die tatsächliche Wohnfläche von der im Mietvertrag vereinbarten abweicht, stellt dies rechtlich einen Sachmangel der Mietwohnung dar. Mieter können daraus jedoch nur dann Rechte ableiten, wenn der Mangel auch erheblich ist. Nach Gerichtsurteilen ist dies der Fall, wenn die Abweichung über zehn Prozent liegt. Dann können Mieter eine Mietminderung geltend machen. Der Bundesgerichtshof hat dies bereits in seinem Urteil vom 24.3.2004 bestätigt (Az. VIII ZR 295/03). Auch 2015 hat der Bundesgerichtshof daran festgehalten (Az. VIII ZR 266/14).

Bestimmte Betriebskostenarten legt man nach Quadratmetern der Wohnfläche auf die einzelnen Mieter im Haus um. Ist eine Wohnung kleiner, als angegeben, kann der Mieter eine Korrektur der Betriebskostenabrechnung fordern. Dazu muss die Abweichung der Wohnfläche über zehn Prozent betragen.

Wenn sich nachträglich herausstellt, dass die Wohnung größer ist, als im Mietvertrag vereinbart, fragt sich mancher Vermieter, ob er die Miete entsprechend erhöhen darf. Steht sowieso eine Mieterhöhung an, wird der Vermieter überlegen, welche Zahl denn nun maßgeblich ist, um die ortsübliche Vergleichsmiete per Mietspiegel festzustellen: die im Mietvertrag genannte oder die tatsächliche, höhere Wohnfläche.

Auch hier war lange die Zehn-Prozent-Grenze maßgeblich. Nur bei einer Abweichung von über zehn Prozent durfte der Vermieter also die Miete an die echten Verhältnisse anpassen oder diese als Grundlage für eine Mieterhöhung nutzen. Der Bundesgerichtshof hat jedoch bei der Mieterhöhung mit Urteil vom 18.11.2015 (Az. VIII ZR 266/14) die Zehn-Prozent-Grenze abgeschafft.

Nach dem Bundesgerichtshof darf der Vermieter nicht die Miete allein aufgrund des Bekanntwerdens einer größeren Wohnfläche erhöhen. Er muss sich trotzdem an die vom Gesetz vorgegebenen Mieterhöhungsgründe halten – also insbesondere die Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete oder die Mieterhöhung wegen einer Modernisierung.

Laut aktueller Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes ist bei einer Mieterhöhung zur ortsüblichen Vergleichsmiete die tatsächliche Wohnfläche entscheidend. Diese Art der Mieterhöhung habe der Gesetzgeber vorgesehen, damit Vermieter auch während der Vertragslaufzeit eine Miete erzielen könnten, die angemessen sei und sich am örtlichen Wohnungsmarkt ausrichte. Was ortsüblich sei, richte sich nach rein sachlichen Kriterien und nicht nach Vereinbarungen im Mietvertrag.

Der Bundesgerichtshof gab damit seine vorherige Rechtsprechung auf. Seitdem zählt also bei Mieterhöhungen nur die tatsächlich nachweisbare Wohnfläche. Wenn die Wohnung größer ist, als im Vertrag angegeben, kann der Vermieter bei der Berechnung einer Mieterhöhung die echte Quadratmeterzahl zugrunde legen. Dies gilt auch, wenn die Wohnung kleiner ist, als angegeben.

Um es nicht zu einfach zu machen, gelten für ältere und neuere Mietverträge für die Wohnflächenberechnung unterschiedliche Vorschriften. Auf Mietverträge, die vor dem 31.12.2003 abgeschlossen worden sind, wird nicht die Wohnflächenverordnung angewendet, sondern die damalige "Zweite Berechnungsverordnung" (II. BV). Die beiden Regelungen unterscheiden sich zum Beispiel darin, dass Balkone nach der II. BV einfach mit 50 Prozent angerechnet werden können, während dies nach der Wohnflächenverordnung nur im Ausnahmefall (bei besonders hohem Wohnwert) erlaubt ist.

Mieter und Vermieter können Auseinandersetzungen um die Wohnfläche vermeiden, indem sie die Wohnung vor der Unterzeichnung des Mietvertrages gemeinsam ausmessen. Es gibt Laser- oder Ultraschallmessgeräte, die dies deutlich vereinfachen. Kommt es hinsichtlich der Wohnfläche zum Streit zwischen den Mietvertragsparteien, kann ein Fachanwalt für Mietrecht mit Beratung und Vertretung vor Gericht weiterhelfen.