Wohnungsverkauf: Wie viele Besichtigungen müssen Mieter dulden?

Bei einer Mietwohnung hat der Mieter das Hausrecht. Das bedeutet: Der Vermieter hat kein Recht, die Wohnung nach Belieben zu betreten oder womöglich einen eigenen Schlüssel dafür zu haben. Daran ändern auch noch so fantasievolle Klauseln im Mietvertrag rein gar nichts. Aber: Es gibt Ausnahmefälle, in denen der Mieter den Vermieter in die Wohnung lassen muss. Dann muss der Vermieter jeweils einen konkreten, sachlichen Grund vorweisen können, etwa die Begutachtung von bestimmten Schäden. Die Besichtigung der Mietwohnung mit Kaufinteressenten ist ebenfalls ein Grund, aus dem der Mieter den Vermieter in die Wohnung lassen muss.

Dafür gibt es keine festgelegte Anzahl. Aber: Irgendwann ist für den Mieter die Grenze des Zumutbaren erreicht. Immerhin dringen Vermieter und Interessenten in seine Privatsphäre ein. Das Amtsgericht Hamburg hat einer Vermieterin zum Beispiel einmal im Monat ein Besichtigungsrecht zugestanden, zwischen 18 und 20 Uhr, mit maximal sechs Kaufinteressenten und einer zeitlichen Begrenzung auf 30 Minuten.
Das Gericht erklärte auch, dass die Besichtigungen dem Mieter vier Tage zuvor anzukündigen seien.

In diesem Fall hatte sich die Vermieterin im Mietvertrag ein tägliches mehrstündiges Besichtigungsrecht mit Kaufinteressenten vorbehalten. Innerhalb von anderthalb Jahren besichtigte sie die Wohnung mit 200 Personen. Das Gericht erklärte die fantasievolle Vertragsklausel wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters für unwirksam (Amtsgericht Hamburg, Urteil vom 21.2.1992, Az. 43 b C 1717/91). Dies ist jedoch ein Extremfall. Auch ein Zwei-Wochen-Rhythmus wird im Normalfall vom Mieter noch zu dulden sein – nur nicht jahrelang. Wenn die Wohnung zu den gewünschten Konditionen nicht verkäuflich ist, muss der Vermieter eben irgendwann mit dem Preis heruntergehen.

Wenn der Mieter zu dem vom Vermieter gewünschten Besichtigungstermin verhindert ist, kann der Vermieter nicht verlangen, dass ihm der Wohnungsschlüssel übergeben wird. Der Mieter muss ein Betreten seiner Räume durch Vermieter und Kaufinteressenten nur in seiner Anwesenheit dulden (Amtsgericht Hamburg, Az. 43 b C 1717/91).

Die Kaufinteressenten dürfen ohne Genehmigung des Mieters bei der Wohnungsbesichtigung keine Fotos der Mietwohnung mit seiner Einrichtung und seinen persönlichen Gegenständen machen. Nach einem Urteil des Amtsgerichts Steinfurt darf auch der Vermieter nicht einfach die Wohnung des Mieters fotografieren und die Innenaufnahmen in einem Exposè abdrucken und ins Internet stellen (Urteil vom 10.4.2012, Az. 21 C 987/13).

Wenn ein ganzes Mietshaus oder eine vermietete Eigentumswohnung verkauft wird, haben Mieter kein Vorkaufsrecht. Aber: Wird eine Mietwohnung in eine Eigentumswohnung umgewandelt und verkauft, hat der Mieter ein gesetzliches Vorkaufsrecht aus § 577 des Bürgerlichen Gesetzbuches. Ausnahme: Die Wohnung kauft ein Familienangehöriger des Vermieters oder ein Angehöriger seines Haushalts. Der Vermieter muss den Mieter über einen geplanten Verkauf unterrichten, damit dieser sein Vorkaufsrecht ausüben kann.

Ein gesetzlicher Grundsatz lautet: "Kauf bricht nicht Miete". Das bedeutet: Der Mietvertrag bleibt trotz Verkaufs der Wohnung bestehen. Der Käufer tritt an der Stelle des bisherigen Vermieters in den Mietvertrag ein. Für die Kündigung gelten wie auch schon vor dem Verkauf die normalen Regeln. Wenn die Wohnung zwecks Verkauf extra in eine Eigentumswohnung umgewandelt wurde, muss der Käufer eine Sperrfrist von drei Jahren beachten. Erst nach deren Ablauf darf er wegen Eigenbedarf kündigen (§ 577a BGB).

Mieter sollten grundsätzlich darauf bestehen, dass der Vermieter bei der Wohnungsbesichtigung anwesend ist. Nur so kann nämlich sichergestellt werden, dass tatsächlich echte Kaufinteressenten die Wohnung besichtigen und nicht irgendwelche Fremden, die vielleicht eher am Familienschmuck interessiert sind. Wenn der Vermieter verhindert ist, darf er nur Personen mit der Durchführung der Wohnungsbesichtigung beauftragen, die dem Mieter zumutbar sind. Dies ist zum Beispiel nicht der Ex-Ehepartner der Mieterin, mit dem diese im Streit liegt. Auch dies hat ein Gericht entschieden (Landgericht Frankfurt am Main, Urteil vom 21.2.2013, Az. 2-11 S 191/12). Im entsprechenden Fall war der Vater des Exmannes der Mieterin der Vermieter gewesen.

Heutzutage kommt es auch vor, dass eine Wohnung ohne Besichtigung gekauft wird - insbesondere in hochpreisigen Großstädten. Der neue Eigentümer möchte aber sehr wahrscheinlich doch irgendwann einmal erfahren, was er da gekauft hat - und sich die Wohnung ansehen.

Dass er dazu das Recht hat, ergibt sich aus einem Urteil des Amtsgerichts München von 2021. In diesem Fall hatten die Mieter einer Dreizimmerwohnung in München jede Besichtigung mit Kaufinteressenten verweigert. Die Wohnung wurde ohne Besichtigung verkauft. Nun wollte der neue Eigentümer sich die Wohnung ansehen. Er vereinbarte mit den Mietern insgesamt acht Besichtigungstermine, die die Mieter jedoch alle platzen ließen. Meist war ihre Begründung eine Corona-Infektion oder Quarantäne, mal eine notwendige Vorbereitung auf eine Online-Schulung. Der Vermieter mahnte die Mieter ab. Als diese ihm immer noch keine Wohnungsbesichtigung ermöglichten, kündigte er fristlos den Mietvertrag.

Das Gericht verurteilte die Mieter zur Räumung. Wenn der Vermieter die Wohnung schon ohne Besichtigung erworben habe, habe er zumindest ein Recht auf eine Besichtigung nach dem Kauf. Dies sei ein ausreichend wichtiger Grund. Auch hätten die Mieter keinen ihrer Gründe für eine Weigerung beweisen können - etwa mit ärztlichen Attesten oder Testergebnissen über Corona-Erkrankungen oder Quarantäne-Anordnungen (Urteil vom 26.8.2021, Az. 474 C 4123/21).

Wohnungsbesichtigungen durch Kaufinteressenten inklusive dem Vermieter müssen rechtzeitig angekündigt werden. Auch müssen sie vom Ausmaß her für den Mieter zumutbar sein. Im Konfliktfall ist ein Fachanwalt für Mietrecht der richtige Ansprechpartner für Mieter, die ihre Interessen durchsetzen möchten.