Wohnungsbrand: Muss Vermieter Schäden beseitigen?

Der Bundesgerichtshof hat sich mit der Frage befasst, ob ein Mieter, der leicht fahrlässig einen Brand in der gemieteten Wohnung verursacht hat, die Beseitigung des Schadens vom Vermieter verlangen kann, wenn der Schaden durch eine Wohngebäudeversicherung abgedeckt ist, deren Kosten der Mieter getragen hat.

Ein Mieter verlangte von seinem Vermieter die Beseitigung eines Brandschadens in der Mietwohnung. Zusätzlich wollte er bis zur Beseitigung des Brandschadens die Miete mindern. Entstanden war der Wohnungsbrand, als die 12-jährige Tochter der Mieterfamilie Öl in einem Kochtopf auf dem Herd erhitzt hatte. Sie hatte dann bei eingeschalteter Herdplatte zeitweise die Küche verlassen. Inzwischen hatte sich das Speiseöl entzündet und die Küche in Brand gesetzt.

Die Privathaftpflichtversicherung der Mieter verwies den Vermieter an dessen Gebäudeversicherung. Denn: Für Schäden an einer Mietwohnung zahlt die Privathaftpflicht nicht. Der Vermieter jedoch lehnte eine Inanspruchnahme seiner Gebäudeversicherung – deren Kosten nach dem Mietvertrag anteilig auf die Mieter umgelegt wurden – ab. Seine Begründung war, dass dies zu einem Ansteigen der Versicherungskosten für den Gesamtbestand seiner Mietwohnungen führen würde.

Der Vermieter weigerte sich auch, den Brandschaden beseitigen zu lassen oder die Mietminderung zu akzeptieren. Der Mieter habe den Schaden an der Wohnung schuldhaft selbst verursacht. Da er selbst für den Mangel an der Wohnung (deren Unbewohnbarkeit durch den Brand) verantwortlich sei, könne er weder einen Mängelbeseitigungsanspruch noch eine Minderung der Miete geltend machen.

Der Bundesgerichtshof entschied jedoch zugunsten des Mieters: Ein Mieter dürfe erwarten, als Gegenleistung für die (anteilig) von ihm getragenen Versicherungsprämien für die Gebäudeversicherung im Schadensfall auch einen Nutzen von der Versicherung zu haben. Ein Rückgriff des Versicherers auf den Mieter sei nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs durch einen stillschweigenden Regressverzicht ausgeschlossen, wenn der Vermieter die Wohngebäudeversicherung in Anspruch nehme, sodass der Mieter im Ergebnis so dastünde, als habe er die Versicherung selbst abgeschlossen.

In der Regel habe der Vermieter kein vernünftiges Interesse mehr daran, anstelle der Versicherung den Mieter in Anspruch zu nehmen. Stattdessen sei der Vermieter aufgrund dieser Interessenlage regelmäßig verpflichtet, auf die Versicherung zurückzugreifen oder gegenüber dem Mieter auf Schadensersatz zu verzichten.

Konsequenterweise könne der Mieter in einem solchen Fall dann auch vom Vermieter die Beseitigung der Brandschäden verlangen und gegebenenfalls die Miete mindern, bis die Wohnung wieder hergerichtet sei (Urteil vom 19.11.2014, Az. VIII ZR 191/13).

Brennt eine Wohnung durch leichte Fahrlässigkeit des Mieters aus, muss der Vermieter seine Gebäudeversicherung in Anspruch nehmen, denn dazu ist sie da. Schließlich wird sie vom Mieter bezahlt. Der Vermieter muss dafür sorgen, dass die Brandschäden beseitigt werden und dass die Wohnung wieder bewohnbar gemacht wird. Inzwischen kann der Mieter die Miete mindern. Kommt es zu einem Streit um Brandschäden in einer Mietwohnung, ist ein Fachanwalt für Mietrecht der beste Ansprechpartner. Er kann Sie zu Ihrem Fall beraten und Ihnen zu Ihrem Recht verhelfen.