Wohnungseigentümergemeinschaft: 7 Punkte, die künftige Eigentümer wissen müssen

Die besonderen gesetzlichen Regeln für Eigentümergemeinschaften findet man im Wohnungseigentumsgesetz (WEG). Dort ist zum Beispiel die Beschlussfassung in der Eigentümerversammlung geregelt sowie die Rechte und Pflichten der Eigentümer. Das WEG erlaubt den Eigentümern, in gewissem Rahmen eigene Regeln zu machen. Diese werden dann in einer Gemeinschaftsordnung niedergelegt. Es gibt allerdings auch Punkte, die vom Gesetz verbindlich geregelt werden und von denen man nicht abweichen darf.

Eine weitere wichtige Grundlage der Eigentümergemeinschaft ist die sogenannte Teilungserklärung. In ihr legt der ursprüngliche Eigentümer des Grundstücks die Aufteilung in Gemeinschafts- und Sondereigentum, die Höhe der Miteigentumsanteile und den Umfang von Sondernutzungsrechten an bestimmten Flächen fest. Vor dem Kauf einer Eigentumswohnung ist es sehr wichtig, sich mit dem Inhalt von Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung zu beschäftigen. Zu empfehlen ist auch eine Einsichtnahme in die letzten Protokolle der Eigentümerversammlung beim Verwalter. Darin können Beschlüsse stehen, die erhebliche finanzielle Folgen für alle Eigentümer haben.

Sondereigentum nennt man den Teil eines Gebäudes, der tatsächlich dem einzelnen Eigentümer gehört. Dazu gehört hauptsächlich dessen Wohnung sowie alles, was dort auf eine Weise eingebaut ist, dass man es ohne weiteres entfernen könnte, ohne das Gebäude zu beeinträchtigen. Dies sind zum Beispiel Heizungs- und Sanitärinstallationen sowie Rohrleitungen und Stromleitungen von der Abzweigung in die jeweilige Wohnung an.

Das Gemeinschaftseigentum gehört allen Miteigentümern gemeinsam entsprechend ihren Miteigentumsanteilen. Dazu gehören tragende Wände, Dach, Fenster, Eingangstüren, Aufzüge und zentrale Haustechnik wie die Zentralheizungsanlage, aber auch die Gemeinschaftsflächen in Dachboden, Keller und Treppenhaus.

Der Verwalter beruft einmal im Jahr die Eigentümerversammlung ein und führt auch den Vorsitz. Die Eigentümerversammlung entscheidet über alle Belange im Zusammenhang mit der ordnungsgemäßen Verwaltung des Gebäudes. Dies kann die Einstellung eines neuen Hausmeisters sein oder zum Beispiel die Sanierung der Hausfassade.

Die Eigentümergemeinschaft beauftragt den Hausverwalter mit der Wahrnehmung aller Verwaltungsaufgaben. Dazu gehört zum Beispiel die Organisation von Eigentümerversammlungen. Der Hausverwalter sorgt auch für die Umsetzung der Beschlüsse sowie die Beachtung der Hausordnung. Bei Bedarf kümmert er sich um dringende Maßnahmen zur Erhaltung des Gemeinschaftseigentums (etwa bei einem Sturmschaden). Er kümmert sich auch um alle Zahlungen, die geleistet und eingefordert werden müssen. Dazu gehören die Hausgeldforderungen gegen die einzelnen Eigentümer und die Bezahlung von Rechnungen an Versorgungsbetriebe und Handwerker. Er verwaltet auch die eingenommenen Gelder.

Ursprünglich geplant war eine deutliche Erweiterung der Befugnisse des Verwalters. Dazu ist es nicht gekommen. Der Verwalter ist ausführendes Organ und ist ohne gesonderten Beschluss der Eigentümerversammlung nur dazu berechtigt, Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu treffen, die eine untergeordnete Bedeutung haben und die keine erheblichen Verpflichtungen der Gemeinschaft verursachen.

Heute kann jeder Eigentümer fordern, dass der Verwalter nach einer Übergangszeit von drei Jahren einen Sachkundenachweis vorlegt, für den eine Prüfung bei der IHK notwendig ist. So soll für eine bessere Qualifikation der Verwalter gesorgt werden. Diese haben außerdem weiter eine Fortbildungspflicht.

Früher war es häufiges Thema von Gerichtsverfahren, dass ein Beschluss der Eigentümerversammlung nicht im richtigen Abstimmungsverfahren zustande gekommen war. Über viele Themen - wie etwa bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum - konnte nicht mit einfacher Mehrheit abgestimmt werden. Dies hat sich mit der WEG-Reform von 2020 geändert. Heute sind alle Beschlüsse mit einfacher Mehrheit möglich. Dabei gilt das Kopfprinzip, es hat also jeder Eigentümer eine Stimme, unabhängig von seinen Miteigentumsanteilen. Die Eigentümerversammlung darf jedoch abweichende Stimmverfahren beschließen. Unter den Eigentümern vereinbarte erforderliche Mehrheiten für Beschlüsse bleiben bestehen.

Die einzige Ausnahme vom einfachen Mehrheitsbeschluss betrifft die Kostentragung für bauliche Veränderungen, § 21 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 WEG. Nach dieser Regelung haben grundsätzlich alle Wohnungseigentümer die Kosten einer baulichen Veränderung nach dem Verhältnis ihrer Anteile zu tragen, wenn diese mit mehr als zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen und der Hälfte aller Miteigentumsanteile beschlossen wurde.

Ansonsten tragen diejenigen Eigentümer die Kosten nach dem Verhältnis ihrer Anteile, welche die bauliche Veränderung beschlossen haben.

Wurde eine bauliche Veränderung einem einzelnen Eigentümer gestattet oder auf sein Verlangen nach § 20 Abs. 2 WEG durchgeführt, trägt er selbst die Kosten.

Eine weitere wichtige Änderung ist, dass es seit 2020 kein sogenanntes Beschlussfähigkeitsquorum mehr gibt. Eine Eigentümerversammlung ist also immer beschlussfähig, egal, wie viele Eigentümer daran teilnehmen.

Unter anderem wurde die Einberufungsfrist für die Eigentümerversammlung von zwei auf drei Wochen verlängert.

Heute darf jeder Eigentümer nach § 20 Abs. 2 WEG bauliche Veränderungen verlangen, die

- dem Gebrauch durch Menschen mit Behinderungen,
- dem Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge,
- dem Einbruchsschutz und
- dem Anschluss an ein Telekommunikationsnetz mit sehr hoher Kapazität

dienen. Die Eigentümerversammlung kann nicht mehr ablehnen und beschließt nur noch über die Durchführung.

Nach § 23 WEG kann die Eigentümerversammlung beschließen, dass Wohnungseigentümer auch in elektronischer Form an einer Versammlung teilnehmen und ihre Stimmrechte ausüben dürfen. Nicht zulässig ist jedoch eine komplett virtuelle Versammlung.

Sogenannte Umlaufbeschlüsse müssen nicht mehr in Schriftform gefasst werden. Hier reicht die Textform aus, zum Beispiel also E-Mail. Die Eigentümer können beschließen, dass über eine bestimmte Frage später per Umlaufbeschluss mit einfacher Mehrheit abgestimmt wird.

Ob die Reform die erhebliche Zahl von Rechtsstreitigkeiten im Bereich der Eigentümergemeinschaften reduzieren wird, muss sich zeigen. Viele Beschlüsse von Eigentümerversammlungen werden auch in Zukunft angefochten werden. Wer davon betroffen ist, sollte sich in dieser komplexen Materie fachkundig beraten lassen. Dafür ist ein Fachanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht der beste Ansprechpartner.