Mietvertrag: 9 Fallstricke, auf die Mieter unbedingt achten müssen

Das deutsche Recht ändert sich ständig. So brachte das Mietrechtsanpassungsgesetz Anfang 2019 viele Änderungen zum Thema
Mieterhöhung, Modernisierung und Mietpreisbremse mit sich. Corona führte zu einer Vielzahl zeitlich begrenzter Sonderregeln, wie auch die Gaskrise von 2023.

Auch völlig unabhängig von den großen Mietrechtsreformen, über die man in der Presse liest, ändert sich vieles. Denn ständig fällen die Gerichte Urteile, die mancher vielleicht nicht gleich mitbekommt. Diese können jedoch erhebliche, unmittelbare Folgen für Mietverhältnisse haben. Dabei kann es vielleicht um die Zulässigkeit einer Mieterhöhung gehen oder um die einer fristlosen Kündigung. Oder es geht um die Pflicht des Mieters, Schönheitsreparaturen durchzuführen.

Der Mietvertrag bildet die Grundlage für das Mietverhältnis. Im Interesse beider Seiten muss er rechtlich aktuell sein. Sonst enthält er sehr wahrscheinlich Regelungen, die nicht mehr zeitgemäß oder rechtlich unwirksam sind - oder die den Mieter allzu sehr benachteiligen.

Tipp: Sprechen Sie Ihnen künftigen Vermieter darauf an, ob das Vertragsformular der aktuellen Rechtslage entspricht.

Manchmal verwenden Vermieter Vertragsmuster, die nicht auf das Mietobjekt zugeschnitten sind. Häufig führt dies später zum Streit oder hat andere Nachteile für die Mieter. Zum Beispiel erfordert eine Mietwohnung im Mehrfamilienhaus einen anderen Vertrag als ein Einfamilienhaus. Wird dies nicht beachtet, bleiben wichtige Punkte offen und ungeregelt. So kann bei einem Einfamilienhaus die Hausordnung entfallen, denn es gibt keine Wohnungsnachbarn im gleichen Mietobjekt. Stattdessen müssen jedoch Punkte wie Gartenpflege, Außenanlagen und Schneeräumen geklärt werden.

Tipp: Für unterschiedliche Immobilienarten gibt es auch verschiedene Vertragsmuster. Diese berücksichtigen die Besonderheiten der jeweiligen Immobilie.

Beispiel: Studentenwohnungen
Zeitmietverträge werden für eine feste Laufzeit abgeschlossen. Sie ermöglichen im Normalfall keine vorherige Kündigung und eignen sich daher nicht für jedes Objekt. So sind sie etwa bei einer Studentenwohnung komplett unsinnig. Hier ist Flexibilität gefragt und nicht lange Bindung. Oft vereinbart man dann durch mündliche Zusatzabsprachen, dass der Mieter zum Beispiel bei Abbruch des Studiums vorzeitig aus dem Vertrag entlassen wird. Nur: Diese Absprache ist vielleicht ein paar Jahre später gar nicht mehr nachzuweisen. Was tun, wenn es zwischenzeitlich einen Vermieterwechsel gegeben hat?
Auch in einer Wohngemeinschaft schafft ein Standard-Mietvertrag regelmäßig Probleme – spätestens beim Ein- oder Auszug eines Einzelnen. Hierfür existieren spezielle Verträge.

Beispiel: Seniorenwohnungen
Auch bei Seniorenwohnungen ist ein normaler Mietvertrag fehl am Platze. Er ermöglicht in aller Regel eine Eigenbedarfskündigung. Wenn man dann zum Beispiel in hohem Alter eine Eigentumswohnung in einer Anlage für Betreutes Wohnen gemietet hat, wäre es denkbar, dass der Eigentümer dem Mieter kündigt, um einen eigenen Elternteil in der Wohnung unterzubringen. Daher sollte die Eigenbedarfskündigung im Mietvertrag ausgeschlossen sein. Es gibt auch noch weitere Details, die abweichend vom normalen Mietvertrag geregelt werden sollten, um beiden Seiten Streit und Ärger zu ersparen.

Tipp: Möchte Ihr Vermieter bei seinem Vertrag bleiben, sollten Sie versuchen, eine Zusatzvereinbarung auszuhandeln. Diese kann zum Beispiel den Eigenbedarf ausschließen. Viele Vermieter betrachten die Wohnung als reine Investition und haben gar nichts dagegen.

Beispiel: Wohnen und Gewerbe
Für den Gewerbemietvertrag gelten ebenfalls andere Regeln, als für den herkömmlichen Wohnungsmietvertrag. Hier gilt zum Beispiel praktisch der gesamte gesetzliche Mieterschutz nicht. Zulässig sind jedoch Vereinbarungen, die bei Wohnungsmietverträgen nicht erlaubt sind. Problematisch kann dies bei Mischobjekten sein. Gewerbemietverträge sind in der Regel Zeitmietverträge über einen festen Zeitraum mit längerer Dauer. Dabei wird die Instandhaltung des Objekts meist dem Mieter übertragen, einschließlich auch großer Reparaturarbeiten.
Beispiel: Ein junges Paar möchte eine Wohnung mit angeschlossener Werkstatt mieten, um in der Freizeit künstlerischen oder handwerklichen Hobbys nachzugehen. Der Vermieter bietet einen Gewerbemietvertrag für das Gesamtobjekt an.

Tipp: Finger weg. Ein Gewerbemietvertrag ist nur für Gewerbeobjekte geeignet – in denen tatsächlich eine gewerbliche Tätigkeit ausgeübt werden soll.

So mancher vorgedruckte Mietvertrag enthält Klauseln, die auf den konkreten Fall nicht passen. Oft stehen Regelungen für einen unbefristeten Mietvertrag, einen Zeitmietvertrag und einen Staffelmietvertrag nebeneinander zur Verfügung, aus denen der Nutzer des Formulars das Passende auswählen muss. Nicht selten wird der Vertrag jedoch nicht gelesen, das Gewünschte nicht angekreuzt und einfach unterschrieben. Jahre später gibt es dann Streit darüber, welche Regelung gelten soll. Und der ursprüngliche Mitarbeiter der Vermieterseite, mit dem der Vertrag geschlossen wurde, ist gar nicht mehr da.

Tipp: Beim Vertragsabschluss den Vertrag gemeinsam Punkt für Punkt durchgehen, Passendes ankreuzen und Unzutreffendes streichen. So vermeidet man spätere Streitigkeiten.

Als Mietkaution darf ein Vermieter maximal drei Monatsmieten (ohne Nebenkosten) verlangen. Er muss diesen Betrag getrennt von seinem übrigen Vermögen anlegen, denn es bleibt Ihr Geld und muss im Falle einer Insolvenz des Vermieters vor dem Zugriff der Gläubiger geschützt sein. Nun kommt es jedoch immer wieder vor, dass Vermieter – besonders bei jungen Mietern – zusätzlich zur Kaution noch eine Bürgschaft der Eltern fordern. Aber: Dies ist nicht erlaubt. Die maximale Höhe der Kaution ist gesetzlich festgelegt. Alles darüber ist eine Übersicherung, auf die sich Mieter nicht einlassen müssen (Bundesgerichtshof, Urteil vom 30.6.2004, Az. VIII ZR 243/03). Eine zu viel geleistete Sicherheit können Sie später sogar zurückverlangen.

Bei einer Indexmiete wird die herkömmliche Mieterhöhung zur ortsüblichen Vergleichsmiete ausgeschlossen. Stattdessen wird die Höhe der Miete von der Entwicklung des Index der Verbraucherpreise abhängig gemacht. In früheren Jahren war dieser recht stabil. Heute haben wir jedoch eine deutliche Inflation, die die Verbraucherpreise in die Höhe treibt. Dann kann auch der Vermieter die Miete erhöhen. Für Mieter ist eine solche Vertragskonstruktion heute eher ungünstig. Immerhin: Sinkende Verbraucherpreise müssen auf Verlangen des Mieters bei der Miethöhe ebenfalls berücksichtigt werden.

Es kommt vor, dass in einem Mietvertrag ein gegenseitiger Kündigungsverzicht beider Seiten vereinbart wird. So gewinnt der Mieter Sicherheit, denn es ist keine Eigenbedarfskündigung des Vermieters möglich. Der Nachteil: Auch der Mieter kommt nicht aus dem Mietvertrag heraus, wenn sich in beruflicher oder persönlicher Hinsicht sein Leben ändert (Geburt, Hochzeit, Trennung, Todesfall, besseres Jobangebot, Kündigung des Jobs ...).

Tipp: Maximal zulässig ist ein Kündigungsausschluss für die Dauer von vier Jahren. Längere Kündigungssperren sind unwirksam.

Die Betriebskosten heißen nicht umsonst auch die "zweite Miete". Sind sie auffallend niedrig, sollten Mieter hellhörig werden. Vielleicht lohnt sich dann doch einmal ein Blick in den vielfach geschmähten Energieausweis der Immobilie? Diesen muss der Vermieter vorzeigen. Oder es hilft ein Vergleich mit ähnlichen Wohnungen in Anzeigen. Ist der Vertrag erst unterschrieben, kann der Vermieter die Betriebskosten an das tatsächliche Maß anpassen. Immerhin: Bei der heutigen Marktlage sind solche Tricks selten nötig, um Mieter zu finden - zumindest in Großstädten.

Soll eine Wohnung von einer Wohngemeinschaft bezogen werden, sind klare Absprachen nötig: Wer ist Hauptmieter und wer Untermieter? Oder unterschreiben alle den Mietvertrag als Hauptmieter? Alle Hauptmieter, die den Mietvertrag mit dem Eigentümer unterschreiben, haften auch für die Miete. Und zwar grundsätzlich so lange, bis der Vertrag insgesamt gekündigt worden ist, unabhängig davon, ob sie noch dort wohnen. Daher gibt es auch spezielle WG-Mietverträge, die einen Wechsel einzelner Mitglieder ermöglichen sollen.

Mieter sollten den Unterschied zwischen Formularklauseln und individuell ausgehandelten Klauseln im Mietvertrag kennen. Formularklauseln sind vorgedruckt und werden zumindest mehrfach verwendet. Sie unterliegen als Allgemeine Geschäftsbedingungen festen gesetzlichen Regeln. So darf der Mieter durch sie nicht unangemessen benachteiligt werden.

Individualvertraglich ausgehandelt sind Vereinbarungen, die die Vertragspartner unter sich gleichberechtigt ausgehandelt und vereinbart haben. Sie werden oft handschriftlich dem Vertrag hinzugefügt. Hier ist Vorsicht geboten, denn durch sie können auch Regelungen getroffen werden, die als Formularklausel unwirksam wären, wie etwa ein komplettes Haustierverbot.

Bestimmte Vorschriften dürfen laut Gesetz nicht durch eigene Zusatzvereinbarungen abgeändert werden. Dazu gehören etwa die Regelungen über die Mietminderung bei Mängeln.

Tipp: Der Vermieter darf in den Vertrag nicht hineinschreiben, was er will. Im Zweifel sollten Sie den Vertrag vor der Unterschrift, wenn möglich, rechtlich prüfen lassen.

Heute sind wir es alle gewohnt, "einfach so nebenbei" ellenlange und kaum lesbare Geschäftsbedingungen, Widerrufsbelehrungen und Pflichtinformationen zu bestätigen, zu unterschreiben oder anzuklicken. Beim Mietvertrag kann dies allerdings teure rechtliche Folgen haben. Sprechen Sie daher den Vertragsinhalt mit dem Vermieter durch. Unterschreiben Sie nur, was Sie gelesen und verstanden haben. Im Notfall hilft ein Fachanwalt für Mietrecht.