Wohnungsmietvertrag: Was Vermieter unbedingt beachten müssen

Die deutschen Gesetze über Mietverhältnisse ändern sich immer wieder. So wurde zum Beispiel 2019 die Mietpreisbremse verschärft, es wurden neue vorvertragliche Aufklärungspflichten für Vermieter geschaffen und die Regeln für Mieterhöhungen geändert. 2024 ändert das sogenannte Heizungsgesetz einige Regeln, zum Beispiel für die Mieterhöhung nach Modernisierung. Meist erfahren Mieter und Vermieter von solchen Reformen durch die Presse. Allerdings treffen auch die Gerichte regelmäßig Entscheidungen zum Mietverhältnis. Oft ist ihre Rechtsprechung mieterfreundlich - aber nicht immer.

Gerichtsurteile haben sehr viele beliebte Klauseln in vorformulierten Mietverträgen im Laufe der Jahre für unwirksam erklärt. Weitere werden folgen. Ein gutes Beispiel ist das Thema "Schönheitsreparaturen". Kaum ein älterer Mietvertrag dürfte dazu rechtswirksame Klauseln enthalten. Um so wichtiger ist es, dass Sie als Vermieter ein aktuelles Vertragsmuster nutzen. Ansonsten stehen Sie nachher mit einem teilweise unwirksamen Vertrag da und riskieren lange und teure Auseinandersetzungen auch vor Gericht.

Tipp: Verwenden Sie ein aktuelles Vertragsmuster und informieren Sie sich über aktuelle Änderungen im Mietrecht!

Wichtig ist es, für unterschiedliche Immobilien auch unterschiedliche Mietverträge zu verwenden. Beispiel: Bei einem Einfamilienhaus läuft die Abrechnung der Betriebskosten anders als bei einem Wohnblock. Beim Einfamilienhaus müssen auch Dinge wie Gartenpflege und -benutzung geregelt werden, auch Gehwegreinigung und Winterdienst, die Nutzung einer dazugehörigen Garage oder die Nutzung von Neben- und Wirtschaftsräumen. Bei einem Mehrfamilienhaus ist die Hausordnung ein wichtiges Instrument, um das Miteinander der Mietparteien zu regeln. In deren Klauseln geht es dann oft um Themen wie Lärmschutz, Ruhezeiten und Treppenhausreinigung.

Unterschiedliche Regeln gelten auch für Wohn- und Gewerbeimmobilien. So gelten zum Beispiel bei Gewerbeimmobilien die Mieterschutzvorschriften für Wohnimmobilien nicht, es gibt viel mehr Vertragsfreiheit, und langfristige Zeitmietverträge sind üblich. Solche Mietverträge sind jedoch nur für Objekte geeignet, in denen tatsächlich ein Gewerbe ausgeübt wird. Gewerbemietverträge sind für Wohnräume ungeeignet und können vor Gericht womöglich als Umgehung zwingender Vorschriften angesehen werden.

Bei Seniorenwohnungen im Betreuten Wohnen wiederum empfehlen sich Sonderregeln zur Kündigung. Bei Wohngemeinschaften sollte der Wechsel einzelner Mieter geregelt werden. Für alle diese Immobilien existieren besondere Vertragsmuster, die solche Sonderprobleme berücksichtigen. Viele Vertragsmuster aus dem Internet sollte man jedoch kritisch betrachten und vergleichen.

Tipp: Verwenden Sie einen auf Ihr Objekt zugeschnittenen Mietvertrag! Nutzen Sie nicht einfach irgendein Vertragsmuster aus dem Schreibwarenhandel.

In jedem vorgedruckten Formularvertrag finden sich Klauseln, die Ihren Fall nicht betreffen. Beispiel: Sie möchten einen Mietvertrag mit dauerhaft fest vereinbarter Miete abschließen, die sie in gewissen Zeitabständen erhöhen dürfen. Das Vertragsmuster enthält aber auch eine Regelung zur Staffelmiete. Beim Ausfüllen sollten Sie das Unzutreffende streichen, damit klare Verhältnisse herrschen. Denn: Nicht zutreffende Regelungen können Jahre später für Streit sorgen. Womöglich wissen dann beide Vertragspartner nämlich nicht mehr genau, was sie damals überhaupt vereinbaren wollten. Oder man hat es auf der anderen Seite mit dem Rechtsnachfolger des früheren Vertragspartners zu tun. Schließlich können Immobilien verkauft oder vererbt werden. Stirbt ein Mieter, tritt unter Umständen dessen Erbe in den Mietvertrag ein.

Tipp: Schaffen Sie klare Verhältnisse! Streichen Sie Unzutreffendes.

Oft fügen Mieter und Vermieter, die Dinge regeln wollen, welche nicht im Vordruck stehen, dem Mietvertrag eigene Ergänzungen hinzu. Hier ist es entscheidend, den rechtlichen Unterschied zwischen Formularklauseln und individuell ausgehandelten Klauseln zu kennen.

Vorgedruckte Formularklauseln werden mehr als einmal verwendet. Rechtlich gelten sie als Allgemeine Geschäftsbedingungen (AGB) und unterliegen besonderen Einschränkungen. So dürfen sie den Vertragspartner nicht unangemessen benachteiligen. Als individualvertraglich ausgehandelt gilt alles, was beide Vertragspartner untereinander in gleichberechtigter Form ausgehandelt und vereinbart haben. Der Mieter muss also ein Mitspracherecht gehabt haben. Für Individualvereinbarungen gelten die Einschränkungen für Allgemeine Geschäftsbedingungen nicht. Daher können darin auch Regelungen getroffen werden, die als Formularklausel unwirksam wären. Beispiel: Rauchverbot in der Wohnung.

Andererseits gibt es auch gesetzliche Vorschriften, die laut Bürgerlichem Gesetzbuch ausdrücklich nicht durch individuelle Vereinbarungen ersetzt oder abgeändert werden können - zumindest nicht rechtswirksam. Beispiel: Mietminderung bei Mängeln.

Tipp: Wenn eine Vertragsklausel dem Mietvertrag handschriftlich hinzugefügt wurde, ist dies ein Indiz für eine individuelle Vereinbarung. Um wirksam zu sein, sollte die Klausel dem Vertrag bei dessen Abschluss dauerhaft hinzugefügt werden. Beide Vertragspartner sollten sie gesondert mit Ort und Datum unterschreiben.

Eine ausgedruckte Zusatzvereinbarung wird von einem Gericht unter Umständen als Allgemeine Geschäftsbedingung ansehen. In diesem Fall gelten die rechtlichen Einschränkungen wieder. Dies ist auch der Fall, Sie die Zusatzvereinbarung in mehreren Verträgen verwenden. Die Gerichte prüfen hier jeden Einzelfall.

Um die Schönheitsreparaturen kommt es sehr häufig zum Streit zwischen Mietern und Vermietern – meist beim Auszug. Jahrelang hat der Bundesgerichtshof immer mehr Klauseln zu diesem Thema für unwirksam erklärt. Bei Nutzung einer solchen Vertragsklausel muss der Mieter keine Schönheitsreparaturen durchführen.

Unwirksam sind zum Beispiel folgende Klauseln:

- Endrenovierung: Renovierung in jedem Fall beim Auszug,
- Schönheitsreparaturen in einzelnen Räumen nach starrem Fristenplan,
- Räume sind weiß zu streichen,
- bei Auszug vor Fristablauf sind Schönheitsreparaturen anteilig nach Kostenvoranschlag zu bezahlen (Quoten-Abgeltungsklausel),
- Wohnung ist zu renovieren, obwohl sie unrenoviert übernommen wurde.

2018 hat der Bundesgerichtshof eine interessante Entscheidung getroffen: Danach sind Vereinbarungen zwischen Mieter und Vormieter, nach denen der neue Mieter die Renovierungspflicht des alten Mieters übernimmt, für das Verhältnis zwischen Mieter und Vermieter irrelevant. Wenn die Wohnung unrenoviert übergeben wurde, kann der Vermieter vom neuen Mieter keine Schönheitsreparaturen verlangen (Urteil vom 22.8.2018, Az. VIII ZR 277/16).

Eine Hausordnung soll das Zusammenleben der einzelnen Parteien im Haus regeln. Sie schreibt in der Regel Ruhezeiten vor, regelt die Nutzung von Trockenräumen und anderen Gemeinschaftsräumen, das Abstellen von Fahrrädern oder Kinderwagen und häufig auch die Treppenhausreinigung durch die Mieter. Eine Hausordnung sollte unbedingt auch rechtlich Teil des Mietvertrages sein. Dies ist zu erreichen, indem sie der Vermieter in den Mietvertrag mit aufnimmt oder zumindest als dessen Anhang gestaltet. Wichtig ist dies, weil Vermieter ihren Mietern nicht außerhalb des Mietvertrages wirksam zusätzliche Pflichten auferlegen können.
Der Mieter muss bei Vertragsschluss von der Hausordnung Kenntnis nehmen – am besten, indem er sie mit unterschreibt. Klauseln im Mietvertrag, nach denen die Hausordnung Vertragsbestandsteil wird, sind nicht wirksam (BGH, Az. VIII ZR 38/90).

Tipp: Lassen Sie den Mieter die Hausordnung gesondert unterschreiben!

Ein Zeitmietvertrag wird für einen festen Zeitraum abgeschlossen. Es gibt keine Möglichkeit der ordentlichen Kündigung. Daher bringt ein Zeitmietvertrag dem Vermieter eine gewisse Planungssicherheit. Er wird auch sehr oft bei der Vermietung von Gewerbeimmobilien eingesetzt.

Allerdings gibt es auch Vermietungen, bei denen ein Zeitmietvertrag schlicht unsinnig ist – zum Beispiel bei der Vermietung an Studenten oder Wohngemeinschaften. Hier liegt häufigerer Mieterwechsel in der Natur der Sache und durch einen Zeitmietvertrag wird nur unnötiger Streit produziert. Stattdessen sollten speziell auf diese Mietverhältnisse abgestimmte Vertragsmuster genutzt werden.
Heute sind Zeitmietverträge nur noch unter strengen gesetzlichen Voraussetzungen überhaupt möglich.

Tipp: Überlegen Sie sich genau, ob Sie einen Zeitmietvertrag brauchen. Rechtlich ist ein normaler, unbefristeter Mietvertrag viel einfacher zu handhaben.

Heutzutage kann man kaum noch ein Alltagsgeschäft tätigen, ohne seitenlange, fast unlesbare Geschäftsbedingungen zu unterschreiben oder mit einem Klick zu bestätigen. Diese Flut an juristisch verklausulierten Pflichtinformationen, Widerrufsbelehrungen und AGB hat die Folge, dass niemand mehr liest, was er unterschreibt. Dies gilt auch für Mietverträge. Es führt jedoch dazu, dass sich die Mieter unter Umständen nicht klarmachen, was überhaupt ihre Pflichten sind.

Tipp: Vor der Unterschrift lohnt es sich, den Mietvertrag mit Ihrem Mieter in Ruhe zusammen durchzugehen und über jede Klausel zu sprechen.

Bei der Vertragsgestaltung kann Sie ein Fachanwalt für Mietrecht kompetent beraten.