Zwangsversteigerung der Wohnung: Welche Rechte haben die Mieter?

Nein, der Mietvertrag besteht mit dem neuen Eigentümer und Vermieter fort. Der Grundsatz "Kauf bricht nicht Miete" ist in § 566 BGB geregelt. Bei einem Eigentümerwechsel bleibt der Mietvertrag somit bestehen. Der Käufer tritt an die Stelle des bisherigen Vermieters und übernimmt alle Rechte und Pflichten aus dem bestehenden Mietverhältnis. Dieser Schutz gilt nicht nur bei einem normalen Verkauf, sondern auch bei der Zwangsversteigerung einer Immobilie.

Nach einer Zwangsversteigerung hat der neue Eigentümer der Wohnung ein gesetzliches Sonderkündigungsrecht. Dieses Recht beruht auf § 57a des Zwangsvollstreckungsgesetzes (ZVG). Die Regelung erlaubt dem neuen Eigentümer, den Mietvertrag unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist zu kündigen. Es darf sich damit jedoch nicht zu lange Zeit lassen: Die Kündigung muss zum ersten Termin erfolgen, für den sie zulässig ist.

Übt der neue Vermieter nach einer Zwangsversteigerung sein Sonderkündigungsrecht aus, muss er die in § 573d Abs. 2 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) vorgeschriebene Kündigungsfrist beachten. Hier spricht man auch von einer außerordentlichen Kündigung mit gesetzlicher Frist: Der Vermieter darf den Mietvertrag spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen (dreimonatige Frist). Dabei spielt es keine Rolle, wie lange das Mietverhältnis gedauert hat. Zum Nachteil des Mieters abweichend vereinbarte Fristen sind unwirksam.

Ja, das darf er. Denn: Hier handelt es sich um ein Sonderkündigungsrecht, das nur nach einer Zwangsversteigerung gilt. Dieses Recht des neuen Vermieters wird nicht durch einen vertraglichen Kündigungsausschluss oder auch längere Kündigungsfristen blockiert, die Mieter und bisheriger Vermieter vereinbart haben.

Der neue Vermieter ist gesetzlich dazu verpflichtet, die Kündigung zum ersten Termin vorzunehmen, zu dem sie zulässig ist. Kündigt er später, ist die Kündigung unwirksam. Als erster erlaubter Termin gilt der erstmögliche Termin nach dem Zuschlag. Im Klartext: Die Kündigung muss spätestens bis zum dritten Werktag des auf den Zuschlag folgenden Monats stattgefunden haben.

Der Gesetzgeber möchte jedoch andererseits auch übereilte Kündigungen vermeiden. Daher verlangt er vom Erwerber der Mietwohnung nicht, dass er die Kündigung bis zum 3. Werktag eines Monats vornimmt, wenn dieser den Zuschlag bei der Zwangsversteigerung erst am 1. oder 2. Werktag desselben Monats oder an einem der letzten Tage des Vormonats bekommen hat. Der Erwerber soll Gelegenheit haben, die Sach- und Rechtslage zu prüfen, sich über die Immobilie und den Mieter zu informieren und die Argumente für und gegen eine Fortsetzung des Mietverhältnisses abzuwägen. Dies geht aus einem Urteil des Oberlandesgerichts Düsseldorf hervor (Urteil vom 5.9.2002, Az. 10 U 66/02).

Andere Gerichte betonen, dass mit der Kündigung trotzdem nicht zu lange gewartet werden darf. Demnach muss die Kündigung der Mietwohnung ohne "vorwerfbares Zögern" stattfinden. So erklärte das OLG Oldenburg eine Kündigung für verspätet, die am 9.10. ausgesprochen worden war. Der neue Eigentümer hatte das Grundstück am 28.9. ersteigert. Allerdings ging es in diesem Fall nicht um eine Wohnung, sondern um das Betriebsgelände eines Autohauses. Das Gericht erklärte, dass eine Überlegungsfrist von einer Woche bei Zwangsversteigerungen in der Regel ausreiche (Urteil vom 17.12.2001, Az. 11 U 63/01).

Auch nach einer Zwangsversteigerung braucht der Vermieter einen besonderen und gesetzlich erlaubten Kündigungsgrund. Bei Wohnräumen profitieren Mieter auch bei der Zwangsversteigerung davon, dass der (neue) Vermieter nur aus berechtigtem Interesse kündigen darf. Vertragsverletzungen oder Mietrückstände scheiden bei einem frisch erworbenen Grundstück aus. Daher läuft es meist auf Eigenbedarf hinaus.

Eigenbedarf besteht, wenn der Vermieter die Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt. Dieser Kündigungsgrund muss im Kündigungsschreiben angegeben und erläutert werden. Dabei muss der Vermieter auch erwähnen, warum er gerade diese Wohnung braucht. Die Kündigung ist ohne ausreichende Begründung nicht wirksam – dies ist ein häufiger Fehler von Vermieterseite.

Außerdem kann nur dann wegen Eigenbedarf gekündigt werden, wenn ein entsprechender Wohnbedarf vorliegt. Zum Beispiel kann ein alleinstehender Vermieter nicht den Mietern eines 200-Quadratmeter-Einfamilienhauses kündigen, weil er dort alleine wohnen möchte. Ist er jedoch verheiratet, wohnt in einer Kleinwohnung und sein zweites Kind ist gerade unterwegs, sieht die Sache anders aus. Ebenso kann ein Vermieter mit Familie keinen Eigenbedarf an einer Ein-Zimmer-Studentenbude für sich selbst anmelden. Will aber seine Tochter in der betreffenden Stadt studieren, geht das. Stellt sich nachher heraus, dass der Eigenbedarf nur vorgetäuscht war, kann der gekündigte Mieter Schadensersatz verlangen.

Wichtig zu wissen: Grundsätzlich hat der Wohnungserwerber immer ein Recht auf die Eigenbedarfskündigung, wenn die entsprechenden Voraussetzungen vorliegen. Aus diesem Grund darf er also auch kündigen, wenn er nicht den ersten zulässigen Zeitpunkt einhält. Nur profitiert er dann nicht von der standardmäßigen Dreimonatsfrist wie beim Sonderkündigungsrecht. Bei einer regulären Kündigung verlängert sich für den Vermieter nämlich die Kündigungsfrist abhängig von der Dauer des Mietverhältnisses: Wohnt der Mieter mehr als fünf bzw. acht Jahre in der Wohnung, verlängert sich die Kündigungsfrist jeweils um drei Monate. Wurde mietvertraglich eine längere Kündigungsfrist oder ein zeitweiser Kündigungsausschluss vereinbart, muss sich auch der neue Vermieter bei einer regulären Kündigung daran halten.

Für Mieter kann auch bei einer Kündigung nach einer Zwangsversteigerung die sogenannte Sozialklausel des § 574 BGB einen Ausweg bieten. Diese gibt dem Mieter das Recht, der Kündigung des Erwerbers zu widersprechen und eine Fortsetzung des Mietverhältnisses zu verlangen. Voraussetzung ist, dass eine Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte wäre, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht gerechtfertigt wäre.

Hohes Alter allein wird dabei meist nicht als Härtefall angesehen. Kommen noch andere Probleme dazu, vielleicht Krankheit oder eine besondere Verwurzelung in der Umgebung, sieht die Sache anders aus. Das Kammergericht Berlin ging von einem Härtefall aus bei einem Ehepaar, das seit 30 Jahren in einer Mietwohnung wohnte. Der Ehemann war über 80 Jahre alt und hatte eine erhebliche Sehschwäche (Urteil vom 6.5.2004, Az. 8 U 288/03). Nach anderen Gerichtsurteilen können Härtefälle auch eine unmittelbar bevorstehende Entbindung sein (LG Stuttgart, Az. 16 S 378/90) oder die Pflege durch in der Nähe wohnende Angehörige (AG Lübeck, Az. 27 C 1621/02).

Wenn es nach einer Zwangsversteigerung zu einer Kündigung kommt, ist schnelle Rechtsberatung zu empfehlen. Ein Fachanwalt für Mietrecht kann prüfen, ob die Kündigung rechtswirksam ist.