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Was ein Baumangel ist, ist nirgends gesetzlich genau festgelegt. Einen Anhaltspunkt dafür gibt aber das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) in § 633 BGB: Danach kommt es dafür, ob ein Baumangel vorliegt oder nicht, vor allem darauf an, welche "Beschaffenheit" für das (Bau-)Werk vereinbart wurde. Es kommt also für einen Baumangel darauf an, ob das Haus oder die Eigentumswohnung so errichtet wurden, wie es vereinbart ist. Denn nur wenn die Arbeit des Bauunternehmers davon abweicht, können Baumängel vorliegen.
Teilweise kommt es vor, dass im Vertrag auf die Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen (VOB) verwiesen wird und Bestandteil des Bauvertrages geworden ist. Dann gelten teilweise abweichende Regelungen zum BGB.
Wurde keine "Beschaffenheit" vereinbart, kommt es darauf an, ob sich das Bauwerk für die Verwendung eignet, für die sich ein Haus oder eine Eigentumswohnung generell eignen sollte. Sprich: Bei Häusern oder Eigentumswohnungen sollten die Wände stehen bleiben, das Dach sollte dicht sein - ebenso die Fenster - in den Keller sollte kein Wasser eindringen etc..
Rechte bei Baumängeln: Nacherfüllung, Aufwendungsersatz, Rücktritt, Minderung, Schadensersatz
Sollte das Eigenheim dennoch Baumängel aufweisen, hat der Hauseigentümer bzw. Wohnungseigentümer bestimmte Rechte, die sich nach § 634 BGB richten. Bevor man allerdings Schadensersatz geltend machen kann, muss dem Bauunternehmen die Gelegenheit gegeben werden, den "Fehler" nachzubessern. Er wenn das misslingt, kann man z. B. Schadensersatz wegen der immer noch vorhandenen Baumängel fordern. Zur Nachbesserung muss man dem Bauunternehmer schriftlich oder mündlich als Betroffener eine angemessene Frist setzen Nur wenn Baumängel so gravierend sind, dass eine Nachbesserung sinnlos oder nicht möglich ist (Statik z. B.), hat der Bauunternehmer kein Recht zur Nachbesserung. Der Bauherr kann gleich andere Rechte geltend machen: Er kann den Mangel selbst beseitigen und die dafür angefallen Kosten ersetzt verlangen. Der Bauherr kann Baumängel auch Baumängel sein lassen und den Werklohn kürzen. Außerdem kann er ganz vom Vertrag zurücktreten. Schließlich kann der Bauherr auch Schadensersatz verlangen, wenn durch Baumängel z. B. andere Teile des Hauses oder Gegenstände im Haus beschädigt worden sind.
Besonderer Tipp
Oft scheitern Ansprüche wegen Baumängeln, weil der Bauunternehmer nicht richtig zur Mängelbeseitigung aufgefordert wurde. Deswegen ist es unbedingt ratsam, einen Rechtsanwalt aufzusuchen, der sich mit dem privaten Baurecht bzw. mit dem Bau- und Architektenrecht auskennt. Ein solcher Rechtsanwalt kann alle Fragen zum Thema Baumängel beantworten und Sie unterstützen, Baumängel effizient und korrekt geltend zu machen.
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FAQ zu Baumängeln
Was sind Baumängel?
Baumängel sind Fehler oder Defizite bei der Ausführung von Bauleistungen, die vom vereinbarten Zustand abweichen. Dazu gehören Konstruktionsfehler, Materialmängel oder unsachgemäße Ausführungen, die die Nutzung oder Sicherheit eines Bauwerks beeinträchtigen.
Welche rechtlichen Ansprüche habe ich bei Baumängeln?
Bei Baumängeln hat der Bauherr das Recht auf Nacherfüllung, das bedeutet, dass der Mangel behoben werden muss. Falls dies nicht erfolgt, können Schadensersatzansprüche geltend gemacht oder der Bauvertrag gekündigt werden.
Welche Fristen gelten für die Geltendmachung von Baumängeln?
Die Verjährungsfrist für Ansprüche aus Baumängeln beträgt in der Regel fünf Jahre ab der Abnahme des Bauwerks. Innerhalb dieser Frist müssen Mängel angezeigt werden, um Ansprüche geltend zu machen.
Wer haftet für Baumängel?
Für Baumängel haftet in der Regel der Bauunternehmer oder der Architekt. Je nach Vertrag und Art des Mangels kann auch der Bauträger oder andere am Bau beteiligte Parteien zur Verantwortung gezogen werden.
