AGB: Wann ist ein häufig verwendetes Mietvertragsmuster ausgehandelt?

Verhandeln die Parteien intensiv über ein vom Vermieter häufig verwendetes Mietvertragsmuster und schlagen sich diese Verhandlungen in vielfachen Änderungen, Streichungen und handschriftlichen Ergänzungen nieder, so ist der gesamte Mietvertrag individuell ausgehandelt.

LG Berlin, Urt. v. 16.1.2015 - 32 O 258/13

BGB § 305

Das Problem

Es geht um ein Gewerbemietverhältnis in einem Einkaufszentrum in Berlin-Hohenschönhausen. Dem Mietvertrag liegt ein vom Vermieter häufig genutztes Vertragsmuster zugrunde. Im Laufe der intensiven Vertragsverhandlungen gibt es in dem Muster aber weit über 30 Streichungen, Änderungen und handschriftliche Ergänzungen. Die Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2010 weist eine Nachzahlung von 19.823,16 € aus. Der Mieter wendet u.a. ein, dass die Übertragung verschiedener Nebenkosten unwirksam sei, weil es sich bei den betreffenden vertraglichen Regelungen um Allgemeine Geschäftsbedingungen handele. Der Vermieter erhebt Zahlungsklage.

Die Entscheidung des Gerichts

Das LG Berlin gibt dem Vermieter Recht. Die vertraglichen Regelungen seien nicht als Allgemeine Geschäftsbedingungen zu werten, so dass die Übertragung der beanstandeten Nebenkosten wirksam sei. Zwar basiere der Mietvertrag auf einem häufig verwendeten Muster des Vermieters. Dies sei aber intensiv verhandelt worden, wie sich alleine aus den vielen Änderungen ergebe. Dem betreffenden Vortrag des Vermieters sei der Mieter nicht substantiiert entgegengetreten. Daher sei davon auszugehen, dass der Vermieter alle Klauseln des Musters zur Disposition gestellt habe, der Mietvertrag also i.S.d. § 305 Abs. 1 S. 3 BGB individuell ausgehandelt worden sei. Dafür spreche zusätzlich, dass es sich bei dem Mieter um einen Ankermieter mit deutlicher Marktmacht handele.