Ansparung einer Instandhaltungsrücklage durch Sonderumlage

Autor: Notar Dr. Jörn Heinemann, Neumarkt i.d.OPf.
Aus: Miet-Rechtsberater, Heft 07/2011

Die Wohnungseigentümer haben nicht nur bei der Bestimmung der Höhe der Instandhaltungsrücklage, sondern auch bei der Bestimmung des Zeitraums, in welchem sie aufgebracht werden soll, in den Grenzen der ordnungsgemäßen Verwaltung ein Ermessen.

BGH, Urt. v. 1.4.2011 - V ZR 96/10

Vorinstanz: LG Köln - 29 S 202/09

WEG § 21 Abs. 4, Abs. 5 Nr. 4

Das Problem:

Die Wohnungseigentümer haben beschlossen, auf die Instandhaltungsrücklage im Jahr 2009 insgesamt 5.000 € zu zahlen. Die sofortige Zahlung im Wege einer Sonderumlage lehnten sie ab. Gegen diesen Beschluss wenden sich die Kläger mit der Anfechtungsklage, mit der sie eine sofortige Aufstockung der Instandhaltungsrücklage im Wege einer einmaligen Sonderzahlung und nicht gestreckt über das Wirtschaftsjahr 2009 erreichen wollen. Die Klage ist in allen Instanzen erfolglos geblieben.

Die Entscheidung des Gerichts:

Nach Auffassung des BGH steht der Beschluss der Wohnungseigentümer im Einklang mit den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung. § 21 Abs. 5 Nr. 1 WEG gibt den Wohnungseigentümern nur auf, eine angemessene Instandhaltungsrücklage anzusammeln. In welchem Zeitraum diese angesammelt werden muss, legt die Vorschrift nicht fest. Deshalb haben die Wohnungseigentümer nicht nur bei der Bestimmung der Höhe der Instandhaltungsrücklage, sondern auch bei der Bestimmung des Zeitraums, in welchem sie aufgebracht werden soll, in den Grenzen der ordnungsgemäßen Verwaltung ein Ermessen. Dieses Ermessen mag sich im Einzelfall reduzieren und die sofortige Aufstockung der Rücklage erforderlich machen. Die Kläger haben aber keine Gründe für eine solche Ermessensreduktion vorgetragen, sondern lediglich auf das Alter des Gebäudes und auf den möglichen Anfall von Reparaturen hingewiesen. Die bloß theoretische Möglichkeit größeren Instandsetzungsbedarfs genüge aber nicht, um den Gestaltungsspielraum der Wohnungseigentümer einzuschränken. Außerdem könne bei plötzlich auftretendem Reparaturbedarf auch eine anlassbezogene „echte” Sonderumlage erhoben werden.