Aufzug im Mietshaus: Was müssen Mieter und Vermieter dazu wissen?

Gibt es im Haus noch keinen Aufzug und soll einer nachgerüstet werden, trägt der Vermieter die Kosten für diese Investition.

Nun können ja bestimmte Modernisierungsmaßnahmen eine Mieterhöhung wegen Modernisierung rechtfertigen. Nach derzeitigem Stand darf der Vermieter dann auf Dauer acht Prozent der angefallenen Kosten auf die jährliche Miete aufschlagen. Ein neuer Aufzug rechtfertigt jedoch nicht unbedingt eine solche Mieterhöhung. Dazu muss für die Mieter ein nachvollziehbarer Komfortgewinn vorhanden sein. Dies ist etwa dann ausgeschlossen, wenn ein Außenaufzug installiert wird, der nur in Zwischengeschossen hält.

Zu berücksichtigen sind auch Härtefälle auf Mieterseite. Das Landgericht Berlin hat zum Beispiel entschieden, dass eine modernisierungsbedingte Mieterhöhung für Mieter mit einem besonders niedrigen Einkommen grundsätzlich als nicht zu rechtfertigende Härte anzusehen ist, wenn die Modernisierungsmaßnahme keinen nachhaltigen und deutlichen Zuwachs an Wohnkomfort mit sich bringt (Urteil vom 26.4.2016, Az. 67 S 78/16).

Näheres zum Thema Modernisierung finden Sie hier:
Modernisierung der Mietwohnung – Pflichten von Mieter und Vermieter

Ist der Fahrstuhl im Einzelfall mal reparaturbedürftig, muss dies der Vermieter bezahlen. Solche Kosten kann er nicht als Betriebskosten auf die Mieter verteilen.

Der Vermieter darf generell laufende Kosten für Wartung, Strom oder eine Notrufbereitschaft, die regelmäßig anfallen, als Betriebskosten auf die Mieter umlegen. Voraussetzung dafür ist eine entsprechende Vereinbarung im Mietvertrag.

Bei sogenannten Vollwartungsverträgen ist Vorsicht geboten. Diese Verträge schließen in der Regel nämlich auch Reparaturen mit ein, die der Vermieter im Rahmen der Betriebskosten nicht auf die Mieter verteilen darf. In diesem Fall müssen die Kosten für Reparaturen vor der Umlage also herausgerechnet werden. Anderenfalls können die Mieter den jeweiligen Kostenanteil zurückverlangen (Amtsgericht Duisburg, Urteil vom 29.4.2015, Az. 45 C 2556/14).

Beschädigt der Mieter den Aufzug, muss er dem Vermieter den Schaden ersetzen. Dies kann insbesondere beim Transport von sperrigen Gegenständen oder Möbeln passieren. Das Landgericht Koblenz entschied in einem Fall, in dem ein Mieter mit Möbeln die Rückwand und eine Seitenwand des Fahrstuhls verkratzt hatte. Beides war aus Edelstahl, der Aufzug war Baujahr 2015. Ein Austausch mit Originalteilen kostete über 13.000 Euro. Die Privathaftpflichtversicherung des Mieters hielt dies für unverhältnismäßig und wollte nur 5.000 Euro bezahlen. Das Gericht entschied nach Hinzuziehung eines Sachverständigen zugunsten des Vermieters: Aus technischen Gründen könnten nur neue Originalteile verwendet werden. Ein Abzug "neu für alt" sei nicht möglich, da der Aufzug durch die neuen Teile nicht verbessert werde. Der Mieter musste den vollen Betrag zahlen (Urteil vom 24.4.2023, Az. 4 O 98/21).

Bei entsprechender vertraglicher Vereinbarung müssen sich alle Mieter im Haus an den laufenden Kosten des Aufzugs beteiligen – auch die im Erdgeschoss. Sogar dann, wenn sie den Fahrstuhl gar nicht nutzen. So hat vor einigen Jahren der Bundesgerichtshof entschieden (Az. VIII ZR 103/06).
Befindet sich der Aufzug jedoch in einem anderen Gebäudeteil und die Wohnung eines Mieters ist mit diesem Aufzug gar nicht erreichbar, muss sich dieser Mieter auch nicht an den Kosten beteiligen (BGH, Az. VIII ZR 128/08).

Eine beim Prozess 82-jährige Mieterin wohnte seit 30 Jahren in einem Mietshaus in München. Ihre Wohnung lag im vierten Stock. Schon bei Unterzeichnung des Mietvertrages in den 70er Jahren hatte es dort einen Personenaufzug gegeben. Nun war die Mieterin zu 100 Prozent schwerbehindert und konnte ohne Aufzug das Haus nicht mehr verlassen.

Allerdings wies der Aufzug Sicherheitsmängel auf. Es gab noch nicht einmal eine Notrufeinrichtung für den Fall des "Steckenbleibens". Der TÜV verbot den Betrieb. Daraufhin forderte die Mieterin die Vermieterin auf, den Aufzug wieder betriebsbereit zu machen. Bis dahin minderte sie ihre Miete um 50 Prozent. Dieses Druckmittel blieb wirkungslos. Stattdessen ließ die Vermieterin den Aufzug ausbauen.

Nun ging die Mieterin vor Gericht und verlangte von der Vermieterin, wieder für einen betriebsfähigen Aufzug im Haus zu sorgen. Das Amtsgericht München stellte sich auf ihre Seite. Denn: Der Aufzug war bereits bei Vertragsbeginn vorhanden gewesen. Damit war sein Vorhandensein Teil des mietvertraglich von den Parteien vereinbarten Zustands des Mietobjekts. Das Gericht entschied, dass die Vermieterin wieder für einen Aufzug bis zum vierten Obergeschoss des Hauses sorgen müsse (Urteil vom 29.9.2015, Az. 425 C11160/15).

Eine Möglichkeit ist die Mietminderung. Dies geht nicht nur aus dem genannten Münchner Urteil hervor, sondern auch aus einer Entscheidung des Amtsgerichts Berlin-Schöneberg. Darin gestand das Gericht dem Mieter einer Dachgeschosswohnung wegen eines Aufzugausfalls eine Mietminderung von 14 Prozent zu. Die Schwerbehinderung des Mieters wurde dabei nicht berücksichtigt, da es bei einer Mietminderung nicht auf seine persönlichen Verhältnisse, sondern nur auf die Beeinträchtigung des Wohngebrauchs des Mietobjekts ankomme (Urteil vom 26.8.2015, Az. 104 C 85/15).

Vorsicht: Die Gerichte beurteilen die zulässige Höhe von Mietminderungen sehr unterschiedlich. Eine zu hoch angesetzte Mietminderung kann als Mietrückstand bewertet und zum Grund für eine fristlose Kündigung werden.

Vermieter haben die Betriebssicherheitsverordnung zu beachten. Diese gilt außer für gewerbliche Arbeitsmittel in Betrieben auch für überwachungsbedürftige Anlagen wie Aufzüge. Die Verordnung enthält Regeln über turnusmäßige Überprüfungen und verpflichtet den Betreiber, zunächst eine Sicherheitsbewertung durch eine zugelassene Überwachungsstelle durchführen zu lassen. Darin wird festgelegt, wie oft Überprüfungen stattfinden müssen. Grundsätzlich vorgeschrieben ist ein Zwei-Jahres-Rhythmus mit einer weiteren Prüfung dazwischen.

Die Kosten dafür können als Betriebskosten auf die Mieter verteilt werden. Dies gilt nicht für die Kosten für die grundlegende Sicherheitsbewertung oder eine vorgeschriebene Überprüfung vor der Wiederinbetriebnahme nach einem Schadensfall.

Auch Notfallpläne für Aufzüge sind nach der Verordnung Pflicht. Der Betreiber des Aufzugs - also der Vermieter - hat für dessen Betriebssicherheit zu sorgen. Er muss auch unabhängig von den regelmäßigen Überprüfungen erforderliche Maßnahmen einleiten.

Ein Aufzug bringt Pflichten für den Vermieter mit sich, die teuer werden können. Manche der Kosten kann er nicht auf die Mieter umlegen. Ein nachträglicher Ausbau oder eine komplette Stilllegung sind nicht ohne Weiteres möglich. Bei Streitigkeiten rund um den Aufzug sollten sich Mieter und Vermieter durch einen Fachanwalt für Mietrecht beraten lassen.