Modernisierung der Mietwohnung – Pflichten von Mieter und Vermieter

Mieter haben Erhaltungsmaßnahmen an ihrer Mietwohnung zu dulden. Schließlich liegen diese auch in ihrem eigenen Interesse. Geregelt ist dies in § 555a Abs. 1 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB). Der Vermieter ist dazu verpflichtet, seinen Mietern solche Maßnahmen rechtzeitig anzukündigen - es sei denn, sie sind nur mit einer unerheblichen Einwirkung auf die Mietsache verbunden oder ihre sofortige Durchführung ist zwingend nötig.

Mieter müssen auch Modernisierungsmaßnahmen dulden. Allerdings wird das Gesetz hier genauer. § 555d Abs. 1 BGB definiert Modernisierungsmaßnahmen als bauliche Veränderungen,

- durch die nachhaltig Energie eingespart wird,
- die generell der Energieeinsparung und dem Klimaschutz dienen,
- die den Wasserverbrauch reduzieren,
- die den Gebrauchswert der Mietsache erhöhen,
- die die allgemeinen Wohnverhältnisse dauerhaft verbessern,
- die der Vermieter durchführen muss, obwohl er nichts dafür kann (z. B. wegen gesetzlicher Vorschriften) und die keine Erhaltungsmaßnahmen sind,
- durch die neuer Wohnraum entsteht.

Der Vermieter darf Modernisierungsmaßnahmen wie die oben genannten nur nach vorheriger Ankündigung beginnen. Er muss seine Mieter also spätestens drei Monate vor Beginn der Arbeiten über die geplanten Maßnahmen informieren. Dies muss in Textform geschehen, also zum Beispiel per Brief oder E-Mail.
Eine solche Vorwarnung ist nur bei Projekten entbehrlich, die lediglich sehr geringe Auswirkungen auf die Wohnung (oder die künftige Höhe der Miete) haben.

Der Vermieter muss seine Mieter informieren über:

- Art und Umfang der Modernisierung,
- den Beginn und die wahrscheinliche Dauer der Baumaßnahmen,
- die voraussichtliche Höhe einer deswegen folgenden Mieterhöhung
- die voraussichtlichen Betriebskosten nach der Modernisierung.

Früher wurden hinsichtlich Art und Umfang der Modernisierung gerade beim Thema Wärmedämmung genaue Angaben zu den Dämmwerten der einzelnen Bauteile und der dadurch erzielten Energieeinsparung verlangt. Dies wurde abgemildert: Heute reicht es aus, wenn der Vermieter die allgemein anerkannten Pauschalwerte nennt.

Zusätzlich hat der Vermieter seine Mieter auch darüber zu informieren, dass diese einen Härtefall in Anspruch nehmen können – und über die dafür gesetzlich vorgeschriebene Form und Frist. Der Mieter darf nämlich bis zum Ablauf des Monats, der auf den Zugang der Modernisierungsankündigung folgt, einen Härtefall geltend machen. Auch hier ist die Textform Pflicht.

Liegt ein Härtefall vor, muss der Mieter die Modernisierung seiner Mietwohnung nicht dulden. Hier geht es nicht um einen finanziellen Härtefall - dieser kann erst bei der Mieterhöhung wegen Modernisierung eine Rolle spielen.

Beispiel: Gibt es im Haushalt des Mieters einen bettlägerigen Schwerkranken, dem man Lärm und Dreck durch Handwerkerarbeiten nicht zumuten kann und der auch nicht einfach in ein Hotel ziehen kann, kann der Mieter einen Härtefall geltend machen und die Modernisierung ablehnen. Auch eine Schwangerschaft kann einen Härtefall begründen, oder ganz einfach die äußeren Umstände, etwa ein Austausch der Fenster mitten im Winter mit möglicher Wartezeit auf den Neueinbau.

Genauso muss der Mieter die Modernisierung nicht dulden, wenn er selbst gerade erst eine entsprechende Modernisierung auf eigene Kosten durchgeführt hat. Auch dies fällt unter den Härtefall.

Beispiel: Hat der Mieter gerade auf eigene Kosten das Bad renoviert oder die Küche erneuert, muss er nicht zulassen, dass der Vermieter diese Maßnahmen im Rahmen einer Modernisierung erneut durchführt. Dies hat der Bundesgerichtshof bestätigt (Az. VIII ZR 110/11).

Mieter haben im Falle einer Modernisierung ihrer Mietwohnung ein Sonderkündigungsrecht. Sie können bis zum Ablauf des Monats kündigen, der auf den Zugang der Modernisierungsankündigung folgt. Hier handelt es sich um eine außerordentliche Kündigung. Durch diese wird das Mietverhältnis zum Ablauf des übernächsten Monats beendet. Dieses Kündigungsrecht kann nicht vertraglich ausgeschlossen werden.

In aller Regel verursachen Bauarbeiten jede Menge Lärm und Schmutz. Mieter können grundsätzlich bei nicht unerheblichen Beeinträchtigungen ihrer Wohnsituation durch Modernisierungsarbeiten für den Zeitraum der Beeinträchtigung ihre Miete mindern. Allerdings gibt es bei energetischen Modernisierungen (zum Beispiel Nachrüstung einer Wärmedämmung) eine Besonderheit: In den ersten drei Monaten der Arbeiten hat der Mieter kein Minderungsrecht.

Die Höhe der Mietminderung hängt davon ab, wie sehr die Bauarbeiten die Bewohnbarkeit der Mietwohnung beeinträchtigen. Hier sollten sich Mieter fachkundig beraten lassen: Eine überhöhte Mietminderung kann zur fristlosen Kündigung wegen Mietrückständen führen.

Näheres dazu hier:
Mietminderung – wann darf die Miete reduziert werden?

Vermieter sind (bisher) nicht dazu verpflichtet, ihre Mietwohnungen zu modernisieren. Aber: Sie müssen Nachrüstpflichten aus dem Gebäudeenergiegesetz beachten. Dazu gehört zum Beispiel der Austausch veralteter Heizkessel über 30 Jahre oder die Dämmung von obersten Geschossdecken und wärmeführenden Rohren in ungedämmten Räumen.

Das sogenannte Heizungsgesetz - in Wahrheit eine Reform des Gebäudeenergiegesetzes - schreibt ab 2024 einen schrittweisen Austausch von Heizungen mit fossilen Energieträgern gegen Heizungen mit mindestens 65 % erneuerbaren Energieträgern vor. Dies soll zunächst in Neubaugebieten gelten. Für alle anderen Gebiete sollen zunächst die Gemeinden eine Wärmeplanung vorlegen und die Möglichkeiten für Fernwärme oder wasserstofffähige Gasnetze prüfen. Dies soll in Großstädten bis 2026 und in kleinen Gemeinden bis 2028 erfolgen. Erst dann sollen Bürger ihre Heizungen austauschen müssen - allerdings nicht generell, sondern erst, wenn diese sowieso ersetzt werden. Ab 2044 ist ein komplettes Verbot von Öl- und Gasheizungen geplant. Das Gesetz wird voraussichtlich Ende September 2023 vom Bundesrat verabschiedet. Darüber hinaus bereitet die EU-Kommission eine neue Gebäudeenergierichtlinie vor, die eine Pflicht beinhalten wird, alle Häuser innerhalb bestimmter Fristen zu Niedrigenergiehäusern umzurüsten.

Ein Mieter aus Berlin scheiterte mit seiner Klage vor dem Bundesgerichtshof. Der BGH bestätigte, dass der Vermieter nicht verpflichtet sei, Kachelöfen und Elektroheizgeräte gegen eine moderne Gasetagenheizung auszutauschen. Auch einem Austausch auf Kosten des Mieters müsse der Vermieter nicht zuzustimmen (Az. VIII ZR 10/11).

Eine Modernisierung verursacht schnell Streit zwischen Mieter und Vermieter. Eine rechtzeitige Aufklärung über die geplanten Arbeiten ist nicht nur vorgeschrieben, sondern kann auch helfen, Unstimmigkeiten zu vermeiden. Kommt es trotzdem zum Streit, kann ein Fachanwalt für Mietrecht Vermieter- oder Mieterseite kompetent beraten.