Befristung: Ergänzende Vertragsauslegung bei Unwirksamkeit

Die Unwirksamkeit einer vereinbarten Befristung des Mietvertrages führt zu einer ausfüllungsbedürftigen Vertragslücke, welche durch ergänzende Vertragsauslegung dahin zu schließen ist, dass anstelle der unwirksamen Befristung für deren Dauer ein beiderseitiger Kündigungsverzicht tritt.

BGH, Urt. v. 10.7.2013 - VIII ZR 388/12

Vorinstanz: LG Waldshut-Tiengen - 2 S 39/12

BGB §§ 575 Abs. 1 S. 2, 157

Das Problem:

Die Klägerin schloss mit dem Beklagten einen Wohnungsmietvertrag mit folgender individualvertraglich vereinbarter Mietzeitbestimmung:

Das Mietverhältnis ist auf Verlangen des Mieters auf bestimmte Zeit abgeschlossen. Es beginnt am 1.11.2004 und endet am 31.10.2011, wenn es nicht verlängert wird mit 2 x 3-jähriger Verlängerungsoption.

Mit Schreiben vom 28.2.2011 kündigte die Klägerin das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs zum 31.8.2011 sowie im Laufe des Räumungsrechtsstreits mit Schreiben vom 2.10.2012 noch einmal fristlos. AG und LG gaben der Räumungsklage statt, wogegen sich der Beklagte nun mit der vom LG zugelassenen Revision wendet.

Die Entscheidung des Gerichts:

Der BGH gab der Revision statt, wies den Rechtsstreit aber an das LG zurück, weil dieses keine Feststellungen zur weiteren fristlosen Kündigung getroffen habe. Mit der auf Wunsch des Beklagten vereinbarten Befristung seien die Voraussetzungen des § 575 Abs. 1 Satz 1 BGB nicht erfüllt worden, so dass der Mietvertrag gem. § 575 Abs. 1 Satz 2 BGB zunächst als auf unbestimmte Zeit geschlossen gelte. Da die Parteien mit der Befristung des Vertrages eine beiderseitige langfristige Bindung bezweckt hätten, sei infolge der Unwirksamkeit der Befristung aber eine planwidrige Lücke entstanden, die im Wege einer ergänzenden Vertragsauslegung zu schließen sei. Eine planwidrige Lücke sei unter Berücksichtigung dessen zu schließen, was die Parteien redlicherweise vereinbart hätten, wenn ihnen die Unwirksamkeit der vereinbarten Vertragsbestimmung bekannt gewesen wäre. Demnach sei die Lücke dahin zu schließen, dass an die Stelle der unwirksamen Befristung ein beiderseitiger Kündigungsverzicht bis zum Ablauf der vereinbarten Mietzeit bzw. bei Ausübung der Option des entsprechenden zusätzlichen Zeitraumes trete. Nach dem Grundsatz der Vertragsfreiheit werde das Eigentumsgrundrecht des Vermieters nicht tangiert, wenn dieser sich mit einer Individualvereinbarung auf eine Bindung von bis zu 13 Jahren einlasse. Anhaltspunkte für eine sittenwidrige Benachteiligung i.S.d. § 138 BGB lägen nicht vor.