Autor: RiKG Dr. Oliver Elzer, Berlin
Aus: Miet-Rechtsberater, Heft 02/2013
Beschließen Wohnungseigentümer Maßnahmen zur Beendigung eines zwischen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und einem Wohnungseigentümer geschlossenen Vertrages, ist eine ordnungsmäßige Verwaltung nicht schon wegen eines möglichen Scheiterns der Maßnahmen zu verneinen, sondern erst dann, wenn für einen verständigen Wohnungseigentümer ohne weiteres ersichtlich ist, dass die Beendigung aus tatsächlichen oder rechtlichen Gründen von vornherein nicht erreichbar ist.
BGH, Urt. v. 30.11.2012 - V ZR 234/11
Vorinstanz: LG Berlin - 85 S 391/10 WEG
WEG § 21 Abs. 3 Das Problem:
Ein Wohnungseigentümer mietet einen im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Tiefgaragenstellplatz und vermietet ihn unter. Der Verwalter fordert, die Untervermietung zu beenden. Im Folgenden erklärt ein vom Verwalter beauftragter Rechtsanwalt namens der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer die Kündigung des Mietvertrages. Seinem Kündigungsschreiben beigefügt sind eine dem Anwalt vom Verwalter namens der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer erteilte Vollmacht sowie eine von einem Verwaltungsbeirat 2002 unterzeichnete Vollmachtsurkunde, nach der der Verwalter u.a. befugt ist, Verträge abzuschließen und zu kündigen sowie in einzelnen Angelegenheiten Untervollmachten zu erteilen. Ohne die Vollmacht zu bestreiten, bittet der Wohnungseigentümer schriftlich um die Einräumung einer Stellungnahmefrist. Mit weiterem Schreiben weist er die Kündigung mangels Legitimation des Verwalters zurück. Im Mai 2010 genehmigen die Wohnungseigentümer die Kündigung und ermächtigen den Verwalter, einen Räumungsanspruch gerichtlich geltend zu machen. Gegen diesen Beschluss richtet sich die Anfechtungsklage. Der vermietende Wohnungseigentümer macht u.a. geltend, einem anderen vermietenden Wohnungseigentümer sei die Untervermietung nicht untersagt worden. Die Entscheidung des Gerichts:
Mit Erfolg! Die Wohnungseigentümer konnten sich allerdings zu der Kündigung erklären und durften den Verwalter dazu anzuhalten, Ansprüche prozessual durchzusetzen. Auch die Fragen, ob eigentlich Kündigungsgründe vorliegen und ob eine durch einen vollmachtlosen Vertreter erklärte Kündigung genehmigungsfähig ist, berührten die Beschlusswirksamkeit nicht (BGH v. 20.6.2002 – V ZB 39/01, MDR 2002, 1427). Eine ordnungsmäßige Verwaltung wäre zwar zu verneinen, wenn für einen verständigen Wohnungseigentümer ohne weiteres ersichtlich sei, dass das mit der Beschlussfassung verfolgte Ziel aus tatsächlichen oder rechtlichen Gründen von vornherein nicht erreichbar ist. Davon könne aber keine Rede sein. Das gälte für die noch nicht geklärte Problematik, ob und ggf. mit welchen Folgen die vollmachtlose Kündigung eines Mietvertrages nach § 180 Satz 2 BGB genehmigungsfähig ist und auch für die Frage, ob und ggf. unter welchen Voraussetzungen die Vorschrift des § 545 BGB bei einer Untervermietung zur Anwendung gelangt. Sollte es sich indes herausstellen, dass der angefochtene Beschluss den Gleichbehandlungsgrundsatz verletzt, wäre er nicht ordnungsmäßig. Der insbesondere bei Mehrheitsbeschlüssen zum Tragen kommende Gleichbehandlungsgrundsatz lasse Differenzierungen nur zu, wenn dafür ein ausreichender Sachgrund besteht (BGH v. 1.10.2010 – V ZR 220/09 – Rz. 12, MDR 2011, 20 = MietRB 2010, 360 = NJW 2010, 3508 f.). Ist ein solcher nicht ersichtlich, müsse für eine Gleichbehandlung der Wohnungseigentümer Sorge getragen werden. Jedenfalls mit Rücksicht auf die auch der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gegenüber den einzelnen Wohnungseigentümern bestehende Treuepflicht (BGH v. 13.7.2012 – V ZR 94/11 – Rz. 19, MDR 2012, 1276 = MietRB 2012, 298 = NJW 2012, 2955) gelte dies auch dann, wenn es – wie hier – um Verträge ginge, die die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer mit einzelnen Wohnungseigentümern geschlossen hat. Da für das Revisionsverfahren von dem Fehlen eines ausreichenden Sachgrundes auszugehen sei, könne das Berufungsurteil keinen Bestand haben. Die Sache sei zurückzuverweisen, damit zur Frage der Gleichbehandlung die erforderlichen Feststellungen getroffen werden können.
