Autor: RiKG Dr. Oliver Elzer, Berlin
Aus: Miet-Rechtsberater, Heft 12/2012
Wohnungseigentümer können beschließen, dass die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer einen Darlehensvertrag schließen soll.
BGH, Urt. v. 28.9.2012 - V ZR 251/11
Vorinstanz: LG Karlsruhe - 11 S 75/10
WEG §§ 10 Abs. 6, 21 Abs. 3; BGB § 488 Das Problem:
Wohnungseigentümer beschließen, ihre Wohnanlage mit einem Aufwand von insgesamt 550.000 € zu sanieren. Zur Finanzierung sollen auch staatliche Zuschüsse und ein Kfw-Darlehen genutzt werden. Der Beschluss, dass die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer einen entsprechenden Darlehensvertrag schließen soll, wird von keinem Wohnungseigentümer angegriffen. Ein Wohnungseigentümer fühlt sich später ungerecht behandelt, weil ihm Mittel zur Verfügung standen, den auf ihn „ideell” entfallenden Anteil am Darlehen zu finanzieren. Er klagt deshalb auf Feststellung, dass der Beschluss zum Darlehensvertrag nichtig ist. Die Klage bleibt in den Vorinstanzen erfolglos. Das AG Ettlingen (ZMR 2010, 808) und das LG Karlsruhe (LG Karlsruhe v. 19.7.2011 – 11 S 75/10, MietRB 2012, 80) halten den Beschluss jeweils für wirksam. Wohnungseigentümer sind ihrer Ansicht nach befugt, darüber zu beschließen, dass die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer einen Kredit aufnehmen soll. Der Kläger sieht dies anders. Mit der zugelassenen Revision verfolgt er daher seinen Antrag weiter. Die Entscheidung des Gerichts:
Die Revision hat keinen Erfolg. Der Beschluss ist nicht nichtig. Die Befugnis der Wohnungseigentümer, den „Finanzbedarf der Wohnungseigentümergemeinschaft” auch durch die Aufnahme von Darlehen zu decken, ergibt sich zwar nicht ausdrücklich aus dem Wohnungseigentumsgesetz. Die Befugnis wird von diesem jedoch vorausgesetzt. Über die Deckung des Finanzbedarfs durch Beschluss zu befinden, ist Sache der Wohnungseigentümer. Dass hierzu auch die Entscheidung darüber gehört, ob der Bedarf durch einen Rückgriff auf vorhandene Rücklagen, durch die Erhebung von Sonderumlagen oder durch die Aufnahme von Darlehen gedeckt werden soll, ist bereits für die Rechtslage vor Anerkennung der Rechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft entschieden (BGH v. 21.4.1988 – V ZB 10/87, BGHZ 104, 197 = MDR 1988, 765 [202]). Für die Rechtslage nach der Reform des Wohnungseigentumsgesetzes gilt nichts anderes (BGH v. 18.2.2011 – V ZR 197/10 – Rz. 19, MietRB 2011, 147 = NJW-RR 2011, 1093; Elzer, NZM 2009, 57 [59]). Für diese Ansicht bietet § 27 Abs. 1 Nr. 4 WEG zumindest einen Anhalt. Vor allem aber bestand ein „Kernanliegen der Reform gerade darin, die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums durch Stärkung der Beschlusskompetenz zu erleichtern (BT-Drucks. 16/887, 1 [10])”. Die Grundrechte des Klägers führen weder zu einer Einschränkung dieser Beschlusskompetenz noch wird durch diese die Wirksamkeit des Beschlusses unter dem Blickwinkel der Regelungen nach §§ 134, 138 BGB in Frage gestellt. Zwar ist es richtig, dass bei Auslegung und Anwendung einfachen Rechts der Ausstrahlwirkung der Grundrechte Rechnung zu tragen ist. Das daraus auch in vermögensrechtlicher Hinsicht fließende Selbstbestimmungsrecht ändert aber nichts daran, dass es mit Rücksicht auf die besonders engen nachbarschaftlichen Verhältnisse innerhalb einer Wohnungseigentümergemeinschaft in erhöhtem Maße einer gemeinschaftsverträglichen Ausbalancierung der widerstreitenden Belange durch Herstellung praktischer Konkordanz bedarf. Es steht dabei im Gestaltungsspielraum des Gesetzgebers, ob er der Wirkkraft der Grundrechte über die zivilrechtlichen Generalklauseln oder über andere Regelungen Geltung verschafft. Den zuletzt genannten Weg hat der Gesetzgeber im WEG in verfassungskonformer Weise beschritten. Er hat den Wohnungseigentümern die Kompetenz zugewiesen, die Aufnahme von Krediten „durch die Wohnungseigentümergemeinschaft als Verband” zu beschließen, und die Frage der Rechtmäßigkeit von Finanzierungen dem Kriterium der ordnungsgemäßen Verwaltung mit der Folge einer Überprüfungsmöglichkeit im Rahmen einer Anfechtungsklage zugewiesen. Dass ein Wohnungseigentümer insoweit effektiven Rechtsschutz grundsätzlich nur innerhalb der Ausschlussfristen nach § 46 Abs. 1 Satz 2 WEG erreichen kann, ist verfassungsrechtlich unbedenklich.
