Betreten verboten: Nutzungsuntersagung bei Wohngebäuden

Die Bauämter der Gemeinden sind nicht nur für Baugenehmigungen zuständig. Sie sollen auch bestehende Bauwerke im Auge behalten. Stellen sie dabei einen Verstoß gegen baurechtliche Bestimmungen wie zum Beispiel den Brandschutz fest, können sie einschreiten. Dies tun sie meist mit einer sogenannten Bauordnungsverfügung. Eine Variante davon ist die Nutzungsuntersagung. Dabei ordnet die Behörde an, dass ein Gebäude gar nicht mehr oder nicht mehr wie bisher genutzt werden darf. Rechtsgrundlage für solche Verfügungen sind die Landes-Bauordnungen, zum Beispiel § 58 und § 80 der Berliner Bauordnung. § 80 besagt: "Werden Anlagen im Widerspruch zu öffentlich-rechtlichen Vorschriften genutzt, kann diese Nutzung untersagt werden."

Ist das Bauwerk selbst illegal, kann die Baubehörde eine Nutzungsuntersagung erlassen.

Beispiele:

- Ein Anbau wurde ohne Baugenehmigung hinzugefügt.
- Ein angebauter Viehstall (Dachboden, Keller ...) wurde ohne Genehmigung in Wohnräume verwandelt.
- In einem Kleingartengebiet wurde eine Gartenhütte über Jahre hinweg immer weiter ausgebaut und wird nun auf Dauer als Wohnhaus genutzt.

Wurde für den Bau keine Baugenehmigung erteilt, kann die Behörde anordnen, dass eine weitere Wohnnutzung unterbleiben muss. Hier argumentieren die Ämter gern mit einer sogenannten negativen Vorbildwirkung: Baut jemand etwas ohne Genehmigung, darf dieser nicht dadurch belohnt werden, dass man den illegalen Zustand einfach duldet und wegschaut. Schließlich könnten sich andere Bauherren daran ein Beispiel nehmen und ebenso vorgehen.

Eine Frau hatte von ihrem Ehemann ein Grundstück geerbt. Darauf standen schon seit 30 Jahren mehrere Holzgebäude. Dazu gehörten ein zum Wohnen genutztes kleines Holzhaus, ein Gewächshaus sowie ein weiteres kleines Holzhaus, in dem ihre Katzen lebten. Nun stellte sich heraus, dass alles ohne Baugenehmigung errichtet worden war. Obendrein war keines der Gebäude an die Kanalisation angeschlossen.

Die Eigentümerin legte der Baubehörde mehrere Vorschläge zum nachträglichen Anschluss ans Abwassernetz oder zum Bau einer Kleinkläranlage vor. Die Behörde ignorierte diese Ideen, sah die Gebäude als nicht genehmigungsfähig an und erließ eine Nutzungsuntersagung. Das Oberverwaltungsgericht Saarlouis bestätigte diese behördliche Entscheidung: Für Schwarzbauten im Außenbereich einer Gemeinde könne es keinen Bestandsschutz geben. Ob die Eigentümerin vom Fehlen der Baugenehmigung gewusst habe, sei nicht entscheidend (Beschluss vom 6.1.2012, Az. 2 B 400/11).

Übrigens: Wurde ein Bauwerk ohne Baugenehmigung errichtet und war niemals genehmigungsfähig, kann die Baubehörde zusätzlich eine Abrissverfügung erlassen.

Auch eine nicht genehmigte Nutzung eines Gebäudes kann zu einer Nutzungsuntersagung führen. Dies kommt häufig vor, wenn Gewerberäume als Wohnungen genutzt werden oder umgekehrt.

Beispiel: Ein Wohnhaus mit Doppelgarage war mit Baugenehmigung errichtet worden. Der Eigentümer hatte auf dem Grundstück aber auch sein Gewerbe als Bauhandwerker angemeldet. Die Baubehörde wurde misstrauisch und überprüfte das Grundstück. Dabei kam heraus, dass die Doppelgarage des Wohnhauses als Lagerraum für Baumaterial und zum Teil als Werkstatt diente. Die Garage hatte nicht genehmigte Dachüberhänge, die zum Unterstellen von Baumaterial dienten. Die Baubehörde verbot die weitere gewerbliche Nutzung der Garage und ordnete an, die Dachüberhänge abzubauen. Sie lehnte weitere Bauanträge für Lagerräume auf dem Grundstück ab. Der Verwaltungsgerichtshof München gab ihr Recht (Beschluss vom 7.10.2015, Az. 15 ZB 12.2042).

Eine Nutzungsuntersagung ist ein sogenannter Verwaltungsakt. Gegen diesen kann man innerhalb eines Monats Widerspruch einlegen. Bleibt die Behörde bei ihrer Ansicht, kann man dagegen klagen. Dies wäre mit einer Anfechtungsklage vor dem Verwaltungsgericht möglich. Es gibt auch ein Eilverfahren.

Eine solche Klage hat gute Chancen auf Erfolg, wenn die Behörde den Grundsatz der Verhältnismäßigkeit nicht beachtet hat oder wenn die Nutzungsuntersagung nicht sauber begründet wurde.

Ein gutes Beispiel dafür ist ein Urteil des Verwaltungsgerichts Minden von 2014. Es ging dabei um eine Immobilie, in der laut Genehmigung ein "barähnlicher Betrieb" und eine gewerbliche Zimmervermietung stattfinden durften. Laut Betriebsbeschreibung sollte der Barbetrieb so gestaltet werden, dass offene Sitznischen erstellt würden. Auch sollte "eine Betreuung der Gäste durch angestellte Damen" erfolgen. 22 Jahre lang interessierte sich die Baubehörde nicht für den Betrieb.

Dann führten Polizei und Zoll eine Kontrolle wegen eines Verdachts auf Schwarzarbeit durch. Nun erkannte auch die Baubehörde, dass es sich bei den "angestellten Damen" wohl nicht – wie angenommen – um Kellnerinnen handelte. Auch wurden die Zimmer nicht an Übernachtungsgäste vermietet, sondern stundenweise. Die Baubehörde ordnete eine Nutzungsuntersagung an.

Der Eigentümer wehrte sich dagegen jedoch erfolgreich vor Gericht. Das Gericht fand, dass die Behörde ihre Ermessensentscheidung nicht ausreichend begründet hätte. Das Bauamt habe ja noch nicht einmal einen Lageplan des Gebäudes erstellt, aus dem hervorgegangen wäre, welche Nutzung in welchem Teil des Gebäudes stattfinde. Das Haus sei dreigeschossig mit Anbau, darin befänden sich auch normale Wohnungen. Die bordellartige Nutzung habe die Behörde nicht wie erforderlich nachgewiesen. Die zwei eingereichten Fotos der Fassade reichten nicht aus, um Erkenntnisse über den Zustand des Gebäudes zu gewinnen (Urteil vom 20.3.2014, Az. 9 K 3521/12).

Fazit: Ohne ausreichende Begründung kann eine Nutzungsuntersagung schnell gegenstandslos sein.

Wurde ein Apartmenthaus laut Baugenehmigung als Wohngebäude genehmigt, darf der Eigentümer die Wohnungen nicht einfach zu Ferienwohnungen umfunktionieren und an Touristen vermieten. Ein solcher Fall ging in Bayern durch die Gerichtsinstanzen. Die Baubehörde hatte eine Nutzung für Ferienwohnungen untersagt. Das Verwaltungsgericht Regensburg bestätigte den Bescheid. Das Gericht erklärte auch, dass ein Bestandsschutz für die Ferienwohnungen nur in Frage komme, wenn diese Nutzung zumindest irgendwann einmal genehmigungsfähig gewesen sei. Dies sei hier nicht der Fall (Urteil vom 19.3.2019, Az. RN 6 K 17.1023). Der Bayerische Verwaltungsgerichtshof bestätigte das Urteil (Beschluss vom 12.8.2019, Az. 15 ZB 19.921).

Auch wegen Verstoßen gegen bauliche Sicherheitsvorschriften kann eine Nutzungsuntersagung erfolgen. So zum Beispiel dann, wenn Regelungen aus der jeweiligen Landesbauordnung über Brandschutz oder Fluchtwege nicht beachtet werden.

Beispiel: Ein Gewerbegebäude war in Wohnungen umgewandelt worden. Dabei hatte man diverse bauliche Sicherheitsregeln nicht beachtet. Wände und Decken in den Fluren bestanden nicht aus feuerhemmendem Material. Eine Wohnung besaß keinen zweiten Rettungsweg und einige Treppen waren Stolperfallen. Eine von mehreren Mängeln betroffene Wohnung besaß keine Baugenehmigung. Diese Wohnung sah das Bauamt wegen der Sicherheitsmängel auch nicht als genehmigungsfähig an. Es kam zu einer Nutzungsuntersagung, die das Verwaltungsgericht München bestätigte. Der Wohnungsmieter musste innerhalb von zwei Monaten ausziehen (Beschluss vom 21. August 2012, Az. M 8 S 12.3574).

Eine Nutzungsuntersagung kann auch wegen anderer Sicherheitsbedenken, wie etwa einer Einsturzgefahr, ausgesprochen werden (VG Ansbach, Beschluss vom 22.2.2011, Az. AN 18 S 11.00079).

Wie viel Zeit Hausbewohner bei einer Nutzungsuntersagung zum Auszug bekommen müssen, hängt sehr stark von der Situation ab. Bei akuter Brand-, Explosions- oder Einsturzgefahr oder wenn das Haus durch Rauchgas unbewohnbar ist, werden die Bewohner sofort durch Polizei und Feuerwehr evakuiert. In vielen Fällen übernimmt die Hausratsversicherung die Kosten für eine zeitweise Unterbringung im Hotel. Dies hängt jedoch von bestimmten Voraussetzungen ab, so muss auch tatsächlich ein Schadensfall für die Hausratsversicherung vorliegen. Was gilt nun aber, wenn die Baubehörde eine Nutzungsuntersagung zum Beispiel wegen Baumängeln ausspricht?

Dazu hat 2025 das Oberverwaltungsgericht Niedersachsen entschieden. Es ging dabei um einen Mieter in einem Neubau. Wie sich herausstellte, war beim Bau gegen die vorgeschriebenen Grenzabstände zum Nachbargrundstück verstoßen worden. Damit war das Haus baurechtswidrig errichtet worden. Die Baubehörde sprach eine Nutzungsuntersagung aus und gab den Mietern eine Frist von drei Monaten zum Auszug. Ein Mieter klagte dagegen im Eilverfahren vor dem Verwaltungsgericht. Da dieses die Frist für angemessen hielt, ging das Verfahren in die nächste Instanz.

Auch das Oberverwaltungsgericht hielt drei Monate für zumutbar. Denn: Dieser Zeitraum entspreche der regulären Kündigungsfrist für den Vermieter nach § 573c Abs. 1 BGB, wenn das Mietverhältnis weniger als fünf Jahre gedauert habe. Mieter müssten generell mit einer Kündigung innerhalb der gesetzlich zulässigen Freisten rechnen. In Ausnahmefällen müsse zwar eine längere Räumungsfrist gewährt werden. Ein solcher Ausnahmefall müsse aber gerade bei einem baurechtswidrigen Haus mit handfesten Gründen untermauert werden. Hier hätten die Mieter nur ganz normale Schwierigkeiten bei der Wohnungssuche angeführt. Dass sie so schnell keine Wohnung im gleichen Preissegment finden könnten, reiche jedoch nicht aus. Daher blieb es bei der dreimonatigen Auszugsfrist (Urteil vom 20.1.2025, Az. 1 ME 158/24). Als besondere Gründe für einen Härtefall mit längerer Räumungsfrist können zum Beispiel gesundheitliche Probleme in Frage kommen. Bei einer normalen Kündigung gibt es hier feste Regeln, an denen sich die Gerichte auch bei einer Nutzungsuntersagung unter Umständen orientieren:
Was ist die Sozialklausel im Mietrecht?

Das eingangs erwähnte Beispiel beruht auf einem realen Fall aus Niedersachsen. Bei dem Gebäude handelte es sich um einen größeren Komplex mit Hallen und drei Wohnungen. In zweien davon war nie eine Ratte gesehen worden. Die Baumängel bestanden in Löchern im Mauerwerk und in den Decken, durch die sich die Tiere Zugang verschaffen konnten.

Die Klage des Eigentümers gegen die Nutzungsuntersagung wurde abgewiesen. Der Rattenbefall habe zu einer Gesundheitsgefährdung für die Mieter geführt. Dass man einzelne Wohnungen gar nicht inspiziert habe, schade nichts, da man vom Gesamtzustand der Anlage darauf habe schließen können, dass alle Wohnungen mit Schädlingen befallen seien (Beschluss vom 14.3.2022, Az. 1 LA 127/21).

Die Nutzungsuntersagung wurde viereinhalb Monate später auf Antrag des Eigentümers aufgehoben, nachdem ein Kammerjäger bestätigt hatte, dass der Rattenbefall erfolgreich bekämpft worden war.

Wer Umbauten oder Nutzungsänderungen plant, sollte vorher unbedingt mit der Baubehörde klären, ob diese zulässig sind. Dabei sollte man fragen, ob eine Baugenehmigung erforderlich ist und welche Bauvorschriften einzuhalten sind. Nachträglich lassen sich meist keine Korrekturen mehr vornehmen. Möchten Sie sich gegen eine Nutzungsuntersagung wehren? Dafür ist ein Fachanwalt für Verwaltungsrecht der beste Ansprechpartner.