Betriebskosten: Schuldanerkenntnis durch Ausgleich oder Zahlung?

Weder die vorbehaltlose Zahlung einer Betriebskostennachforderung noch die vorbehaltslose Erstattung eines sich aus der Betriebskostenabrechnung ergebenden Guthabens erlauben für sich genommen die Annahme eines deklaratorischen Schuldanerkenntnisses, das einer späteren Nach- oder Rückforderung während des Laufs der ausschlussbewehrten Abrechnungs- und Einwendungsfristen entgegensteht.

BGH, Urt. v. 12.1.2011 - VIII ZR 296/09

Vorinstanz: LG Bielefeld - 22 S 46/09

BGB § 566 Abs. 3 S. 2, 3, 5, 6

Das Problem:

Ein Vermieter rechnet am 6.7.2007 die Betriebskosten für 2006 ab. Er errechnet ein Guthaben von 185,96 €, das er dem Mieter überweist. Danach stellt der Vermieter fest, dass die Heizkosten falsch berechnet sind. Mit Schreiben vom 11.12.2007 übersendet er vor diesem Hintergrund eine korrigierte Abrechnung. Das zunächst errechnete Guthaben des Mieters verringert sich dadurch. Den zu viel an den Mieter ausbezahlten Betrag von 138,08 € zieht der Vermieter per Lastschrift ein. Der Mieter klagt auf Rückzahlung. Er hält eine Korrektur der Abrechnung nach Auskehrung des Guthabens nicht mehr für zulässig. AG Gütersloh und LG Bielefeld weisen die Klage ab. Hiergegen richtet sich die zugelassene Revision.

Die Entscheidung des Gerichts:

Erfolglos. Dem Vermieter steht aufgrund der innerhalb der Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB vorgenommenen Korrektur der Betriebskostenabrechnung ein Anspruch auf Rückzahlung der 138,08 € aus ungerechtfertigter Bereicherung zu (§ 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1, Satz 2 Alt. 1 BGB). Dem Rückzahlungsanspruch steht nicht entgegen, dass der Vermieter das gemäß der ursprünglichen Betriebskostenabrechnung zugunsten des Mieters bestehende Guthaben bereits gutgeschrieben hat; insb. ist in dieser vorbehaltlosen Gutschrift kein – mit einem Verzicht auf etwaige weitergehende Ansprüche verbundenes – deklaratorisches Schuldanerkenntnis zu sehen. Jedenfalls seit der Einführung der ausschlussbewehrten Abrechnungs- und Einwendungsfristen gem. § 556 Abs. 3 Satz 2, 3, 5, 6 BGB durch die Mietrechtsreform aus dem Herbst 2001 ist kein Raum mehr für die Annahme, in der vorbehaltlosen Zahlung einer sich aus einer Betriebskostenabrechnung ergebenden Nachforderung allein oder in der – wie hier – bloßen vorbehaltlosen Auszahlung oder Gutschrift eines aus einer Betriebskostenabrechnung folgenden Guthabens sei ein deklaratorisches Schuldanerkenntnis zu sehen. Bereits durch die gesetzlichen Regelungen ist umfassend gewährleistet, dass die Mietvertragsparteien nach überschaubarer Zeit Klarheit über ihre Verpflichtungen aus einem abgeschlossenen Abrechnungszeitraum erlangen. Ein Erfordernis für die Annahme eines bereits in einer vorbehaltlosen Zahlung oder einer vorbehaltlosen Gutschrift zu sehenden deklaratorischen Schuldanerkenntnisses besteht nicht.