BGH, Beschl. 30.1.2024 - VIII ZB 43/23

Beruft der Mieter sich auf die Unwirksamkeit einer formularvertraglichen Überwälzung der Verpflichtung zur Vornahme laufender Schönheitsreparaturen unter dem Gesichtspunkt, dass ihm die Wohnung unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlassen worden ist, trägt er für diesen Umstand die Darlegungs- und Beweislast. Die Unwirksamkeit einer formularvertraglichen Quotenabgeltungsklausel führt nicht zur Unwirksamkeit einer formularvertraglichen Vornahmeklausel.

§ 535 Abs. 1 BGB

Das Problem

Der Formularmietvertrag sieht eine Verpflichtung zur Ausführung der Schönheitsreparaturen durch den Mieter nach Ablauf bestimmter, von dem Beginn seiner Nutzungszeit an berechneter flexibler Fristen vor, die sich – wie zusätzlich ausdrücklich festgehalten wird – entsprechend dem Zustand der Wohnung und dem Grad der Abnutzung verlängern oder verkürzen können. Ferner soll der Mieter für den Umfang der im Laufe seiner Nutzungszeit ausgeführten Schönheitsreparaturen beweispflichtig sein. Des Weiteren enthält der Vertrag eine Quotenabgeltungsklausel. Die Mieterin klagt auf Kostenvorschuss zur Durchführung von Schönheitsreparaturen i.H.v. 26.210 € sowie auf Feststellung, dass sie berechtigt sei, die von ihr derzeit gezahlte Miete bis zur Durchführung von Schönheitsreparaturen um 10 % zu mindern. Nach Vergleich und Erledigungserklärungen geht es auch beim BGH nur noch um die Kostenentscheidung.

Die Entscheidung des Gerichts

Die im Mietvertrag enthaltene Überwälzung der Verpflichtung zur Vornahme laufender Schönheitsreparaturen auf den Mieter hält einer AGB-Überprüfung stand. Zum einen sind die Renovierungsfristen nicht – was zur Unwirksamkeit der Formularklausel führen würde – unveränderbar, sondern lassen durch ihre flexible Gestaltung Raum, den konkreten Renovierungsbedarf der Mieträume zu berücksichtigen. Zum anderen führt die Unwirksamkeit der Quotenabgeltungsklausel nicht zur Unwirksamkeit der Vornahmeklausel. Zuletzt hat die hierfür darlegungs- und beweispflichtige Mieterin nicht dargetan, dass die Wohnung bei Mietbeginn unrenoviert oder renovierungsbedürftig gewesen sei. In diesem Fall wäre die Vornahmeklausel allerdings unwirksam gewesen.