BGH, Beschl. 9.1.2019 - VIII ZB 26/17

Veräußert einer der zwei Miteigentümer die gemeinsam vermietete Wohnung an den anderen, bleibt er weiterhin Mitvermieter, so dass die Kündigung des Mietvertrags auch vom ehemaligen Miteigentümer erklärt werden muss. § 566 Abs. 1 BGB ist auf diesen Fall nicht rechtsentsprechend anwendbar.

BGH, Beschl. v. 9.1.2019 - VIII ZB 26/17

Vorinstanz: LG Nürnberg-Fürth - 7 T 1367/17

BGB § 566 Abs. 1, § 741; ZPO § 574 Abs. 1 S. 1, Abs. 3 S. 3

Das Problem

Die Klägerin und deren Ehemann vermieteten als Miteigentümer eines Zweifamilienhauses 2013 eine Wohnung an den beklagten Mieter. Die andere Wohnung hatte die Klägerin inne. Sie erwarb später den Miteigentumsanteil ihres Manns und wurde Alleineigentümerin. 2016 kündigte sie den Mietvertrag allein gegenüber dem Mieter nach § 573a Abs. 1 BGB (Sonderkündigung bei „Einliegerwohnungen”). Der Mieter zog während des Räumungsprozesses aus, so dass es noch um die Verfahrenskosten ging, in die der Mieter vom AG und vom Rechtsbeschwerdegericht in rechtsentsprechender Anwendung des § 566 Abs. 1 BGB verpflichtet wurde. Hiergegen wurde die Rechtsbeschwerde zugelassen.

Die Entscheidung des Gerichts

Der BGH hob die Kostenentscheidung auf und übertrug die Verfahrenskosten nach § 91a Abs. 1 S. 1 ZPO der Klägerin. Die vom Berufungsgericht angenommene analoge Anwendung des § 566 Abs. 1 BGB musste ausscheiden. Nach dieser Regelung tritt bei einem Verkauf der vermieteten Wohnung nach deren Überlassung an den Mieter der Erwerber als Dritter in den Mietvertrag ein. Sinn und Zweck des § 566 Abs. 1 BGB ist der Mieterschutz vor einem Wohnungsverlust gegenüber dem Erwerber (BGH v. 12.7.2017 – XII ZR 26/16, MDR 2017, 1234 = MietRB 2017, 285). Überträgt einer von zwei Miteigentümern seinen Anteil auf den anderen, ist der Alleineigentümer an den Mietvertrag gebunden, so dass die entsprechende Anwendung des § 566 Abs. 1 BGB wegen Nichtvergleichbarkeit der Sachlagen und fehlender Gesetzeslücke ausscheidet.

Das Beschwerdegericht hatte zudem den Rechtsentscheid des BGH v. 6.7.1994 – VIII ARZ 2/94 nicht berücksichtigt, wonach der veräußernde Eigentümer und der Erwerber personenverschieden sein müssen, so dass der Erwerber bis zum Kauf nicht Vermieter gewesen sein darf (BGH v. 6.7.1994 – VIII ARZ 2/94, MDR 1995, 33).