BGH, Urt. 10.4.2019 - VIII ZR 12/18

Weigert sich der Mieter, die Beseitigung von Mängeln durch den Vermieter, dessen Mitarbeiter oder von ihm beauftragte Handwerker zu dulden, ist er ab diesem Zeitpunkt grundsätzlich zu einer weiteren Minderung nicht mehr berechtigt und es entfällt ein etwaiges Zurückbehaltungsrecht in der Weise, dass einbehaltene Beträge sofort nachzuzahlen sind und von den ab diesem Zeitpunkt fälligen Mieten ein Einbehalt nicht mehr zulässig ist. Dies gilt auch dann, wenn der Mieter die Mängelbeseitigung unter Berufung darauf verweigert, dass er im Hinblick auf einen anhängigen Rechtsstreit über rückständige Miete (hier: Prozess mit dem Rechtsvorgänger des Vermieters) den bestehenden mangelhaften Zustand aus Gründen der „Beweissicherung” erhalten will.

BGH, Urt. v. 10.4.2019 - VIII ZR 12/18

Vorinstanz: LG Dresden - 4 S 310/16

BGB §§ 320, 536, 543

Das Problem

Am 29.12.2015 erklärt die Vermieterin die außerordentliche fristlose, hilfsweise ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses wegen Zahlungsverzugs seit März 2014. Im Laufe des Räumungsrechtsstreits werden sechs weitere außerordentliche fristlose, hilfsweise ordentliche Kündigungen des Mietverhältnisses ausgesprochen. Die Mieter behaupten Mängel und machen ein Zurückbehaltungsrecht geltend. Sie erklären – auch noch im Verfahren –, sie seien angesichts laufender Beweiserhebungen in einem rechtshängigen Mietzahlungsprozess nicht verpflichtet, eine Mängelbeseitigung zu dulden, weil diese einer „Vernichtung von Beweissachverhalten” und einer „Beweisvereitelung” im Hinblick auf den laufenden Zahlungsprozess gleichkomme.

Die Klage hat vor dem AG Erfolg, scheitert aber in der Berufung.

Die Entscheidung des Gerichts

Der BGH bejaht den Räumungs- und Herausgabeanspruch. Das Mietverhältnis wurde spätestens durch die vierte Kündigung wegen Zahlungsverzugs im Juli 2016 beendet. Zu diesem Zeitpunkt lag ein kündigungsrelevanter Zahlungsrückstand gem. § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 b) BGB vor. An der Wirksamkeit dieser Kündigung ändert das von den Mietern zusätzlich zur Mietminderung wegen derselben Mängel geltend gemachte Zurückbehaltungsrecht nach § 320 Abs. 1 S. 1 BGB nichts. Denn die Kündigung war schon deshalb wirksam, weil ein etwaiges Leistungsverweigerungsrecht seit März 2016 durch ihre zu diesem Zeitpunkt erklärte Verweigerung einer Duldung der Mängelbeseitigung entfallen ist. Dass die Mieter zu dieser Zeit einen Rechtsstreit führten, in dem die von ihnen auch im Revisionsverfahren gerügten Mängel ebenfalls zu bewerten waren, steht dem nicht entgegen. Denn diese Mängel hätten auch im Falle ihrer Beseitigung beispielsweise durch zuvor angefertigte Lichtbilder oder durch das Zeugnis der mit der Mängelbeseitigung befassten Handwerker oder sonstiger Zeugen bewiesen werden können. Das dem Mieter einer mangelbehafteten Wohnung zustehende Recht, neben der Mietminderung die Zahlung der (geminderten) Miete zu verweigern, kann redlicherweise nur solange ausgeübt werden, als es noch seinen Zweck erfüllt, nämlich den Vermieter durch den dadurch ausgeübten Druck zur Mangelbeseitigung anzuhalten (BGH v. 17.6.2015 – VIII ZR 19/14, MDR 2015, 876 = MietRB 2015, 291 u. 294). Es erlischt mithin zu dem Zeitpunkt, in dem der Mieter die Mängelbeseitigung ablehnt. Dann sind die gesamten einbehaltenen Beträge – selbst wenn der Einbehalt zunächst zu Recht erfolgt sein sollte – sofort zur Zahlung fällig geworden (vgl. BGH v. 17.6.2015 – VIII ZR 19/14, BGHZ 206, 1 = MDR 2015, 876 = MietRB 2015, 291 u. 294). Die streitgegenständliche Kündigung war selbst bei einer Berücksichtigung der Mietminderung wirksam, weil die Voraussetzungen des Kündigungstatbestands nach § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 b) BGB vorlagen.