BGH, Urt. 10.5.2017 - VIII ZR 292/15

Für eine Verwertungskündigung reicht die beabsichtigte Nutzung des Grundstücks zu einem sozialpolitischen Zweck nicht aus. Dies gilt auch dann, wenn der künftige Mieter die Kosten der Sanierung trägt und das Grundstück nach der Sanierung im Wert steigt.

BGH, Urt. v. 10.5.2017 - VIII ZR 292/15

Vorinstanz: LG Rostock - 1 S 64/15

BGB §§ 546, 573 Abs. 1 S. 1 u. 2, 574, 985; GG Art. 14 Abs. 1 S. 1

Das Problem

Es geht um ein langjähriges Mietverhältnis über eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus in Rostock. Auf dem Grundstück befinden sich noch eine Scheune und ein Nebengebäude. Der Eigentümer und Vermieter, ein Verein, ist Mitgesellschaft der G.G.P., die ihrerseits Trägerin vielfältiger Einrichtungen mit umfassender medizinischer, sozialer, pädagogischer und rehabilitativer Betreuung ist. Der Vermieter beabsichtigt, das gesamte Grundstück an die G.G.P. zu vermieten, die dort das Arbeits- und Lebensprojekt HKM realisieren will. Die G.G.P. will die Gebäude unter Nutzung von Fördermitteln und ohne finanzielle Belastung für den Vermieter sanieren und umbauen. Im Wohnhaus sollen so insgesamt neun Wohnplätze und in der Scheune weitere vierzehn Wohnplätze für psychosoziale Wohngruppen entstehen. Der Vermieter kündigt unter Darlegung des beschriebenen Projekts das – zu diesem Zeitpunkt allein noch bestehende – Mietverhältnis gem. § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB.

Er macht u.a. geltend, ohne die Beendigung des allein noch bestehenden Mietverhältnisses könne das geplante Arbeits- und Lebensprojekt nicht realisiert werden; denn die Zahlung eines Investitionszuschusses von 2,1 Mio. € sei unabdingbar verbunden mit den neun Wohnplätzen, die in dem Wohngebäude eingerichtet werden sollten. Mehreinnahmen seien durch die Sanierung des Grundstücks allerdings nicht zu erwarten, es werde ausschließlich die Absicht verfolgt, das Anwesen der gewerblichen Nutzung zur Umsetzung eines sozialpolitisch erwünschten Zwecks zuzuführen.

Die Entscheidung des Gerichts

Der BGH gibt dem Mieter Recht. Eine Verwertungskündigung setze voraus, dass der Vermieter durch das bestehende Wohnraummietverhältnis an einer wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks, also an einer Realisierung des diesem innewohnenden materiellen Werts, gehindert sei. Die bloße Verfolgung eines erwünschten sozialpolitischen Zwecks ohne Mehreinnahmen stelle keine beabsichtigte wirtschaftliche Verwertung i.S.d. § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB dar. Dies gelte selbst dann, wenn der Eigentümer erhebliche Sanierungskosten spare und das Grundstück nach der Sanierung einen höheren Wert habe.