BGH, Urt. 10.7.2024 - VIII ZR 184/23

Barkaution: Aufrechnung ist auch mit verjährten Schadensersatzansprüchen möglich

Autor: RA FAMuWR Thomas Willmann, HaackSchubert Partnerschaftsgesellschaft mbB, Offenbach
Aus: Miet-Rechtsberater, Heft 09/2024

Die nicht rechtzeitige Ausübung der Ersetzungsbefugnis nach § 249 Abs. 2 S. 1 BGB (Verlangen von Schadensersatz in Geld statt der Wiederherstellung der beschädigten Sache) führt nicht zur Verjährung und steht einer Verrechnung der Kaution mit Schadensbeseitigungskosten nicht entgegen.

BGB § 215 Alt. 1, § 249 Abs. 1, Abs. 2 Satz 1, § 548 Abs. 1

Das Problem

Der Vermieter erstellt die Kautionsabrechnung erst über 6 Monate nach Rückgabe der Wohnung und erklärt in dieser die Aufrechnung mit Schadensersatzansprüchen wegen Beschädigungen an der Wohnung. Die Mieterin beruft sich auf § 548 BGB, wonach Ersatzansprüche des Vermieters wegen Verschlechterungen der Mietsache binnen sechs Monaten ab Rückgabe der Mietsache verjähren. Mit dieser Argumentation klagt die Mieterin die Rückzahlung der Kaution vor dem AG erfolgreich ein. Das LG, das die Revision zulässt, bestätigt das erstinstanzliche Urteil. Die vom Vermieter erklärte Aufrechnung scheitere daran, dass etwaige Schadensersatzansprüche zum Zeitpunkt der Aufrechnungserklärung bereits verjährt gewesen seien.

Die Entscheidung des Gerichts

Der BGH hebt das Berufungsurteil auf und verweist den Rechtsstreit zur weiteren Aufklärung der Schadensersatzansprüche an das LG zurück. Die Einrede der Verjährung stünde der Wirksamkeit der Aufrechnung gem. § 215 Alt. 1 BGB nicht entgegen. Die nicht binnen der Sechsmonatsfrist des § 548 BGB erfolgte Erklärung der Ersetzung nach § 249 Abs. 2 S. 1 BGB stünden einer Aufrechnungslage nicht entgegen; denn die Kautionsabrede sei unter Berücksichtigung der beiderseitigen Interessenlagen und im Hinblick auf den Sinn und Zwecke der Abrede auszulegen. Danach solle die Barkaution dem Vermieter die Möglichkeit geben, seine gegen die ehemalige Mieterin bestehenden Ansprüche mittels Aufrechnung leicht befriedigen zu können. Diese Möglichkeit solle nicht mangels Ausübung der Ersetzungsbefugnis in unverjährter Zeit abgeschnitten werden. Andernfalls würde der dem Interesse des Geschädigten dienenden Ersetzungsbefugnis eine Stellung eingeräumt, die ihr die Parteien des Wohnraummietverhältnisses regelmäßig nicht zukommen lassen wollen.