BGH, Urt. 11.5.2022 - VIII ZR 379/20

Bei den Kosten für die Miete von Rauchwarnmeldern handelt es sich nicht um sonstige Betriebskosten i.S.v. § 2 Nr. 17 BetrKV, sondern um betriebskostenrechtlich nicht umlagefähige Aufwendungen.

BetrKV §§ 1, 2 Nr. 17

Das Problem

Der Mietvertrag zwischen den Parteien sieht die Umlage der Kosten für die Miete von Rauchwarnmeldern nicht explizit vor, er bestimmt vielmehr:

„Die Vermieterin ist unter Beachtung des Grundsatzes der Wirtschaftlichkeit berechtigt, für zukünftige Abrechnungszeiträume zusätzlich zu den oben genannten Kosten auch solche Betriebskosten gem. Anlage 3 zu § 27 der Zweiten Berechnungsverordnung (oder einer entsprechenden Nachfolgeregelung) nach billigem Ermessen auf den Mieter umzulegen und mit diesem abzurechnen, die derzeit nicht anfallen, aber später entstehen oder zukünftig vom Gesetzgeber neu eingeführt werden.“

Der Vermieter kündigt während des Mietverhältnisses schriftlich an, dass die Wohnung mit Rauchwarnmeldern ausgestattet werden soll sowie die hierfür anfallenden Kosten für deren Miete und Wartung. Nach Einbau der Rauchwarnmelder wurden die Kosten für deren Miete in der jährlichen Betriebskostenabrechnung ausgewiesen und auf den Mieter umgelegt. Der Mieter vertritt die Auffassung, dass er diese Kosten nicht zu tragen hat.

Die Entscheidung des Gerichts

Bei den Kosten für die Miete von Rauchwarnmeldern handelt es sich nicht um umlagefähige Betriebskosten. Die Umlagefähigkeit richte sich nach der Betriebskostenverordnung, unabhängig davon, ob es sich um preisgebundenen oder preisfreien Wohnraum handelt. Neben den gem. § 1 Abs. 2 BetrKV ausdrücklich ausgenommenen Instandsetzungs‑, Instandhaltungs- und Verwaltungskosten gehören auch etwaige Kapital-und Finanzierungskosten für die Anschaffung von Betriebsmitteln grundsätzlich nicht zu den umlagefähigen Betriebskosten. Aufwendungen, die nicht unter den Betriebskostenkatalog fallen, können als „sonstige Betriebskosten“ umlagefähig sein. § 2 Nr. 17 BetrKV sei als Auffangtatbestand konzipiert und erfasse Aufwendungen des Vermieters, die der allgemeinen Definition in § 1 BetrKV entsprechen, aber entweder wegen ihrer geringen praktischen Bedeutung nicht in den Katalog des § 2 Nr. 1–16 BetrKV aufgenommen wurden oder dort nicht genannt werden konnten, weil sie aufgrund neuartiger technischer Entwicklungen zum Zeitpunkt des Erlasses der Verordnung noch nicht absehbar waren und erst später entstanden sind. Instandsetzungs‑, Instandhaltungs- und Verwaltungskosten sowie Erwerbskosten seien auch nach § 2 Nr. 17 BetrKV grundsätzlich nicht umlagefähig. Sonstige Betriebskosten müssten nach Art, Umfang, Sinn und Zweck mit den in § 2 Nr. 1–16 BetrKV im Einzelnen aufgeführten Betriebskosten vergleichbar sein. Zwar seien die Kosten für die Miete von Rauchwarnmeldern erst infolge neuerer technischer und damit einhergehender rechtlicher Entwicklungen (hier: Pflicht zur Ausstattung von Wohnungen mit Rauchwarnmeldern gem. der jeweiligen Bauordnung) entstanden; ihrem Wesen nach seien diese Kosten indes nicht als umlagefähige Betriebskosten einzustufen. Kosten für die Miete von Rauchwarnmeldern fallen ausschließlich dann an, wenn der Vermieter sich dazu entschließt, die Rauchwarnmelder anzumieten statt zu Eigentum zu erwerben. Die Kosten für den Erwerb von Rauchwarnmeldern wären nicht umlagefähig. Aus den Gesetzesmaterialien sei ersichtlich, dass Kosten für die Anschaffung von Betriebsmitteln grundsätzlich nicht zu den umlagefähigen Betriebskosten gehören. Damit ließe sich nicht vereinbaren, wenn man die Miete von Rauchwarnmeldern demgegenüber als umlagefähige (sonstige) Betriebskosten einordnete. Denn das bedeutete im Ergebnis, dass dem Vermieter ein Weg eröffnet würde, auf einfache Weise die im Grundsatz ihm zugewiesene Belastung mit Anschaffungskosten zu umgehen. Dem stehe nicht entgegen, dass der Betriebskostenkatalog des § 2 Nr. 1 – 16 BetrKV vereinzelt die „Kosten der Anmietung“ bestimmter Geräte beziehungsweise das „Nutzungsentgelt“ hierfür aufführt, da es sich hierbei aus Sicht des Verordnungsgebers definitionsgemäß um umlagefähige Kosten handelt. Mangels Erfüllung der allgemeingültigen (Abgrenzungs-)Kriterien für Betriebskosten sind diese auch nicht als sonstige Betriebskosten i.S.v. § 2 Nr. 17 BetrKV anzusehen. Mangels planwidriger Regelungslücke scheide auch eine analoge Anwendung der § 2 Nr. 2, Nr. 4 a), Nr. 5 a), Nr. 6 a), Nr. 15 a) und b) BetrKV aus.