BGH, Urt. 12.1.2022 - VIII ZR 151/20
Heizkostenabrechnung: Kürzungsrecht bei fehlendem Warmwasser-Wärmezähler
Autor: RA Frank-Georg Pfeifer, Düsseldorf
Aus: Miet-Rechtsberater, Heft 04/2022
Aus: Miet-Rechtsberater, Heft 04/2022
Von einer nicht verbrauchsabhängigen Abrechnung i.S.v. § 12 Abs. 1 S. 1 HeizkostenV ist auch dann auszugehen, wenn zwar die Wohnung über Heizkostenverteiler und Warmwasserzähler, jedoch die verbundene zentrale Wärme- und Warmwasserversorgungsanlage nicht über den nach § 9 Abs. 2 S. 1 HeizkostenV vorgesehenen Wärmemengenzähler verfügt.
BGB § 556 Abs. 3; HeizkostenV § 9 Abs. 1 S. 1, S. 2, Abs. 2 S. 1, § 12 Abs. 1 S. 1
Zur Begründung heiß es u.a: Eine Abrechnung sei dann nicht verbrauchsabhängig i.S.d. § 12 Abs. 1 S. 1 HeizkostenV, wenn sie – auch nur teilweise – nicht den einschlägigen Bestimmungen der HeizkostenV entspreche. Bei der verbundenen Heizungsanlage des Hauses sei nach § 9 Abs. 1 S. 4 HeizkostenV der Wärmeverbrauch der Warmwasserversorgung von dem gesamten Wärmeverbrauch des Hauses abzuziehen. Daraus ergebe sich der Wärmeverbrauch für die Raumbeheizung. Im entschiedenen Fall wurde der Wärmeverbrauch der Warmwasserversorgungsanlage jedoch fehlerhaft ermittelt. Denn statt per Messung durch einen Wärmezähler wurde dieser Verbrauch nach der in § 9 Abs. 2 S. 4 HeizkostenV aufgeführten Rechenformel (Q = 32 ...) ermittelt, obwohl die Voraussetzungen für eine Anwendung dieser vorerwähnten Bestimmung nicht gegeben waren. Denn eine Messung per Wärmezähler schied aus, da ein solcher nicht installiert war. Es wäre jedoch technisch möglich gewesen, mittels der „für die einzelnen Wohnungen installierten Warmwasserzähler“ das Warmwasservolumen zu messen. Die insoweit nicht ordnungsgemäße Abrechnung führe dazu, dass dem Mieter nach § 12 Abs. 1 S. 1 HeizkostenV das Recht zustehe „die Kosten für Wärme und Warmwasser“ um 15 % zu kürzen (vgl. Rz. 29 der Urteilsgründe, mit umfangreichen Nachweisen).
BGB § 556 Abs. 3; HeizkostenV § 9 Abs. 1 S. 1, S. 2, Abs. 2 S. 1, § 12 Abs. 1 S. 1
Das Problem
Im Rahmen der Kautionsrückzahlung war streitig, inwieweit der Mieter berechtigt war, den vom Vermieter erhobenen Anspruch auf Nachzahlung von Heizkosten gem. § 12 HeizkostenV um 15 % zu kürzen. In der Revision ging es im Kern um die Auffassung der Vorinstanz, das Kürzungsrecht nach § 12 Abs. 1 S. 1 HeizkostenV entfalle, obwohl die auf das Warmwasser entfallende Wärmemenge nicht mit einem Wärmezähler gemessen, sondern zu Unrecht nach der Formel des § 9 Abs. 2 S. 4 HeizkostenV errechnet wurde.Die Entscheidung des Gerichts
Der BGH hebt das vorinstanzliche Urteil (LG Heidelberg, 28.5.2020 – 5 S 42/19, MietRB 2020, 263 u. 264 [Pfeifer]) auf und billigt dem Mieter das Kürzungsrecht für Warmwasser und Raumwärme zu.Zur Begründung heiß es u.a: Eine Abrechnung sei dann nicht verbrauchsabhängig i.S.d. § 12 Abs. 1 S. 1 HeizkostenV, wenn sie – auch nur teilweise – nicht den einschlägigen Bestimmungen der HeizkostenV entspreche. Bei der verbundenen Heizungsanlage des Hauses sei nach § 9 Abs. 1 S. 4 HeizkostenV der Wärmeverbrauch der Warmwasserversorgung von dem gesamten Wärmeverbrauch des Hauses abzuziehen. Daraus ergebe sich der Wärmeverbrauch für die Raumbeheizung. Im entschiedenen Fall wurde der Wärmeverbrauch der Warmwasserversorgungsanlage jedoch fehlerhaft ermittelt. Denn statt per Messung durch einen Wärmezähler wurde dieser Verbrauch nach der in § 9 Abs. 2 S. 4 HeizkostenV aufgeführten Rechenformel (Q = 32 ...) ermittelt, obwohl die Voraussetzungen für eine Anwendung dieser vorerwähnten Bestimmung nicht gegeben waren. Denn eine Messung per Wärmezähler schied aus, da ein solcher nicht installiert war. Es wäre jedoch technisch möglich gewesen, mittels der „für die einzelnen Wohnungen installierten Warmwasserzähler“ das Warmwasservolumen zu messen. Die insoweit nicht ordnungsgemäße Abrechnung führe dazu, dass dem Mieter nach § 12 Abs. 1 S. 1 HeizkostenV das Recht zustehe „die Kosten für Wärme und Warmwasser“ um 15 % zu kürzen (vgl. Rz. 29 der Urteilsgründe, mit umfangreichen Nachweisen).