BGH, Urt. 16.12.2020 - VIII ZR 70/19
Ersatzloser Abriss ist keine wirtschaftliche Verwertung!
Autor: RiOLG Wolfgang Dötsch, Brühl
Aus: Miet-Rechtsberater, Heft 03/2021
Aus: Miet-Rechtsberater, Heft 03/2021
1. Der ersatzlose Abriss eines Gebäudes ist keine wirtschaftliche Verwertung i.S.d. § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB (Bestätigung BGH v. 24.3.2004 – VIII ZR 188/03, NJW 2004, 1736 = MietRB 2004, 200 [Zich]).2. Eine „Abrisskündigung“ nach Maßgabe des generalklauselartigen Kündigungstatbestands des § 573 Abs. 1 S. 1 BGB bedarf Sachvortrags zu erheblichen Nachteilen.
BGB § 573 Abs. 1 S. 1, Abs. 2 Nr. 3
Sind die Kündigungen damit an der Generalklausel des § 573 Abs. 1 S. 1 BGB zu messen, ist zu beachten, dass der generalklauselartige Kündigungstatbestand gleichgewichtig ist mit den in § 573 Abs. 2 BGB genannten Kündigungsgründen, so dass auch das geltend gemachte Interesse des Vermieters hier ebenso schwer wiegen muss, dies bei gebotener umfassender Einzelfallabwägung. Auch bei einer Kündigung zum Zwecke des ersatzlosen Abbruchs einer als Wohnraum vermieteten baulichen Anlage begründet daher nicht bereits jeder aus dem Fortbestand des Mietraumverhältnisses erwachsende (wirtschaftliche) Nachteil einen Anspruch auf Räumung. Zwar muss der durch den Fortbestand entstehende Nachteil – je nach den besonderen Umständen der zu beurteilenden Fallgestaltung – nicht unbedingt den Grad von erheblichen Beeinträchtigungen i.S.v. § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB erreichen (BGH v. 29.3.2017 – VIII ZR 45/16, MDR 2017, 755), bei – wie hier – geringerem personalen Bezug aber letztlich vergleichbar sein. Die Einzelfallwürdigung hält der BGH dann hier für revisionsrechtlich nicht angreifbar, weil das LG weder den maßgeblichen rechtlichen Beurteilungsmaßstab noch die Anforderungen an den Sachvortrag des Vermieters zur Erheblichkeit der wirtschaftlichen Nachteile verkannt hat (wird näher ausgeführt). Soweit es allerdings die niedrigen erwartbaren Mieteinnahmen – anders als geschehen – bei der Gesamtwürdigung hätte berücksichtigen können, weil die §§ 573 Abs. 1 S. 2, 573 Abs. 2 Nr. 3 Hs. 2 BGB lediglich Kündigungsgrenzen für bestimmte Fälle normieren (Rz. 25), hat sich dieser Fehler nicht ausgewirkt, weil die Amortisation der einmaligen und nicht zu hohen Baukosten nicht nur über die Miete erfolgt und auch der Grundstückswert gesteigert würde durch den Anbau, der auch nicht mit hohen laufenden Unterhaltskosten verbunden wäre.
BGB § 573 Abs. 1 S. 1, Abs. 2 Nr. 3
Das Problem
Die Beklagten sind seit Jahrzehnten Mieter eines ehemaligen Landarbeiterhauses für 60 €/monatlich, wobei sich das Badezimmer in einem – ansonsten ungenutzten – Seitenflügel befindet und im Haupthaus eine weitere vermietete Wohnung liegt. Der die Liegenschaft erbende Kläger kündigt, weil der Seitenflügel aus „wirtschaftlichen und statischen Gründen“ abgerissen werden müsse, eine Wiederherstellung „nicht ansatzweise darstellbar“ sei und der Bereich, in dem sich das Badezimmer befinde, „sehr baufällig“ und nur „unter erheblichen Gefahren begehbar“ sei. Im Prozess wiederholt er die Kündigung unter Verweis auf Baukosten von 26.000 € für den Anbau eines neuen Badezimmers.Die Entscheidung des Gerichts
Die Kündigungen sind unwirksam: Nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB liegt ein berechtigtes Interesse des Vermieters vor, wenn er durch die Fortsetzung des Vertrages an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert wäre und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde. Nach der Rechtsprechung können durch den ersatzlosen Abriss eines Gebäudes zwar Unkosten vermieden werden, doch stellt dies keine Realisierung des dem Grundstück innewohnenden materiellen Werts und damit keine wirtschaftliche Verwertung dar.Sind die Kündigungen damit an der Generalklausel des § 573 Abs. 1 S. 1 BGB zu messen, ist zu beachten, dass der generalklauselartige Kündigungstatbestand gleichgewichtig ist mit den in § 573 Abs. 2 BGB genannten Kündigungsgründen, so dass auch das geltend gemachte Interesse des Vermieters hier ebenso schwer wiegen muss, dies bei gebotener umfassender Einzelfallabwägung. Auch bei einer Kündigung zum Zwecke des ersatzlosen Abbruchs einer als Wohnraum vermieteten baulichen Anlage begründet daher nicht bereits jeder aus dem Fortbestand des Mietraumverhältnisses erwachsende (wirtschaftliche) Nachteil einen Anspruch auf Räumung. Zwar muss der durch den Fortbestand entstehende Nachteil – je nach den besonderen Umständen der zu beurteilenden Fallgestaltung – nicht unbedingt den Grad von erheblichen Beeinträchtigungen i.S.v. § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB erreichen (BGH v. 29.3.2017 – VIII ZR 45/16, MDR 2017, 755), bei – wie hier – geringerem personalen Bezug aber letztlich vergleichbar sein. Die Einzelfallwürdigung hält der BGH dann hier für revisionsrechtlich nicht angreifbar, weil das LG weder den maßgeblichen rechtlichen Beurteilungsmaßstab noch die Anforderungen an den Sachvortrag des Vermieters zur Erheblichkeit der wirtschaftlichen Nachteile verkannt hat (wird näher ausgeführt). Soweit es allerdings die niedrigen erwartbaren Mieteinnahmen – anders als geschehen – bei der Gesamtwürdigung hätte berücksichtigen können, weil die §§ 573 Abs. 1 S. 2, 573 Abs. 2 Nr. 3 Hs. 2 BGB lediglich Kündigungsgrenzen für bestimmte Fälle normieren (Rz. 25), hat sich dieser Fehler nicht ausgewirkt, weil die Amortisation der einmaligen und nicht zu hohen Baukosten nicht nur über die Miete erfolgt und auch der Grundstückswert gesteigert würde durch den Anbau, der auch nicht mit hohen laufenden Unterhaltskosten verbunden wäre.