BGH, Urt. 18.12.2024 - VIII ZR 16/23
Mietpreisbremse: in Berlin auch weiterhin gültig
Autor: Prof. Dr. Ulf P. Börstinghaus, Gelsenkirchen
Aus: Miet-Rechtsberater, Heft 02/2025
Aus: Miet-Rechtsberater, Heft 02/2025
Die 2. Verordnung zur zulässigen Miethöhe bei Mietbeginn gem. § 556d Abs. 2 BGB (Mietenbegrenzungsverordnung) vom 19.5.2020 (GVBl. Berlin 2020, Nr. 24 S. 343) ist wirksam.
BGB § 556d Abs. 2
Es ging um einen im September 2025 geschlossenen Staffelmietvertrag. Die Mieter rügten im November 2018 unter Bezugnahme auf den Berliner Mietspiegel einen Verstoß gegen die Vorschriften zur Begrenzung der Miethöhe (§§ 556d ff. BGB). Klageweise verlangten sie u.a. die Feststellung, dass die von ihnen geschuldete Nettomiete für die Wohnung im Zeitraum von Januar 2022 bis September 2022 einen bestimmten Betrag nicht übersteigt. Die Klage hat vor dem AG im Wesentlichen Erfolg gehabt. Das LG hat die Berufung der Beklagten zurückgewiesen.
Der Senat von Berlin hat sich bei Erlass der 2. Mietenbegrenzungsverordnung innerhalb des ihm bei der Feststellung eines angespannten Wohnungsmarkts zustehenden Beurteilungsspielraums gehalten. Er hat sich an den in § 556d Abs. 2 S. 3 Nr. 1-4 BGB aufgeführten vier Kriterien orientiert. Er hat dabei den Grundsatz der Verhältnismäßigkeit gewahrt. Insbesondere hat er eine Erstreckung der Verordnung auf das gesamte Berliner Stadtgebiet und ihre Befristung auf die nach § 556d Abs. 2 S. 1 BGB höchstmögliche Dauer von fünf Jahren als erforderlich ansehen dürfen. Auch insoweit steht dem Verordnungsgeber ein vom Gesetzgeber delegierter Gestaltungs- und Einschätzungsspielraum zu, der erst überschritten ist, wenn nach den dem Verordnungsgeber bekannten Tatsachen und im Hinblick auf bisher gemachte Erfahrungen eindeutig feststellbar ist, dass die alternativ in Betracht kommende Maßnahme mit geringerer Eingriffswirkung die angestrebten Ziele sachlich gleichwertig erreicht. Hiervon ist nach Ansicht des BGH nicht auszugehen.
BGB § 556d Abs. 2
Das Problem
Die Begrenzung der Wiedervermietungsmiete gilt bekanntlich nicht bundesweit. Voraussetzung ist, dass die entsprechende Gemeinde in der die Wohnung liegt, in eine wirksame landesgesetzliche Mietenbegrenzungsverordnung aufgenommen wurde. Die Wirksamkeit einer solchen Verordnung setzt zum einen voraus, dass die entsprechende bundesgesetzliche Ermächtigungsgrundlage wirksam, also verfassungsgemäß ist, und zum anderen, dass die Verordnung die Vorgaben der Ermächtigungsgrundlage erfüllt. Der BGH hat die Verfassungsmäßigkeit auch der verlängerten Regelungen der Mietpreisbremse bejaht, s. hierzu MietRB 2025, 29. Ferner hat er sich in der Entscheidung auch mit der Wirksamkeit der 2. Berliner MietpreisbegrenzungsVO beschäftigt.Es ging um einen im September 2025 geschlossenen Staffelmietvertrag. Die Mieter rügten im November 2018 unter Bezugnahme auf den Berliner Mietspiegel einen Verstoß gegen die Vorschriften zur Begrenzung der Miethöhe (§§ 556d ff. BGB). Klageweise verlangten sie u.a. die Feststellung, dass die von ihnen geschuldete Nettomiete für die Wohnung im Zeitraum von Januar 2022 bis September 2022 einen bestimmten Betrag nicht übersteigt. Die Klage hat vor dem AG im Wesentlichen Erfolg gehabt. Das LG hat die Berufung der Beklagten zurückgewiesen.
Die Entscheidung des Gerichts
Die zugelassene Revision hatte keinen Erfolg. Für die hier zu beurteilende Staffelmiete kam es auf die Rechtslage zum Zeitpunkt des Inkrafttretens der jeweiligen Staffel an. Dies war nach Auslaufen der 1. Berliner MietpreisbegrenzungsVO, so dass es darauf ankam, ob die 2. MietenbegrenzungsVO wirksam ist. Das hat der BGH bejaht. Sie ist von der Ermächtigung in § 556d Abs. 2 BGB gedeckt und steht auch im Übrigen mit höherrangigem Recht in Einklang. Die maßgebliche VO ist in einer den Anforderungen des § 556d Abs. 2 S. 5-7 BGB entsprechenden Art und Weise begründet worden. In der ausreichend und rechtzeitig veröffentlichten (ABl. S. 2885 ff.) Begründung sind die Tatsachen zu den einzelnen Indikatoren des § 556d Abs. 2 S. 3 Nr. 1-4 BGB dargestellt. Dabei wurden jeweils aktuelle Daten aus Erhebungen verschiedener öffentlicher und privater Stellen für das Land Berlin und für die Bundesrepublik Deutschland bis einschließlich 2019 aufgeführt und vergleichend gegenübergestellt sowie die auf dieser Datengrundlage getroffene Schlussfolgerung des Senats von Berlin dargestellt.Der Senat von Berlin hat sich bei Erlass der 2. Mietenbegrenzungsverordnung innerhalb des ihm bei der Feststellung eines angespannten Wohnungsmarkts zustehenden Beurteilungsspielraums gehalten. Er hat sich an den in § 556d Abs. 2 S. 3 Nr. 1-4 BGB aufgeführten vier Kriterien orientiert. Er hat dabei den Grundsatz der Verhältnismäßigkeit gewahrt. Insbesondere hat er eine Erstreckung der Verordnung auf das gesamte Berliner Stadtgebiet und ihre Befristung auf die nach § 556d Abs. 2 S. 1 BGB höchstmögliche Dauer von fünf Jahren als erforderlich ansehen dürfen. Auch insoweit steht dem Verordnungsgeber ein vom Gesetzgeber delegierter Gestaltungs- und Einschätzungsspielraum zu, der erst überschritten ist, wenn nach den dem Verordnungsgeber bekannten Tatsachen und im Hinblick auf bisher gemachte Erfahrungen eindeutig feststellbar ist, dass die alternativ in Betracht kommende Maßnahme mit geringerer Eingriffswirkung die angestrebten Ziele sachlich gleichwertig erreicht. Hiervon ist nach Ansicht des BGH nicht auszugehen.