BGH, Urt. 18.3.2021 - VIII ZR 305/19
Modernisierung: Ankündigung vor 1.1.2019 und Baubeginn 11 Monate später
Autor: RiAG Prof. Dr. Ulf P. Börstinghaus, Gelsenkirchen
Aus: Miet-Rechtsberater, Heft 06/2021
Aus: Miet-Rechtsberater, Heft 06/2021
1. Eine Modernisierungsankündigung nach § 555c Abs. 1 BGB ist bereits dann zulässig, wenn die Planungen soweit fortgeschritten sind, dass der Vermieter die erforderlichen Angaben für eine solche Erklärung machen kann.2. Es ist kein enger zeitlicher Zusammenhang zwischen der Ankündigung und dem angekündigten Baubeginn erforderlich. Auch fortgeschrittener Planungsstand muss noch nicht erreicht sein
BGB § 555c, § 555d, § 555e, § 559; EGBGB Art. 229 § 49 Abs.1
Die beklagte Vermieterin ist Eigentümerin des sog. Hohenzollernkarees mit 23 Gebäuden mit ca. 200 Wohnungen in München. Sie kündigte am 27.12.2018 Modernisierungsarbeiten mit einem Gesamtvolumen von ca. 16 Mio. € an, die im Zeitraum von Dezember 2019 bis Juni 2023 durchgeführt werden sollten. Der Mieterverein München hat daraufhin eine Musterfeststellungsklage gegen die Vermieterin erhoben mit dem Ziel feststellen zu lassen, dass zumindest auf die anschließende Mieterhöhung das neue Recht Anwendung findet. Das OLG München hat der Klage teilweise stattgegeben.
Strittig war dabei vor allem die Frage, ob die Ankündigung schon 11 Monate vor Baubeginn erfolgen darf. Das ist nach Ansicht des Senats der Fall. Nach dem Wortlaut des § 555c BGB hat die Ankündigung spätestens drei Monate vor Beginn der Modernisierungsmaßnahmen zu erfolgen. Der Begriff "spätestens“ drückt aus, dass es sich um eine Mindestfrist handelt, eine frühere Ankündigung indes möglich ist. Zeitliche Einschränkungen hierfür im Sinne einer Höchstfrist ergeben sich aus dem Wortlaut ebenso wenig wie das Erfordernis eines fortgeschrittenen Planungsstandes oder einer schützenswerten Planungssituation (dazu ausführlich Brinkmann/Pielsticker in FS Börstinghaus [2020] S. 31). Der Begriff wurde im Zuge der Mietrechtsreform 2001 ins Gesetz aufgenommen. Hierdurch sollte klargestellt werden, dass auch frühere Mitteilungen, soweit sie den inhaltlichen Anforderungen genügen, wirksam sein können. Die Ankündigung soll den Mieter vor kurzfristigen Modernisierungsmaßnahmen schützen und ihm die Möglichkeit erhalten, rechtzeitig vor Beginn der Maßnahmen zu reagieren und seine diesbezüglichen Rechte fristgerecht ausüben zu können.
Es bedarf der zusätzlichen Voraussetzung eines engen zeitlichen Zusammenhangs nicht, um dem Mieter eine sachgerechte Entscheidung über die Ausübung seiner Rechte – Duldung, Geltendmachung von Härtegründen, Sonderkündigung oder ordentliche Kündigung – zu ermöglichen. Der Mieter wird durch die nach § 555c BGB erforderlichen Angaben so ausreichend informiert, dass er über die Ausübung seiner Rechte auf fundierter Grundlage entscheiden kann. Eine frühzeitige Ankündigung beeinträchtigt den Mieter nicht unangemessen bei der Entscheidung darüber, ob er die Maßnahmen dulden oder die Wohnung kündigen möchte. Im Gegenteil ist eine vorzeitige Ankündigung für ihn im Regelfall von Vorteil.
Das Sonderkündigungsrecht nach § 555e BGB wird bei einer frühzeitigen Ankündigung auch nicht „sinnentleert“. Zwar kann das Sonderkündigungsrecht bei einer frühzeitigen Ankündigung nur auf einen Zeitpunkt deutlich vor Beginn der Baumaßnahme ausgeübt werden, jedoch entspricht es nicht seinem Sinn und Zweck, dem nicht duldungswilligen Mieter die Wohnung bis zum Beginn der Baumaßnahmen zu erhalten. Vielmehr soll dem Mieter hierdurch nach der Gesetzesbegründung nur die Möglichkeit gegeben werden, sich der durch die Modernisierungsmaßnahmen zu erwartenden Beeinträchtigung zu entziehen, was auch bei einer frühzeitigen Ankündigung möglich ist.
Durch eine frühzeitige Ankündigung werden auch die Möglichkeiten des Mieters, sich auf Härtegründe zu berufen, die einer Duldung oder einer Mieterhöhung entgegenstehen, nicht gravierend beeinträchtigt. Zwar hat der Mieter dem Vermieter die Umstände, die eine Härte im Hinblick auf die Duldung oder die Mieterhöhung begründen, nach § 555d BGB bis zum Ablauf des Monats, der auf den Zugang der Modernisierungsankündigung folgt, mitzuteilen. Den Fall, dass Härtegründe erst nach Fristablauf eintreten, hat der Gesetzgeber gesehen und in § 555d BGB geregelt, dass diese nachträglich vorgebracht werden können.
BGB § 555c, § 555d, § 555e, § 559; EGBGB Art. 229 § 49 Abs.1
Das Problem
Der Gesetzgeber hat zum 1.1.2019 nicht unerhebliche Änderungen des Mieterhöhungsrechts nach Modernisierungsmaßnahmen vorgenommen. So wurde der Umlagesatz von 11% auf 8% abgesenkt. Außerdem wurde eine eigene Kappungsgrenze von 3 € in sechs Jahren, bzw. 2 € eingeführt. Die Überleitungsvorschrift in Art. 229 § 49 EGBGB sah vor, dass das vermieterfreundlichere alte Recht noch in den Fällen gelten sollte, in denen dem Mieter bis 31.12.2018 eine ordnungsmäße Modernisierungsankündigung zuging.Die beklagte Vermieterin ist Eigentümerin des sog. Hohenzollernkarees mit 23 Gebäuden mit ca. 200 Wohnungen in München. Sie kündigte am 27.12.2018 Modernisierungsarbeiten mit einem Gesamtvolumen von ca. 16 Mio. € an, die im Zeitraum von Dezember 2019 bis Juni 2023 durchgeführt werden sollten. Der Mieterverein München hat daraufhin eine Musterfeststellungsklage gegen die Vermieterin erhoben mit dem Ziel feststellen zu lassen, dass zumindest auf die anschließende Mieterhöhung das neue Recht Anwendung findet. Das OLG München hat der Klage teilweise stattgegeben.
Die Entscheidung des Gerichts
Der BGH hat die Musterfeststellungsklage insgesamt abgewiesen. Nach Ansicht des Senats erfüllte die Ankündigung v. 27.12.2018 alle Voraussetzungen, die § 555c BGB an eine ordnungsgemäße Modernisierungsankündigung stellt und war auch nicht rechtsmissbräuchlich.Strittig war dabei vor allem die Frage, ob die Ankündigung schon 11 Monate vor Baubeginn erfolgen darf. Das ist nach Ansicht des Senats der Fall. Nach dem Wortlaut des § 555c BGB hat die Ankündigung spätestens drei Monate vor Beginn der Modernisierungsmaßnahmen zu erfolgen. Der Begriff "spätestens“ drückt aus, dass es sich um eine Mindestfrist handelt, eine frühere Ankündigung indes möglich ist. Zeitliche Einschränkungen hierfür im Sinne einer Höchstfrist ergeben sich aus dem Wortlaut ebenso wenig wie das Erfordernis eines fortgeschrittenen Planungsstandes oder einer schützenswerten Planungssituation (dazu ausführlich Brinkmann/Pielsticker in FS Börstinghaus [2020] S. 31). Der Begriff wurde im Zuge der Mietrechtsreform 2001 ins Gesetz aufgenommen. Hierdurch sollte klargestellt werden, dass auch frühere Mitteilungen, soweit sie den inhaltlichen Anforderungen genügen, wirksam sein können. Die Ankündigung soll den Mieter vor kurzfristigen Modernisierungsmaßnahmen schützen und ihm die Möglichkeit erhalten, rechtzeitig vor Beginn der Maßnahmen zu reagieren und seine diesbezüglichen Rechte fristgerecht ausüben zu können.
Es bedarf der zusätzlichen Voraussetzung eines engen zeitlichen Zusammenhangs nicht, um dem Mieter eine sachgerechte Entscheidung über die Ausübung seiner Rechte – Duldung, Geltendmachung von Härtegründen, Sonderkündigung oder ordentliche Kündigung – zu ermöglichen. Der Mieter wird durch die nach § 555c BGB erforderlichen Angaben so ausreichend informiert, dass er über die Ausübung seiner Rechte auf fundierter Grundlage entscheiden kann. Eine frühzeitige Ankündigung beeinträchtigt den Mieter nicht unangemessen bei der Entscheidung darüber, ob er die Maßnahmen dulden oder die Wohnung kündigen möchte. Im Gegenteil ist eine vorzeitige Ankündigung für ihn im Regelfall von Vorteil.
Das Sonderkündigungsrecht nach § 555e BGB wird bei einer frühzeitigen Ankündigung auch nicht „sinnentleert“. Zwar kann das Sonderkündigungsrecht bei einer frühzeitigen Ankündigung nur auf einen Zeitpunkt deutlich vor Beginn der Baumaßnahme ausgeübt werden, jedoch entspricht es nicht seinem Sinn und Zweck, dem nicht duldungswilligen Mieter die Wohnung bis zum Beginn der Baumaßnahmen zu erhalten. Vielmehr soll dem Mieter hierdurch nach der Gesetzesbegründung nur die Möglichkeit gegeben werden, sich der durch die Modernisierungsmaßnahmen zu erwartenden Beeinträchtigung zu entziehen, was auch bei einer frühzeitigen Ankündigung möglich ist.
Durch eine frühzeitige Ankündigung werden auch die Möglichkeiten des Mieters, sich auf Härtegründe zu berufen, die einer Duldung oder einer Mieterhöhung entgegenstehen, nicht gravierend beeinträchtigt. Zwar hat der Mieter dem Vermieter die Umstände, die eine Härte im Hinblick auf die Duldung oder die Mieterhöhung begründen, nach § 555d BGB bis zum Ablauf des Monats, der auf den Zugang der Modernisierungsankündigung folgt, mitzuteilen. Den Fall, dass Härtegründe erst nach Fristablauf eintreten, hat der Gesetzgeber gesehen und in § 555d BGB geregelt, dass diese nachträglich vorgebracht werden können.