BGH, Urt. 19.4.2023 - VIII ZR 280/21

Fiktive Schadensberechnung im Mietrecht zulässig!

Autor: Prof. Dr. Arnold Lehmann-Richter, Berlin
Aus: Miet-Rechtsberater, Heft 07/2023

Ein Anspruch des Vermieters auf Schadensersatz statt der Leistung kann fiktiv bemessen werden.

BGB § 281

Das Problem

Nach Vertragsende fordert der Vermieter den Mieter zur Durchführung näher bezeichneter Schönheitsreparaturen, zur Erneuerung von Wandfliesen in der Küche, zum Streichen der Wand im Treppenhaus des Anwesens, zu Rückbauarbeiten bezüglich verlegter Fliesen und eines PVC-Belags sowie zur Reparatur der Zarge der Wohnungseingangstür auf. Dem kommt der Mieter nicht nach. Der Vermieter erhebt deshalb Zahlungsklage. Diese stützt er wegen eines Teils der unterbliebenen Arbeiten auf Schadensersatz, im Übrigen verlangt er Kostenvorschuss. Den Schadensersatz berechnet er fiktiv, d.h. nicht anhand der tatsächlich entstandenen Mängelbeseitigungskosten, sondern anhand eines Kostenvoranschlags. Das LG weist die Klage ab. Zum einem kenne das Mietrecht keinen Kostenvorschussanspruch, zum anderen sei eine fiktive Schadensberechnung unzulässig. Nur wegen der zweiten Rechtsfrage lässt es die Revision zu.

Die Entscheidung des Gerichts

Die Revision des Vermieters hat Erfolg. Denn im Gegensatz zum Werkvertragsrecht darf ein Schadensersatzanspruch des Vermieters nach §§ 280, 281 BGB wegen vom Mieter nicht ausgeführter Baumaßnahmen fiktiv berechnet werden.