BGH, Urt. 19.7.2023 - VIII ZR 416/21

Die formelle Wirksamkeit einer Mieterhöhungserklärung nach der Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen gemäß § 559b BGB setzt voraus, dass diese auch Angaben zu anrechenbaren Drittmitteln i.S.v. § 559a BGB enthält.

BGB §§ 559a, 559b Abs. 1 Satz 2

Das Problem

Die Vermieterin kündigte Modernisierungsmaßnahmen verbunden mit Instandsetzungsarbeiten an und teilte mit, zur Durchführung der Maßnahmen Mittel der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) beantragen zu wollen. Im Anschluss an die Maßnahmen erklärte sie die entsprechende Mieterhöhung und teilte die durchgeführten Arbeiten, die jeweils angefallenen Gesamtkosten, den auf den Kläger entfallenden Kostenanteil und die sich ergebende Mieterhöhung mit. Der Kläger zahlte den Erhöhungsbetrag unter Vorbehalt der Rückforderung und begehrte Rückzahlung zu viel gezahlter Miete sowie Feststellung, dass der Klägerin kein Anspruch auf Zahlung der Mieterhöhung zustehe. Damit hatte er bei AG und LG Erfolg.

Die Entscheidung des Gerichts

Die Revision der Vermieterin blieb beim BGH erfolglos. Zwar sei die streitige Mieterhöhung nicht, wie das Berufungsgericht angenommen hatte, deswegen formell unwirksam, weil die Vermieterin die für die verschiedenen Modernisierungsmaßnahmen jeweils entstandenen Gesamtkosten nicht nach den einzelnen angefallenen Gewerken aufgeschlüsselt oder anderweitig untergliedert hatte. Es reiche aus, dass der Vermieter die für eine bestimmte Maßnahme angefallenen Gesamtkosten ausweise und den Instandsetzungsanteil durch Angabe einer Quote oder eines bezifferten Betrags kenntlich mache (Hinweis auf BGH v. 20.7.2022 – VIII ZR 361/21 u. VIII ZR 337/21 u. VIII ZR 339/21, MietRB 2022, 249 [Börstinghaus]). Die Erhöhungserklärung sei jedoch deswegen formell unwirksam, weil die Mieterhöhung nicht ausreichend erläutert sei. § 559b Abs. 1 S. 2 BGB verlange auch, dass die Mieterhöhung die Voraussetzungen der Vorschrift des § 559a BGB erläutere. Dort werde u.a. verlangt, dass der Vermieter sich erhaltene Mittel aus öffentlichen Haushalten anrechnen lasse, weil diese nicht zu den aufgewendeten Kosten i.S.d. § 559 BGB gehören und daher nicht auf den Mieter umgelegt werden dürfen. Anderenfalls werde der Vermieter ungerechtfertigt gegenüber einem solchen Vermieter bessergestellt, der die Maßnahmen aus eigenen Mitteln finanziere; die Kostenverringerung solle auch dem Mieter zugutekommen. Die Pflicht zur Drittmittelanrechnung habe daher Bedeutung für das gesetzliche Begründungserfordernis. Die Erhöhungserklärung und die beigefügten Unterlagen enthielten keine Angaben zu anrechenbaren Drittmitteln. Sie nehme aber auf das Ankündigungsschreiben Bezug, so dass für den Mieter als Empfänger der Erhöhungserklärung unklar bleibe, welche Erklärung zur Inanspruchnahme der öffentlichen Förderung die Vermieterin nun habe abgeben wollen. Damit fehlten die Informationen, die es dem Mieter ermöglichen würde, Grund und Umfang der Mieterhöhung prüfen und entscheiden zu können, ob Bedarf für eine eingehendere Kontrolle der Mieterhöhung bestehe (folgt nochmals Hinweis auf BGH v. 20.7.2022 – VIII ZR 361/21 u. VIII ZR 337/21 u. VIII ZR 339/21, MietRB 2022, 249 [Börstinghaus]).