BGH, Urt. 19.8.2020 - VIII ZR 374/18

Unter einer Vormiete ist ausschließlich die Miete zu verstehen, die der zeitlich letzte Wohnraumvormieter vertraglich schuldete. Erfolgte vor der Vermietung eine gewerbliche Raumüberlassung, kann nicht mehr auf die vorausgegangene Wohnraumvermietung als Vormiete abgestellt werden.

BGB § 556e Abs. 1 S. 1

Das Problem

Zwischen Vermieter und Mieter besteht ein Wohnraummietverhältnis seit dem 1.5.2016. Bei Mietbeginn wurde die Miete auf 950 € vereinbart. Die Mietwohnung liegt, nach der am 1.6.2015 in Kraft getretenen Mietenbegrenzungsverordnung des Landes Berlin, in einem Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt. Von Dezember 2012 bis Ende April 2016 hatte der Vermieter die Wohnung zur Büronutzung gewerblich vermietet. Zuvor – von September 2011 bis September 2012 – waren die Räume zu einer Nettokaltmiete von 950 € zu Wohnzwecken vermietet. Der Mieter beruft sich auf die Mietenbegrenzungsverordnung und rügt die Höhe der Miete. Der Vermieter beruft sich auf den Ausnahmetatbestand des § 556e Abs. 1 S. 1 BGB, wonach zumindest im Jahre 2011 eine höhere Vormiete bezahlt worden sei. Die Unterbrechung durch eine gewerbliche Raumvermietung sei insoweit nicht schädlich. Der Mieter verlangt nach Erhebung der Rüge die aus seiner Sicht überzahlte Miete zurück. Das AG gab der Klage statt; das Berufungsgericht wies die Klage kostenpflichtig ab. Hiergegen wurde Revision eingelegt.

Die Entscheidung des Gerichts

Die Klage des Mieters hat Erfolg. Der Vermieter muss die überzahlte Miete zurückzahlen. Dem Rückzahlungsanspruch des Mieters stehe nicht entgegen, dass bereits im „vorletzten“ Mietverhältnis im Jahre 2011 eine höhere Vormiete vereinbart worden sei. Insbesondere führe der Umstand, dass der Vermieter die Wohnung zuletzt als Gewerberaum vermietet habe, nicht dazu, dass nunmehr die bis September 2012 von der Wohnraummieterin geschuldete Miete als die „Vormiete“ i.S.d. § 556e Abs. 1 S. 1 BGB anzusehen wäre. Vielmehr sei die Ausnahmevorschrift des § 556e Abs. 1 S. 1 BGB dahin auszulegen, dass als „vorheriger Mieter“ ausschließlich der direkte Mietvorgänger in Betracht komme und diesem die Wohnung ebenfalls zu Wohnzwecken vermietet sein müsse. Bei der Vormiete müsse es sich um eine Miete für ein unmittelbar vorangegangenes Mietverhältnis handeln, denn der Begriff der Vormiete werde im Gesetz definiert als „die Miete, die der vorherige Mieter zuletzt schuldete“. Nach allgemeinem Sprachgebrauch sei mit „der vorherige Mieter“ regelmäßig der zeitlich letzte Vormieter gemeint und nicht irgendein Mieter, der die Räume in der Vergangenheit einmal innehatte. Bei dem Mietverhältnis über die Vermietung als Büro handle es sich nicht um den „vorherigen Mieter“ i.S.d. § 556e Abs. 1 S. 1 BGB, weil die Wohnung vor der Vermietung an den Mieter zuletzt zur gewerblichen Nutzung vermietet war und deshalb der Vormieter ein Gewerberaummieter gewesen sei. Der Vermieter könne sich daher nicht mit Erfolg auf die Maßgeblichkeit der in seinem früheren Wohnraummietverhältnis gezahlten Vormiete berufen, wenn er die Räume nach dem nach § 556d ff. BGB zu beurteilenden Mietverhältnisses zuletzt gewerblich vermietet habe.