BGH, Urt. 21.8.2019 - VIII ZR 255/18

Ein auf den Mietspiegel einer Nachbargemeinde gestütztes Mieterhöhungsverlangen ist nur dann formell ordnungsgemäß begründet, wenn diese Gemeinde vergleichbar ist.

BGH, Urt. v. 21.8.2019 - VIII ZR 255/18

Vorinstanz: LG Nürnberg-Fürth - 7 S 2965/17

BGB § 558a Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1, Abs. 4 S. 2

Das Problem

Die Vermieterin eines großen Anwesens in der Stadt Stein, die unmittelbar an das westliche Gemeindegebiet der Stadt Nürnberg angrenzt, verlangte Zustimmung zur Erhöhung der monatlichen Nettokaltmiete von 3.000 € auf 3.450 € und nahm zur Begründung Bezug auf den Mietspiegel der Stadt Fürth, die ebenfalls an der Stadtgrenze zu Nürnberg liegt. Die Mieterin stimmte nicht zu. AG und LG wiesen die Zustimmungsklage ab, wobei das LG ausführlich die wirtschaftlichen, kulturellen und infrastrukturellen Unterschiede beider Städte herausarbeitete.

Die Entscheidung des Gerichts

Der BGH wies die Revision zurück. Das Berufungsgericht habe rechtsfehlerfrei angenommen, dass der Mietspiegel der Stadt Fürth zur Begründung des Mieterhöhungsverlangens der Klägerin nicht geeignet sei und daher die formellen Anforderungen des § 558a Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1, Abs. 4 S. 2 BGB nicht erfüllt seien. Zwar dürften an das Begründungserfordernis für eine Mieterhöhung keine überhöhten Anforderungen gestellt werden, das Erhöhungsverlangen müsse aber Angaben über die Tatsachen enthalten, aus denen der Vermieter die Berechtigung der geforderten Erhöhung herleite, damit der Mieter diese zumindest ansatzweise überprüfen könne. Diese Voraussetzungen seien hier nicht erfüllt. Der Mietspiegel einer anderen Gemeinde sei nur dann taugliches Begründungsmittel, wenn es sich um den Mietspiegel einer vergleichbaren Gemeinde handele. Die Städte Stein und Fürth seien nicht vergleichbar. Dies habe der Tatrichter zu beurteilen, dessen Gewichtung und Würdigung revisionsrechtlich nur eingeschränkt darauf überprüfbar seien, ob Rechtsbegriffe verkannt, sonst unzutreffende Maßstäbe angelegt worden, Denkgesetze und allgemeine Erfahrungsgrundsätze hinreichend beachtet oder Verfahrensverstöße unterlaufen seien. Das Berufungsgericht habe die wesentlichen Beurteilungsgrundlagen zutreffend herausgearbeitet, gewichtet und gewürdigt. Die Frage nach der Vergleichbarkeit zweier Gemeinden habe es aufgrund einer Gesamtbetrachtung aller Kriterien des jeweiligen Einzelfalls und deren anschließende Gewichtung und Abwägung beantwortet. Das Erfordernis der Vergleichbarkeit sei nicht schon dann erfüllt, wenn die Auffassung des Vermieters nicht offensichtlich unbegründet sei; für eine derartige Absenkung der ohnehin nicht hohen Anforderungen an die Begründung einer Mieterhöhung bestehe kein Anlass.

Fürth habe etwa 125.000 Einwohner und sei ein sog. Oberzentrum im Sinne des Bayerischen Landesentwicklungsprogramms und verfüge nicht nur über zentralörtliche Einrichtungen der Grundversorgung, sondern über weitere Einrichtungen des spezialisierten höheren Bedarfs. Stein habe nur ca. 15.000 Einwohner und verfüge im Stadtgebiet weder über eine U-Bahn- noch eine S-Bahn-Haltestelle. Obwohl Nürnberg von beiden Nachbarstädten aus – mit der oben dargestellten Ausnahme – gut erreichbar sei, habe das Berufungsgericht der stark divergierenden Einwohnerzahl und unterschiedlichen Bevölkerungsdichte unter Gesamtwürdigung der übrigen Umstände des Einzelfalls das ausschlaggebende Gewicht zugemessen, was revisionsrechtlich nicht zu beanstanden sei. Dagegen lasse, anders als die Revision eingewandt hatte, die Entwicklung der jeweiligen Grundstückspreise verlässliche Rückschlüsse auf die ortsübliche Miete nicht zu. Das Berufungsgericht habe auch kein Sachverständigengutachten über die Verkehrsanbindungen und die allgemeine wirtschaftliche Lage beider Städte einholen müssen, denn es könne diese Umstände aufgrund seiner offensichtlichen Vertrautheit mit den örtlichen Gegebenheiten selbst beurteilen.