BGH, Urt. 27.10.2021 - VIII ZR 114/21

Erbringt ein Dritter Dienstleistungen für den Vermieter und bedient sich hierbei wiederum Subunternehmern, steht dem Mieter unter Umständen das Recht der Einsichtnahme in die von den Subunternehmern gestellten Abrechnungsunterlagen gem. § 259 BGB zu.

BGB § 556 Abs. 3, § 259 Abs. 1

Das Problem

Der Vermieter beauftragt die Immobilienservice GmbH mit der Erbringung von Hausmeisterleistungen. Diese vergibt die Arbeiten wiederum (ob ausschließlich bleibt offen) an Subunternehmen. Im Zuge der Einsichtnahme des Mieters in die der Betriebskostenabrechnung zugrundeliegenden Belege fordert dieser sodann vom Vermieter die Abrechnungsunterlagen der Subunternehmen. Das Berufungsgericht folgt dessen Rechtsauffassung in weiten Teilen und verurteilt den Vermieter, dem Mieter bezüglich der Position Hauswart Einsicht auch in die dienstleistungsvertraglichen Grundlagen für die Vergütung der Hauswartleistungen und in „die Aufstellung konkreter Leistungen mit dazugehörigen Einzelpreisen, die in den Rechnungen des Dienstleisters bzw. des angestellten Hauswarts bzgl. der Position Hauswart“ zu gewähren.

Die Entscheidung des Gerichts

Der BGH hat dem Mieter im Grundsatz Recht gegeben, sofern er die Einsicht in die Abrechnungsunterlagen der Subunternehmer begehrte. Dieses Recht ergebe sich aus § 259 Abs. 1 BGB, denn es gehöre zu einer vom Vermieter vorzunehmenden ordnungsgemäßen Abrechnung, dass er dem Mieter auf dessen Verlangen die Einsichtnahme in die Abrechnungsunterlagen (inkl. in die Verträge des Vermieters mit Dritten) zu ermöglichen habe, soweit dies zur sachgerechten Überprüfung der Nebenkostenabrechnung oder Vorbereitung etwaiger Einwendungen erforderlich sei. Die Voraussetzungen dieser Erforderlichkeit erläutert der Senat wie folgt: Sofern der Vermieter mit dem Dritten eine Vergütung für dessen Tätigkeit verabredet hat oder diese nach § 612 BGB als vereinbart gilt und er die von dem Dritten abgerechnete Vergütung in die Abrechnung eingestellt hat, erstreckt sich das Einsichtsrecht des Mieters nicht auf die Unterlagen aus dem Verhältnis des Dritten zu dem Subunternehmer. Sollte eine eigenständige Vergütungsregelung jedoch nicht getroffen, sondern nur die Erstattung der anfallenden Kosten vereinbart sein, ist die Einsichtnahme in die Verträge des Dritten mit dem Subunternehmer erforderlich, um eine sachgerechte Überprüfung des in die Betriebskostenabrechnung eingestellten Betrages vornehmen zu können. Diese Regelung wurde im zu entscheidenden Fall getroffen. Der Vermieter hatte nach dem geschlossenen Geschäftsbesorgungsvertrag dem Dritten die für die Erfüllung der Hausmeistertätigkeiten entstandenen und per Einzelabrechnung umlagefähig ausgewiesenen Kosten zu erstatten, wobei der Dritte keinen weiteren Honorarbestandteil erhielt. Wenn dieser folglich – im Gegensatz zu einer vereinbarten Vergütung nach § 612 BGB – lediglich eine Erstattung der angefallenen Kosten erhält, bedürfe es einer Einsicht in diese Unterlagen, damit der Mieter die Übereinstimmung zwischen dem durch die Subunternehmer in Rechnung gestellten Betrag und den vom Dritten gegenüber dem Vermieter abgerechneten und von diesem in die Nebenkostenabrechnung eingebrachten Kosten überprüfen könne.

Eine Aufstellung konkreter Leistungen mit dazugehörigen Einzelpreisen könne jedoch nicht verlangt werden.