Autor: RiAG Dr. jur. Dr. phil. Andrik Abramenko, Idstein
Aus: Miet-Rechtsberater, Heft 06/2018
Bei Beschädigungen der Mietsache durch den Mieter kann der Vermieter ohne vorherige Fristsetzung zwischen Wiederherstellung (§ 249 Abs. 1 BGB) und Schadensersatz in Geld (§ 249 Abs. 2 BGB) wählen. Dies gilt auch nach Beendigung des Mietverhältnisses.
BGH, Urt. v. 28.2.2018 - VIII ZR 157/17
Vorinstanz: LG Schweinfurt - 22 S 2/17
BGB §§ 241, 249, 280, 281, 282, 535, 823 Das Problem
Die Parteien streiten um Schadensersatz wegen diverser Schäden in der Wohnung. Nachdem der Mieter die von ihm angemieteten Wohnräume am 25.2.2012 mit diversen Schäden zurückgegeben hatte, verlangte der Vermieter hierfür ohne vorherige Fristsetzung Schadensersatz. Das Berufungsgericht erkannte ihm 5171 € zu. Hiergegen richtet sich die vom Berufungsgericht zugelassene Revision, die rügt, dass dem Mieter zur Schadensbeseitigung keine Frist gesetzt wurde. Die Entscheidung des Gerichts
Das Rechtsmittel blieb ohne Erfolg. Zu Recht ist das Berufungsgericht davon ausgegangen, dass der Vermieter wegen der Beschädigung der Mietsache aus § 241 Abs. 2, § 280 Abs. 1, § 535 BGB Schadensersatz neben der Leistung verlangen kann, ebenso aus § 823 Abs. 1 BGB. Entgegen bisweilen vertretener Auffassung (Wolf/Eckert/Ball, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechtes, 10. Aufl., Rz. 661; Kraemer, FS Blank 2006, 281, 289) setzt dies keine vorherige Fristsetzung voraus. Denn die Schadensbeseitigung stellt keine Leistungspflicht aus § 546 Abs. 1 BGB im Rahmen der ordnungsgemäßen Rückgabe der Mietsache dar. Vielmehr entsteht der Schadensersatzanspruch bereits mit Beschädigung der Mietsache und nicht erst mit der Beendigung des Mietverhältnisses. Eine andere Wertung kommt nach der Rechtsprechung des BGH lediglich bei Verstößen gegen die vom Mieter übernommene Pflicht zur Übernahme von Schönheitsreparaturen oder zur Beseitigung von Einbauten oder Anlagen in Betracht (vgl. z.B. BGH v. 16.3.1988 – VIII ZR 184/87, BGHZ 104, 6, 10 f. = MDR 1988, 668.). Demgegenüber richten sich Schadensersatzansprüche wegen der Verletzung von Obhuts- oder Rücksichtnahmepflichten stets nach § 241 Abs. 2, § 280 Abs. 1, § 535 BGB, weshalb dem Vermieter ein sofort fälliger Anspruch auf Schadensersatz zugebilligt wurde. Dies gilt auch für Beschädigungen der Mietsache, unabhängig davon, ob der Schadensersatz vor oder nach ihrer Rückgabe geltend gemacht wurde. Im Gegensatz zum Schadensersatzanspruch statt der Leistung räumt die über § 280 Abs. 1 BGB uneingeschränkt anwendbare Bestimmung des § 249 BGB dem Geschädigten die Wahlmöglichkeit zwischen einer Naturalrestitution und dem zur Wiederherstellung der Sache erforderlichen Geldbetrag ein. Diese Wahl kann der Geschädigte grundsätzlich ohne Angabe von Gründen treffen, wobei für den Vermieter nur insoweit eine Einschränkung gilt, als er bei fortbestehendem Mietverhältnis aufgrund seiner Wiederherstellungspflicht verpflichtet sein kann, den Ersatzbetrag zur Beseitigung der Schäden zu verwenden. Wollte man dem Vermieter dagegen eine Fristsetzung zur Schadensbeseitigung abverlangen, würde diese Wahlmöglichkeit zwischen Naturalrestitution und Schadensersatz in Geld auf den Mieter verlagert.
