BGH, Urt. 5.10.2022 - VIII ZR 117/21
Betriebskosten: Kosten für das Müllmanagement sind umlagefähige Betriebskosten
Autor: Prof. Dr. Ulf P. Börstinghaus, Gelsenkirchen
Aus: Miet-Rechtsberater, Heft 12/2022
Aus: Miet-Rechtsberater, Heft 12/2022
Die Kosten eines externen Dienstleisters für die regelmäßige Kontrolle der Restmüllbehälter des Mietobjekts auf Einhaltung der satzungsmäßigen Vorgaben für die Mülltrennung und für die bei fehlerhafter Abfalltrennung erfolgende Nachsortierung von Hand sind im Wohnraummietverhältnis gem. § 2 Nr. 8 BetrKV auf den Mieter umlegbare Betriebskosten.
BGB § 556
Denn die von der Vermieterin in die Betriebskostenabrechnung eingestellten Kosten des externen Dienstleisters waren allein für die regelmäßige Kontrolle der Restmüllbehälter der Liegenschaft auf Einhaltung der satzungsmäßigen Vorgaben für die Mülltrennung und für die bei fehlerhafter Abfalltrennung erfolgende Nachsortierung von Hand angefallen. Diese Kosten sind grundsätzlich auf den Mieter umlegbare Betriebskosten i.S.v. § 556 Abs. 1 S. 2 BGB, § 1 Abs. 1 S. 1 BetrKV. Sie entstehen der Beklagten als Grundstückseigentümerin regelmäßig wiederkehrend durch die Mietnutzung des Grundstücks und sind insbesondere nicht den durch die Grundmiete abgedeckten Verwaltungskosten zuzuordnen.
Daran ändert auch die Tatsache nichts, dass die Kosten auf einem fehlerhaften Mülltrennungsverhalten von Teilen der Mieterschaft beruhen, also durch ein vertragswidriges Verhalten von Mietern verursacht und demzufolge nicht durch einen bestimmungsgemäßen Gebrauch entstanden sind. Das ist nach der Rechtsprechung des BGH ebenso wenig ein entscheidendes Kriterium wie die Frage, ob Mülltrennung eine gesamtgesellschaftliche Aufgabe ist. Maßgeblich ist vielmehr, dass es sich um Kosten handelt, die durch die Bewirtschaftung des betreffenden Grundstücks im Rahmen der Vermietung entstehen.
Es handelt sich auch um Müllentsorgungskosten, auch wenn diese Art der Kosten in der BetrKV nicht ausdrücklich genannt werden. Der Tatbestand des § 2 Nr. 8 BetrKV ist jedoch weit auszulegen und umfasst auch den privat veranlassten Aufwand des Vermieters für auf die Kontrolle und Sortierung der Müllbehälter gerichtete Tätigkeiten eines externen Dienstleisters. Die hier in Rede stehenden Maßnahmen zur Verringerung des Restmülls sind dabei vergleichbar mit den in der Vorschrift genannten „Müllkompressoren“, welche mittels Verdichtung das Abfallvolumen zur Einsparung von Abfallgebühren reduzieren sollen. Wie diese und die gleichfalls in § 2 Nr. 8 BetrKV erwähnten „Müllmengenerfassungsanlagen“ dienen sie auch der Vorbereitung der Müllbeseitigung.
Durch die Beauftragung des Dienstleisters hat die Vermieterin auch nicht gegen das Gebot der Wirtschaftlichkeit verstoßen. Insofern ist der Mieter darlegungspflichtig geblieben. Allein der Vortrag, dass bei gleichbleibenden Kosten für das Behältermanagement die Müllkosten angestiegen seien, reicht nicht aus.
BGB § 556
Das Problem
Zur Reduzierung von Müllgebühren aber auch zur Einhaltung etwaiger Vorgaben für die Abfallbeseitigung werden von Wohnungsunternehmen häufig externe Dienstleister beauftragt, die den Müll entsprechend den Vorgaben in die Tonnen sortieren, weil die Mieter dies nicht tun. Ob die hierfür aufzubringenden Kosten zu den umlagefähigen Kosten der Müllentsorgung gehören, ist immer wieder strittig.Die Entscheidung des Gerichts
In einem Fall einer ehemaligen Sozialwohnung in Berlin hat der BGH Kosten von ca. 12 € für diese Tätigkeit als umlagefähig anerkannt, da im Mietvertrag die Kosten der Müllentsorgung als umlagefähige Betriebskosten vereinbart waren.Denn die von der Vermieterin in die Betriebskostenabrechnung eingestellten Kosten des externen Dienstleisters waren allein für die regelmäßige Kontrolle der Restmüllbehälter der Liegenschaft auf Einhaltung der satzungsmäßigen Vorgaben für die Mülltrennung und für die bei fehlerhafter Abfalltrennung erfolgende Nachsortierung von Hand angefallen. Diese Kosten sind grundsätzlich auf den Mieter umlegbare Betriebskosten i.S.v. § 556 Abs. 1 S. 2 BGB, § 1 Abs. 1 S. 1 BetrKV. Sie entstehen der Beklagten als Grundstückseigentümerin regelmäßig wiederkehrend durch die Mietnutzung des Grundstücks und sind insbesondere nicht den durch die Grundmiete abgedeckten Verwaltungskosten zuzuordnen.
Daran ändert auch die Tatsache nichts, dass die Kosten auf einem fehlerhaften Mülltrennungsverhalten von Teilen der Mieterschaft beruhen, also durch ein vertragswidriges Verhalten von Mietern verursacht und demzufolge nicht durch einen bestimmungsgemäßen Gebrauch entstanden sind. Das ist nach der Rechtsprechung des BGH ebenso wenig ein entscheidendes Kriterium wie die Frage, ob Mülltrennung eine gesamtgesellschaftliche Aufgabe ist. Maßgeblich ist vielmehr, dass es sich um Kosten handelt, die durch die Bewirtschaftung des betreffenden Grundstücks im Rahmen der Vermietung entstehen.
Es handelt sich auch um Müllentsorgungskosten, auch wenn diese Art der Kosten in der BetrKV nicht ausdrücklich genannt werden. Der Tatbestand des § 2 Nr. 8 BetrKV ist jedoch weit auszulegen und umfasst auch den privat veranlassten Aufwand des Vermieters für auf die Kontrolle und Sortierung der Müllbehälter gerichtete Tätigkeiten eines externen Dienstleisters. Die hier in Rede stehenden Maßnahmen zur Verringerung des Restmülls sind dabei vergleichbar mit den in der Vorschrift genannten „Müllkompressoren“, welche mittels Verdichtung das Abfallvolumen zur Einsparung von Abfallgebühren reduzieren sollen. Wie diese und die gleichfalls in § 2 Nr. 8 BetrKV erwähnten „Müllmengenerfassungsanlagen“ dienen sie auch der Vorbereitung der Müllbeseitigung.
Durch die Beauftragung des Dienstleisters hat die Vermieterin auch nicht gegen das Gebot der Wirtschaftlichkeit verstoßen. Insofern ist der Mieter darlegungspflichtig geblieben. Allein der Vortrag, dass bei gleichbleibenden Kosten für das Behältermanagement die Müllkosten angestiegen seien, reicht nicht aus.