BGH, Urt. 5.10.2022 - VIII ZR 117/21
Betriebskosten: Wartungskosten für Rauchwarnmelder sind als sonstige Betriebskosten umlagefähig
Autor: Prof. Dr. Ulf P. Börstinghaus, Gelsenkirchen
Aus: Miet-Rechtsberater, Heft 12/2022
Aus: Miet-Rechtsberater, Heft 12/2022
1. Die Kosten für die regelmäßige Prüfung und Sicherstellung der Betriebsbereitschaft von in den Mieträumen angebrachten Rauchwarnmeldern sind im Wohnraummietverhältnis als „sonstige Betriebskosten“ i.S.v. § 2 Nr. 17 BetrKV auf den Mieter umlegbar. Sie werden von einer vertraglichen Umlagevereinbarung erfasst, welche die Umlage der Kosten des Betriebs von Brandschutz- und Brandmeldeanlagen auf den Mieter vorsieht.2. Dem stehen Regelungen in den Bauordnungen der Länder, nach denen öffentlich-rechtlich die Wartung dem Mieter obliegt, nicht entgegen.
BGB § 556
Daran ändert auch die Tatsache nichts, dass nach der einschlägigen Berliner Bauordnung, wie auch in einigen anderen Landesbauordnungen, dem Mieter die Sicherstellung der Betriebsbereitschaft der Rauchwarnmelder obliegt. Die öffentlich-rechtlichen Vorschriften der jeweiligen Bauordnungen ändern an der zivilrechtlichen Zuordnung nichts.
Es handelt sich auch nicht um Verwaltungskosten, weil die Vermieterin mit der Wartung der Rauchwarnmelder zugleich Vorsorge im eigenen Interesse, nämlich zur Erfüllung einer eigenen Verkehrssicherungspflicht als Gebäudeeigentümerin und damit zur Vermeidung einer Inanspruchnahme auf Schadensersatz betreibt. Denn die Erfüllung von Verkehrssicherungspflichten ist als rein haftungsrechtlicher Gesichtspunkt kein maßgebendes Kriterium zur Abgrenzung zwischen Instandhaltungs- und Betriebskosten; vielmehr können auch Kosten für Maßnahmen, die zudem der Wahrnehmung einer Verkehrssicherungspflicht des Vermieters dienen, als Betriebskosten umlagefähig sein.
Die Kostentragungspflicht hat der Senat dabei unmittelbar aus der im Mietvertrag vereinbarten Umlagefähigkeit der Kosten für den Betrieb von Brandschutz- und Brandmeldeanlagen hergeleitet. Ein Rückgriff auf das Rechtsinstitut der ergänzenden Vertragsauslegung war deshalb nicht erforderlich. Deshalb hat der Senat auch die in Rechtsprechung und Literatur umstrittene Frage, ob der Vermieter nachträglich entstandene „sonstige Betriebskosten“ aufgrund einer Mehrbelastungsklausel umlegen kann, nicht entschieden. Hier waren die Wartungskosten für Rauchwarnmelder als Kosten des Betriebs von Brandschutz- und Brandmeldeanlagen ausdrücklich als umlagefähig vereinbart. Bei diesen Geräten handelt es sich nach dem Verständnis eines durchschnittlichen, rechtlich nicht vorgebildeten Mieters um Einrichtungen zum Schutz der Hausbewohner vor den Gefahren eines Brands im Mietobjekt. Darauf, ob Rauchwarnmelder im fachspezifischen Sinn Teil einer Brandschutz- oder Brandmeldeanlage sind, kommt es nicht an.
Der Umstand, dass im Mietvertrag ausdrücklich von den Kosten des „Betriebs“ und nicht ausdrücklich von den Kosten der „Wartung“ die Rede ist, steht einem auch diese Kosten umfassenden Verständnis eines redlichen und verständigen Mieters nicht entgegen. Denn der „Betrieb einer Brandschutz- und -meldeanlage“ umfasst auch deren notwendige regelmäßige Überprüfung auf ihre Betriebsfähigkeit, mithin deren Wartung.
BGB § 556
Das Problem
Seit einigen Jahren besteht die Verpflichtung, in Wohnungen Rauchwarnmelder zu installieren. Um eine ordnungsgemäße Funktion zu gewährleisten, müssen diese einer regelmäßigen Sicht- und Funktionsprüfung unterzogen werden. Unterschiedlich geregelt ist in den einzelnen Landesbauordnungen, wer für die Wartung zuständig ist. Im vorliegenden Fall hatte die Vermieterin im April 2016 für eine in Berlin liegende Wohnung angekündigt, diese mit Rauchwarnmeldern auszustatten und die Anmiet- und Wartungskosten als Betriebskosten umzulegen.Die Entscheidung des Gerichts
Die Klage hatte bezüglich der Wartungskosten Erfolg. Die Revision wurde zurückgewiesen. Die Kosten für die jährliche Sicht- und Funktionsprüfung der Rauchwarnmelder sind als Betriebskosten einzuordnen. Eine regelmäßig anfallende, nicht durch eine bereits aufgetretene Störung veranlasste Maßnahme, die der Überprüfung der Funktionsfähigkeit und Betriebssicherheit einer technischen Einrichtung des Mietobjekts dient, stellt keine Mangelbeseitigung dar. Die hierdurch verursachten wiederkehrenden Kosten sind deshalb als sonstige grundsätzlich umlegbare Betriebskosten i.S.v. § 2 Nr. 17 BetrKV anzusehen.Daran ändert auch die Tatsache nichts, dass nach der einschlägigen Berliner Bauordnung, wie auch in einigen anderen Landesbauordnungen, dem Mieter die Sicherstellung der Betriebsbereitschaft der Rauchwarnmelder obliegt. Die öffentlich-rechtlichen Vorschriften der jeweiligen Bauordnungen ändern an der zivilrechtlichen Zuordnung nichts.
Es handelt sich auch nicht um Verwaltungskosten, weil die Vermieterin mit der Wartung der Rauchwarnmelder zugleich Vorsorge im eigenen Interesse, nämlich zur Erfüllung einer eigenen Verkehrssicherungspflicht als Gebäudeeigentümerin und damit zur Vermeidung einer Inanspruchnahme auf Schadensersatz betreibt. Denn die Erfüllung von Verkehrssicherungspflichten ist als rein haftungsrechtlicher Gesichtspunkt kein maßgebendes Kriterium zur Abgrenzung zwischen Instandhaltungs- und Betriebskosten; vielmehr können auch Kosten für Maßnahmen, die zudem der Wahrnehmung einer Verkehrssicherungspflicht des Vermieters dienen, als Betriebskosten umlagefähig sein.
Die Kostentragungspflicht hat der Senat dabei unmittelbar aus der im Mietvertrag vereinbarten Umlagefähigkeit der Kosten für den Betrieb von Brandschutz- und Brandmeldeanlagen hergeleitet. Ein Rückgriff auf das Rechtsinstitut der ergänzenden Vertragsauslegung war deshalb nicht erforderlich. Deshalb hat der Senat auch die in Rechtsprechung und Literatur umstrittene Frage, ob der Vermieter nachträglich entstandene „sonstige Betriebskosten“ aufgrund einer Mehrbelastungsklausel umlegen kann, nicht entschieden. Hier waren die Wartungskosten für Rauchwarnmelder als Kosten des Betriebs von Brandschutz- und Brandmeldeanlagen ausdrücklich als umlagefähig vereinbart. Bei diesen Geräten handelt es sich nach dem Verständnis eines durchschnittlichen, rechtlich nicht vorgebildeten Mieters um Einrichtungen zum Schutz der Hausbewohner vor den Gefahren eines Brands im Mietobjekt. Darauf, ob Rauchwarnmelder im fachspezifischen Sinn Teil einer Brandschutz- oder Brandmeldeanlage sind, kommt es nicht an.
Der Umstand, dass im Mietvertrag ausdrücklich von den Kosten des „Betriebs“ und nicht ausdrücklich von den Kosten der „Wartung“ die Rede ist, steht einem auch diese Kosten umfassenden Verständnis eines redlichen und verständigen Mieters nicht entgegen. Denn der „Betrieb einer Brandschutz- und -meldeanlage“ umfasst auch deren notwendige regelmäßige Überprüfung auf ihre Betriebsfähigkeit, mithin deren Wartung.