1. Die Forderung einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts kann von einem Gesellschafter regelmäßig nicht im eigenen Namen eingeklagt werden, daran ändert sich auch nichts, wenn Leistung an die Gesellschaft verlangt wird.2. Rechnet der Vermieter über die Betriebskosten nicht fristgerecht ab, steht dem Mieter bei unbeendetem Mietvertrag durch ergänzende Vertragsauslegung ein Zurückbehaltungsrecht an den künftigen Vorauszahlungen zu, bei bereits beendetem Mietvertrag kann ein Rückzahlungsanspruch bezüglich der geleisteten Vorauszahlungen für die Abrechnungszeit geltend gemacht werden. Beim beendeten Mietvertrag scheidet für die Abrechnungsperioden, für welche die Abrechnungsfristen noch während des laufenden Vertrags abgelaufen sind, ein Anspruch auf Rückzahlung von Vorauszahlungen aus.
BGB §§ 311 Abs. 2, 397 Abs. 1, 719 Abs. 1, 744 Abs. 1 Das Problem
Der Beklagte war seit 2012 Mieter einer Wohnung. Vermieterin war eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts, bestehend aus der Klägerin und deren getrennt lebenden Ehemann. Die Miete betrug 1.000 € monatlich zzgl. Betriebskostenvorauszahlungen von 303,75 €. Ab September 2016 bezahlte der Beklagte keine Miete mehr. Ende 2016 wurde die Vermieterin ohne Erfolg zur Abrechnung über die Betriebskosten für die Kalenderjahre 2014 und 2015 aufgefordert. Der Beklagte kündigte den Mietvertrag im November 2016 zum 30.4.2017. Bei der Wohnungsrückgabe kam es zu einer Vereinbarung zwischen dem Beklagten und dem Ehemann der nicht anwesenden Klägerin, wonach „alle wechselseitigen Anspruche für die Zukunft oder Vergangenheit, gleich ob bekannt oder unbekannt abgegolten“ seien. Die Klägerin ging von einem späteren Vertragsende aus und verlangt klageweise rückständige Miete mit knapp 17.000 €, zu zahlen an die GbR, der Beklagte beruft sich auf die mit dem Ehemann getroffene Abgeltungsregelung. Fürsorglich rechnet er mit einem Anspruch auf Rückzahlung der Nebenkostenabschläge für 2014 und 2015 auf. Der Klage wurde teilweise entsprochen, in der Berufung wurde sie ganz abgewiesen. In der Revision ging es noch um rund 3.000 € Zahlungsansprüche. Der Beklagte legte Anschlussrevision ein. Die Entscheidung des Gerichts
Die Klage war unzulässig, denn es fehlte bereits an der von Amts wegen zu prüfenden Prozessführungsbefugnis der Klägerin. Diese macht einen der GbR zustehenden Anspruch im eigenen Namen geltend. Aus der Vermieterstellung der Gesellschaft kann nur diese und nicht ein einzelner Gesellschafter unmittelbar berechtigt und verpflichtet sein (BGH v.27.6.2007 – VIII ZR 271/06, MDR 2007, 1301 = MietRB 2007, 254 [Schumacher]; v. 14.12.2016 – VIII ZR 232/15, MDR 2017, 142 = MietRB 2017, 66 [Abramenko]). Die Klägerin hat die Klage im eigenen Namen und nicht als vertretungsberechtige Gesellschafterin für die GbR erhoben. Daran ändert auch nichts, dass die Klage auf Leistung an die Gesellschaft lautet. Nach § 709 Abs. 1 BGB können die Geschäfte der Gesellschaft nur gemeinschaftlich geführt und damit auch eingeklagt werden (BGH v. 10.1.1963 – II ZR 95/61; v. 18.11.1999 – IX ZR 153/98, MDR 2000, 419; v. 19.6.2008 – III ZR 46/06, MDR 2008, 1046; v. 19.12.2017 – II ZR 255/16, MDR 2018, 350). Bezüglich der Aufrechnungserklärung mit Nebenkostenabschlägen weist der BGH in der Zurückverweisung auf Folgendes hin: Für 2015 besteht kein Erstattungsanspruch. Genauso wie bei Fortdauer des Mietvertrags besteht kein Anlass für eine ergänzende Vertragsauslegung mit Abschlagsrückzahlung für die Perioden, für die die Abrechnungsfrist während des laufenden Mietvertrags ablief, da der Mieter die Möglichkeit des Einbehalts hatte, ohne dass es darauf ankommt, ob er hiervon tatsächlich Gebrauch machte.
