Welche Erwerbsnebenkosten fallen beim Immobilienkauf an?

Kaufnebenkosten oder Erwerbsnebenkosten nennt man alle einmalig anfallenden Kosten, die unmittelbar mit dem Kauf einer Immobilie zusammenhängen. Diese werden von Immobilienkäufern immer wieder unterschätzt. Sie können jedoch bis zu 16 Prozent des Kaufpreises ausmachen. Damit verteuert sich der Gesamtbetrag oft um eine fünfstellige Summe. Beispiel: 16 Prozent sind bei einer Kaufsumme von 300.000 Euro schon 48.000 Euro.

Ein Immobilienkauf wird oft durch einen Makler vermittelt. Dann wird eine Maklergebühr als Käuferprovision fällig. Diese bezeichnet man auch als Courtage. Ihre Höhe hängt davon ab, was ortsüblich ist. Für sehr preisgünstige Häuser werden oft höhere Sätze veranschlagt. Im Normalfall beträgt die Provision bei einem Hauskauf zwischen drei und sechs Prozent des Kaufpreises. Hinzu kommen 19 Prozent Mehrwertsteuer.
Bei einem Verkauf an Privatleute teilen sich nach aktueller Rechtslage grundsätzlich Käufer und Verkäufer hälftig die Provision. Ausnahmen gibt es zum Beispiel für Gewerbeimmobilien. Diese Regelung gilt bundesweit seit 23.12.2020.

Beispiele für Maklerprovisionen inkl. MwSt.:

Bayern: 7,14 % Gesamtprovision
Baden-Württemberg: 7,14 % Gesamtprovision
Berlin: 7,14 Prozent Gesamtprovision
Bremen: 5,95 % gesamt,
Hamburg: 6,25 % gesamt,
Mecklenburg-Vorpommern: 5,95 % gesamt,
Sachsen: 7,14 % gesamt.

Abweichungen von diesen Durchschnittswerten kommen immer wieder vor. Viele Makler verlangen beispielsweise bei sehr niedrigpreisigen Immobilien durchaus überdurchschnittliche Provisionssätze. Kaufinteressenten sollten die Provisionssätze in Immobilienanzeigen vergleichen. Dabei empfiehlt es sich, Immobilienanzeigen in dem Preissegment und in der Gegend der eigenen Suche heranzuziehen.

Zu den Kaufnebenkosten gehören auch die Notarkosten. Jeder Immobilienkauf muss durch einen Notar beurkundet werden. Dieser berechnet Gebühren für die einzelnen Arbeitsschritte und Dienste, die er erbringt. Wenn zum Beispiel Belastungen aus dem Grundbuch gelöscht oder eine Dienstbarkeit wie ein Wegerecht oder eine Grundschuld eingetragen werden sollen, fallen zusätzliche Gebühren an. Deren Höhe richtet sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG).

Der Käufer wird erst mit seiner Eintragung im Grundbuch zum neuen Eigentümer. Geführt wird dieses vom Grundbuchamt. Diese Behörde gehört zum Amtsgericht und erhebt Gebühren für die Eintragung. Auch diese sind Kaufnebenkosten.

Faustregel: Für Notar und Grundbuch fallen Kosten in Höhe von 1,5 % bis 2 % des Kaufpreises an.

Beim Kauf einer Immobilie erheben die Bundesländer einmalig eine Grunderwerbssteuer in unterschiedlicher Höhe. Nicht verwechseln darf man diese mit der laufenden Grundsteuer, welche regelmäßig für eine Immobilie zu zahlen ist. Die Steuersätze der Grunderwerbssteuer sind in den einzelnen Bundesländern verschieden. Sie wurden in den letzten Jahren teils deutlich erhöht. Weitere Erhöhungen sind möglich.

Beispiele:

Bayern: 3,5 %
Sachsen: 5,5 %
Hamburg: 5,5 %
Bremen, Baden-Württemberg, Sachsen-Anhalt: 5 %
Mecklenburg-Vorpommern: 6 %
Berlin: 6 %
Brandenburg, Saarland, Schleswig-Holstein, Nordrhein-Westfalen: 6,5 %

Bei einer gebrauchten Immobilie kann es sich empfehlen, vor dem Kauf einen Bausachverständigen hinzuzuziehen. Schließlich kann ein älteres Haus Mängel haben, die für Laien schwer feststellbar sind. Das Gebäude kann auch durch früher übliche Baustoffe wie Asbest, Teerpappe oder anderes mit gesundheitsgefährlichen Schadstoffen belastet sein. Nicht zuletzt kann ein Gutachter Immobilienkäufer auch dabei unterstützen, den Wert der Immobilie richtig einzuschätzen. Er kann sie auch vor möglichen Folgekosten durch erforderliche Sanierungsarbeiten warnen. Die Kosten für einen Bausachverständigen sind nicht gesetzlich festgelegt. Einige Sachverständigenbüros bieten eine Begleitung bei der Besichtigung mit mündlicher Einschätzung für Pauschalpreise von etwa 350 bis 500 Euro an.

Ein ausführliches schriftliches Wertgutachten ist nach den Maßstäben der Honorarverordnung für Architekten- und Ingenieurleistungen (HOAI) deutlich teurer. Sein Preis hängt vom Immobilienwert ab. Häufig dauert die Erstellung eines solchen Gutachtens allerdings zu lange, um bei einer Kaufentscheidung von Nutzen zu sein.

Oft wird ein Immobilienkredit von der Bank bereitgehalten, aber noch nicht ausgezahlt. Dies kann zum Beispiel passieren, wenn sich die Kaufvertragsverhandlungen hinauszögern. Dann werden Bereitstellungszinsen fällig. Diese liegen über dem normalen Zinssatz. Viele Finanzierer bieten immerhin an, das Darlehen innerhalb einer bestimmten Frist nach Vertragsabschluss bereitstellungszinsfrei zu halten. Häufig liegen die Bereitstellungszinsen bei 3 % im Jahr bzw. 0,25 % im Monat. Auch sie erhöhen die Kaufnebenkosten.

Auch die Kosten für gesetzlich vorgeschriebene Modernisierungsmaßnahmen kann man zu den Kaufnebenkosten zählen – obwohl sie eher indirekt anfallen. Vergessen sollte man sie jedoch nicht.

Bisher gibt es noch keine gesetzliche Pflicht, alle älteren Häuser grundlegend energetisch zu modernisieren. Auch die neueste Gebäudeenergierichtlinie der EU, welche Deutschland bis 2026 umsetzen muss, enthält keine individuelle Modernisierungspflicht. Allerdings macht sie allgemeine Vorgaben für die energetische Sanierung des gesamten Gebäudebestandes, deren Umsetzung den Mitgliedsstaaten überlassen wird.

Eigentümer älterer Gebäude sind jedoch dazu verpflichtet, bestimmte einzelne Modernisierungsmaßnahmen in Hinblick auf Wärmedämmung und Energieeinsparung durchzuführen. Seit dem 1. November 2020 ergeben sich diese aus dem Gebäudeenergiegesetz (GEG), welches die Energieeinsparverordnung (EnEV) abgelöst hat. Eine Nichtbeachtung der Pflichten ist eine Ordnungswidrigkeit und kann mit einem Bußgeld geahndet werden.

So besteht eine Pflicht zur Wärmedämmung oberster Geschossdecken sowie zur Dämmung von zugänglichen Warmwasserleistungen und Heizungsrohren in ungeheizten Räumen. Heizkessel für gasförmige oder flüssige Brennstoffe dürfen nicht mehr betrieben werden, wenn sie über 30 Jahre alt sind. Ausnahmen gelten etwa für Niedertemperatur- oder Brennwertkessel.

Bei alten Holzöfen und Kachelöfen ist häufig die vom Baujahr abhängige Nachrüstfrist abgelaufen, um die Grenzwerte der Feinstaubverordnung (1. Bundesimmissionsschutzverordnung) einzuhalten. So mancher nicht nachgerüstete Ofen wird vom Schornsteinfeger bald nach dem Kauf der Immobilie stillgelegt. Für die dann erforderliche Nachrüstung mit einem Feinstaubfilter oder einem neuen Ofeneinsatz können vierstellige Kosten entstehen.

In ländlichen Regionen sieht es ganz ähnlich mit Kleinkläranlagen und Abwasser-Sammelgruben aus: Häufig entsprechen diese nicht mehr den heutigen Vorschriften.

Näheres zum Thema Modernisierungspflichten finden Sie hier:
Wärmedämmung & Co: Nachrüstpflichten für Hauseigentümer

Immobilienkäuder sollten beim Kauf einer Wohnung oder eines Hauses unbedingt die Kaufnebenkosten von Anfang an in die Kalkulation einbeziehen. Kommt es zu einem Streit mit dem Verkäufer, etwa über Mängel des Gebäudes, kann Sie ein Fachanwalt für Baurecht und Architektenrecht kompetent beraten.