Bauvertrag: Welche Rechte haben Bauherren?

Durch die Reform wurden der Bauvertrag und der Verbraucherbauvertrag neu ins Bürgerliche Gesetzbuch eingeführt. Für sie wurde eine Reihe von besonderen Regelungen getroffen. Auch sind seitdem der Architekten- und der Bauingenieurvertrag ebenfalls besonders gesetzlich geregelt. Der Bauträgervertrag, der eine Mischung aus Kauf- und Werkvertrag ist und vorher nur im Gewohnheitsrecht vorkam, ist ebenfalls im Gesetz verankert worden. Die Vorschriften finden sich in den §§ 650a ff. des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB).

Zum Bauträgervertrag können Sie sich hier informieren:
Bauträgervertrag: Was Bauherren beachten müssen

Gemäß § 650a BGB ist ein Bauvertrag "ein Vertrag über die Herstellung, die Wiederherstellung, die Beseitigung oder den Umbau eines Bauwerks, einer Außenanlage oder eines Teils davon". Ein Vertrag über Instandhaltungsmaßnahmen kann ebenfalls darunter fallen, wenn diese für die Konstruktion, den Bestand oder die Nutzung des Bauwerks entscheidend sind.

Für den Bauvertrag gelten immer noch die Grundregeln des Werkvertrages aus den §§ 631 ff. BGB. Es gibt jedoch einige Sonderregeln. Diese betreffen zum Beispiel das Anordnungsrecht des Auftraggebers bei Änderungswünschen. Andere Regelungen befassen sich mit der Sicherungshypothek zugunsten des Bauunternehmers oder die Bauhandwerkersicherung, welche auch Zusatzaufträge betrifft.

Wenn der Bauherr die Abnahme des Werkes unter Rüge von Baumängeln verweigert, muss eine gemeinsame Zustandsfeststellung stattfinden. Der Bauunternehmer kann diese jedoch auch allein durchführen, wenn der Kunde auch nach angemessener Frist nicht kooperiert oder nicht erscheint.

Die Vergütung für das Bauwerk wird fällig, wenn die Abnahme stattgefunden hat und der Bauunternehmer eine prüffähige Schlussrechnung erstellt hat. Der Bauvertrag kann nur in Schriftform gekündigt werden. Hier sind also Papier und eigenhändige Unterschrift gefragt.

Haben Sie als Bauherr während der Bauphase den Wunsch, am Vereinbarten etwas zu ändern? Dann sind Bauherr und Bauunternehmer gehalten, Einvernehmen über diese Änderungen zu erzielen. Der Unternehmer hat die Pflicht, ein ergänzendes Angebot über den höheren oder niedrigeren Preis aufgrund der Änderung zu erstellen. Wenn die Änderungen nicht unbedingt nötig sind, besteht diese Angebotspflicht nur, wenn dem Unternehmer die Ausführung der Änderung auch zumutbar ist.

Wenn sich beide Seiten 30 Tage nach Zugang des Änderungswunsches beim Bauunternehmer nicht geeinigt haben, kann der Bauherr die Änderung anordnen. Dies muss er in Textform tun (ohne eigenhändige Unterschrift, zum Beispiel E-Mail). Dieser Anordnung muss der Bauunternehmer Folge leisten. Aber: Änderungswünschen, die nicht für den Erfolg des Gesamtprojektes erforderlich sind, muss er nur nachkommen, wenn ihm dies zumutbar ist.

Wer ein Haus baut, bezahlt meist nicht alles auf einen Schlag. Stattdessen sind Abschlagszahlungen je nach Baufortschritt üblich. 2018 hat sich im Werkvertragsrecht einiges bei den Abschlagszahlungen geändert. Diese Änderungen sind auch für Bauverträge relevant.

So richtet sich die Höhe der Abschlagszahlung jetzt nicht mehr nach dem Wertzuwachs, den der Bauherr an seinem Bauwerk hat, sondern nach dem Wert der tatsächlich erbrachten Leistung auf Basis der vertraglichen Vereinbarung (§ 632a BGB). Sind die Arbeiten nicht vertragsgemäß erfolgt oder gibt es Baumängel, darf der Bauherr die Abschlagszahlung nicht mehr komplett verweigern. Er kann jedoch einen angemessenen Teil des Abschlags einbehalten. Man geht meist davon aus, dass dies etwa das Doppelte der Mängelbeseitigungskosten sein kann.

Wichtig für Bauherren ist auch die sogenannte Abnahmefiktion in § 640 BGB: Wenn der Bauunternehmer dem Bauherren eine Frist gesetzt hat, um das Bauwerk als vertragsgemäß abzunehmen, und der Bauherr innerhalb dieser Frist nicht reagiert, gilt die Abnahme per Gesetz als erfolgt. Der Bauherr muss fristgemäß zumindest einen Baumangel rügen, um zu verhindern, dass die Abnahme eintritt. Besonderheiten gibt es dazu beim Verbraucher-Bauvertrag. Auch beim Werkvertrag besteht es nun ein gesetzliches Recht zur außerordentlichen Kündigung aus wichtigem Grund (§ 648a BGB).

Eine weitere Änderung hat 2018 Erleichterungen für Bauhandwerker und Bauunternehmer gebracht. Hatte bisher ein Bauunternehmer von einem Händler Baumaterial gekauft und eingebaut, das sich erst nach dem Einbau als mangelhaft erwies, konnte er vom Händler höchstens eine Nacherfüllung, also die Lieferung mangelfreier Ware, fordern. Jetzt müssen Verkäufer von Baumaterial dem Handwerker auch die Kosten für den Ein- und Ausbau ersetzen (§ 439 Abs. 3 BGB), was wohl meist der Hauptkostenfaktor sein dürfte. Und: Die Regelung gilt nicht nur für Handwerker, sondern auch für private Käufer von Baumaterial, wenn diesen Kosten für den Einbau entstehen.

Für private Bauherren ist der Verbraucherbauvertrag besonders wichtig. Die besonderen Vorschriften dazu gelten nicht für alle Bauverträge, sondern nur für solche, die

- zwischen einem Unternehmer und einer Privatperson, also einem Verbraucher, geschlossen werden und
- den Bau eines neuen Hauses oder erhebliche Umbaumaßnahmen betreffen.

Die Regelungen finden sich in den §§ 650i ff. BGB. Für den Verbraucherbauvertrag ist die Textform vorgeschrieben, also etwas Geschriebenes in dauerhaft abspeicherbarer Form, aber nicht notwendigerweise auf Papier. Unklarheiten oder Lücken im Bauvertrag gehen zu Lasten des Bauunternehmers.

Beim Verbraucherbauvertrag ist der Bauunternehmer verpflichtet, dem Kunden vor Vertragsabschluss eine detaillierte Baubeschreibung zukommen zu lassen. Deren Inhalt ist jetzt gesetzlich vorgeschrieben. Ausnahme: Der Verbraucher oder sein Architekt machen selbst die wesentlichen Planungsvorgaben. Verbraucher gewinnen so mehr Sicherheit und haben eine bessere Basis, um nicht vertragsgemäße oder fehlende Leistungen später zu rügen. Die Baubeschreibung wird zum Vertragsinhalt, wenn dies nicht vertraglich ausgeschlossen wird.

Bei einem Verbraucherbauvertrag ist der Bauunternehmer verpflichtet, sich im Vertrag auf einen verbindlichen Fertigstellungstermin festzulegen. Wenn dieser bei Vertragsabschluss noch nicht feststeht, weil zum Beispiel das Grundstück erst noch gekauft werden muss, hat der Unternehmer jedenfalls die Dauer der Bauarbeiten anzugeben. Überschreitet er diese selbst genannten Termine, kann der Bauherr Anspruch auf Schadensersatz geltend machen, zum Beispiel auf Ersatz der zusätzlich anfallenden Miete für seine bisherige Mietwohnung.

Beim Verbraucherbauvertrag hat der Kunde ein gesetzliches Widerrufsrecht: Er kann den Vertrag innerhalb von 14 Tagen ohne Angabe von Gründen widerrufen. Über dieses Widerrufsrecht muss der Bauunternehmer den Bauherren belehren. Die Widerrufsfrist beginnt mit dem Vertragsschluss zu laufen, bei fehlender Belehrung erst mit Erhalt der Belehrung.

Wenn der Unternehmer es unterlässt, den Bauherren über die Widerrufsmöglichkeit zu informieren, verlängert sich die Widerrufsfrist auf ein Jahr und 14 Tage. Achtung: Das Widerrufsrecht gilt nicht bei notariell beurkundeten Verträgen. Dies ist in der Regel der Fall, wenn ein Grundstückskauf mit dem Bauvertrag verbunden ist.

Nach dem Widerruf müssen beide Seiten die empfangenen Leistungen zurückgeben. Sind bereits Bauleistungen erfolgt, die nicht mehr zurückgegeben werden können, muss der Bauherr Wertersatz leisten.

Verlangt der Bauunternehmer Abschlagszahlungen, dürfen diese insgesamt 90 Prozent der Vertragssumme inklusive Nachtragsleistungen nicht überschreiten. Damit kann der Bauherr immer noch zehn Prozent als Sicherheit zurückbehalten, falls etwas schiefläuft. Die zehn Prozent muss er dann mit der Schlussrechnung bezahlen.

Der Bauunternehmer muss außerdem dem Verbraucher bei der ersten Abschlagszahlung eine Sicherheit für die rechtzeitige Herstellung des Werks ohne wesentliche Mängel leisten. Diese beträgt grundsätzlich fünf Prozent der Gesamtvergütung (§ 650m BGB). Der Unternehmer kann verlangen, dass die Sicherheitsleistung dadurch erfolgt, dass der Verbraucher einen entsprechenden Teil der Abschlagszahlungen einbehält.

Nach § 650n BGB ist der Bauunternehmer beim Verbraucherbauvertrag verpflichtet, dem Bauherren rechtzeitig vor Baubeginn die Planungsunterlagen zu erstellen und zu übergeben, die dieser für behördliche Genehmigungen benötigt. Dies gilt jedoch nicht, wenn der Verbraucher oder dessen Architekt selbst die Baupläne erstellen. Eine entsprechende Pflicht des Bauunternehmers gilt auch bei der Fertigstellung des Bauwerks, wenn der Bauherr noch Unterlagen braucht, um gegenüber der Baubehörde die dem öffentlichen Baurecht entsprechende Fertigstellung des Gebäudes nachzuweisen.

Bei Bauverträgen kann der Bauunternehmer grundsätzlich eine Sicherheit von zehn Prozent der noch nicht gezahlten Vergütung fordern. Diese nennt sich Bauhandwerkersicherung. Dies gilt nicht beim Bauträgervertrag und beim Verbraucherbauvertrag (§ 650f BGB). Ausnahme: Der Bauherr lässt das Projekt durch einen eigenen Baubetreuer leiten, der auch über seine Geldmittel verfügen darf. Aber: Auch beim Verbraucherbauvertrag kann der Unternehmer eine Sicherungshypothek am Grundstück des Kunden verlangen, um seine Forderungen abzusichern (§ 650e BGB).

Ein Bauvertrag ist eine komplizierte Angelegenheit. Wenn etwas schiefgeht, kann dies hohe Kosten und jahrelange Rechtsstreitigkeiten auslösen. Beim Verbraucherbauvertrag können nur die Regelungen über Abschlagszahlungen vertraglich abgeändert werden. Es ist denkbar, dass dies trotzdem auch bei anderen Punkten versucht wird. Umso mehr empfiehlt es sich für Bauherren, Bauverträge zuvor durch einen im Baurecht versierten Anwalt überprüfen zu lassen. Teil der Reform von 2018 war übrigens auch die Einführung spezieller Baukammern an den Landgerichten, um Bauprozesse zu beschleunigen.