Der Mietspiegel – was muss ich darüber wissen?

Künftig sind Gemeinden mit über 50.000 Einwohnern dazu verpflichtet, einen Mietspiegel zu erstellen. Das Landesrecht regelt, welche Behörde dafür zuständig ist.
Ein erstmalig erstellter einfacher Mietspiegel muss bis zum 1.1.2023 erstellt und veröffentlicht sein, ein qualifizierter bis zum 1.1.2024.

Qualifizierte und einfache Mietspiegel wird es weiterhin geben - zur Unterscheidung siehe unten. Denn: Einfache Mietspiegel sind billiger und belasten das Budget kleinerer Gemeinden nicht so sehr.

Für die Erstellung von qualifizierten Mietspiegeln gibt es jedoch künftig einheitliche, gesetzlich festgelegte Vorgaben. Dadurch soll die ortsübliche Vergleichsmiete zuverlässiger ermittelt werden. Wenn ein Mietspiegel nach diesen Vorschriften erstellt wurde, ist er gerichtlich nicht mehr so einfach angreifbar - es gilt eine gesetzliche Vermutung, dass er nach wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt wurde. Letzteres setzt aber auch voraus, dass der Mietspiegel nicht nur von den zuständigen Behörden, sondern auch von den Interessenverbänden der Mieter und Vermieter anerkannt wurde.

Die Daten für Mietspiegel werden bisher auf Basis freiwilliger Umfragen gewonnen. Das Ergebnis hängt also davon ab, welche Mieter sich beteiligen und welche das Thema nicht interessiert. Dies ändert sich nun. Künftig sind Mieter und Vermieter verpflichtet, Auskunft über die Höhe ihrer Miete und die Ausstattung und weitere Merkmale ihrer Wohnung zu geben. Auch erhalten die beteiligten Behörden mehr Befugnisse, um an zuverlässigere Daten zu kommen: Sie dürfen Daten aus dem Melderegister nutzen, Daten aus der Grundsteuerverwaltung und Daten aus Gebäude- und Wohnungszählungen.

Eines der Ziele der Reform besteht darin, Mietern die Möglichkeit zu geben, sich besser gegen überzogene Mieterhöhungen zu wehren. Die ortsübliche Vergleichsmiete soll nun rechtssicherer feststellbar sein, sodass der Mietspiegel seine Funktion als Argument gegen unzulässig hohe Mieterhöhungen effektiver wahrnehmen kann. Das Mietspiegelreformgesetz wurde am 25.6.2021 vom Bundesrat beschlossen.

Ein Mietspiegel soll die ortsübliche Vergleichsmiete abbilden – und zwar für alle Arten von Wohnungen. Deswegen werden die Wohnungen nach unterschiedlichen Kriterien sozusagen in Preisklassen eingeteilt. Dabei berücksichtigt man Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage. Auch die energetische Ausstattung, also Heizung und Wärmedämmung, wird mit einbezogen. Auf diese Art kann man Durchschnittsmieten berechnen zum Beispiel für ein Einfamilienhaus in der Vorstadt oder für eine Zweizimmerwohnung im Stadtzentrum. Bei der Zweizimmerwohnung kann man dann beispielsweise auch zwischen einem ungedämmten Altbau und einer frisch sanierten Wohnung mit guter Wärmedämmung unterscheiden. Mietspiegel berücksichtigen nur privat finanzierte Wohnungen. Da es beim öffentlich geförderten “sozialen Wohnungsbau” keine freie Preisentwicklung gibt, bliebt dieser außen vor.

Der einfache Mietspiegel beruht auf § 558c BGB. Er wird erstellt oder anerkannt von der Gemeinde oder gemeinsam von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter. Er kann sich auf das Gebiet einer Gemeinde beziehen, auf einen Teil einer Gemeinde oder einen Stadtteil, aber auch auf das Gebiet mehrerer Gemeinden. Er soll alle zwei Jahre aktualisiert werden, um die aktuelle Entwicklung zu zeigen. Daran hat die Reform von 2021 nichts geändert. Der einfache Mietspiegel ist ansonsten nicht an strenge Vorgaben gebunden: Er muss nur die ortsübliche Vergleichsmiete ausweisen und die oben genannten Unterscheidungskriterien für Wohnungen einbeziehen. Meist wird die Kaltmiete verwendet. Allerdings hat ein einfacher Mietspiegel im Rechtsstreit um eine Mieterhöhung nur geringen Beweiswert.

Ein qualifizierter Mietspiegel nach § 558d BGB muss - auch bisher schon - nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt werden. Allerdings wurde dies vor Gericht bisher oft angezweifelt. Er wird von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter anerkannt. Auch muss er im Abstand von zwei Jahren an die Marktentwicklung angepasst und alle vier Jahre komplett neu erstellt werden. Daran hat sich bei der Reform von 2021 - entgegen den ursprünglichen Plänen - nichts geändert. Beim qualifizierten Mietspiegel wird - wenn er nach den gesetzlichen Vorgaben erstellt wurde - von Gesetzes wegen angenommen, dass die darin genannten Beträge die ortsübliche Vergleichsmiete darstellen. Es gibt also eine gesetzliche Vermutung für seine Richtigkeit. Sein
Beweiswert vor Gericht ist ungleich höher, als der des einfachen Mietspiegels.

Mietspiegel werden zwar regelmäßig aktualisiert. Allerdings steigen in vielen Großstädten die Mieten mittlerweile so schnell an, dass die Mietspiegel nicht mehr Schritt halten können – zum Beispiel in München. Zum Teil wird in solchen Städten bei Mietverträgen die bereits ausgestorben geglaubte Indexmiete vereinbart – damit ist die Höhe der Miete an die Entwicklung des Verbraucherpreisindex gebunden, der die Entwicklung der Lebenshaltungskosten wiedergibt. Bei solchen Mietverträgen hat der Mietspiegel bei Mieterhöhungen keine Funktion mehr. Künftig soll sich durch die Neuregelungen allerdings die Datenbasis erheblich verbessern.

Dann kann ein Vermieter zur Begründung einer Mieterhöhung auch einen veralteten Mietspiegel nutzen oder auch den einer anderen, vergleichbaren Gemeinde. Wenn es jedoch zum Rechtsstreit kommt, kann der Mieter versuchen, diesen zu entkräften. Vor Gericht wird nämlich der Beweiswert veralteter Mietspiegel als geringer angesehen, als der von aktuellen Zahlenwerken.

Nach einem Urteil des Bundesgerichtshofes konnte zum Beispiel für eine Wohnung in Backnang bei Stuttgart auch der einfache Mietspiegel der Nachbarstadt Schondorf herangezogen werden. Beide Gemeinden verfügen über S-Bahn-Anschluss und sind etwa gleich weit von Stuttgart entfernt. Hier wäre es beispielsweise unzulässig gewesen, den Mietspiegel der nächsten größeren Stadt, wie etwa Stuttgart, zu verwenden (Az. VIII ZR 99/09).

Vermieter dürfen die Miete nicht einfach nach Belieben erhöhen. Zunächst sind Mieterhöhungen nur aus bestimmten, gesetzlich festgelegten Gründen erlaubt: Etwa nach einer Modernisierung oder zur Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete. Dabei muss der Vermieter einige Einschränkungen beachten – etwa den Zeitabstand zur letzten Mieterhöhung und die Einhaltung der sogenannten Kappungsgrenze.

Bei einer Mieterhöhung zur ortsüblichen Vergleichsmiete können Vermieter den Mietspiegel zur Untermauerung der Vergleichsmiete nutzen. Wahlweise können sie dafür auch ein Sachverständigengutachten, einem Auszug aus einer Mietdatenbank oder die Miete von drei Vergleichswohnungen heranziehen. Auch daran hat die Reform von 2021 nichts geändert. Existiert jedoch ein aktueller, qualifizierter Mietspiegel, muss der Vermieter dessen Zahlen für die Wohnung mit angeben – auch dann, wenn er sich für ein anderes Begründungsmittel entschieden hat (§ 558a Abs. 3 BGB). Nähere Erläuterungen finden Sie hier:
Mieterhöhung, oh Schreck! 9 Punkte, wie Du Deine Rechte sicherst

In Mietspiegeln wird die ortsübliche Vergleichsmiete für eine bestimmte Wohnungsart oft als “Spanne” angegeben. Dann muss die neue Miete gemäß § 558a Absatz 4 BGB innerhalb dieser Spanne liegen. Der Vermieter braucht jedoch nicht den Minimalwert der Spanne zu verwenden.

Wie die ortsübliche Vergleichsmiete zu ermitteln ist, ergibt sich aus § 558 Abs. 2 BGB. An dieser Vorschrift ändert die Reform nichts. Die Vergleichsmiete wird gebildet "aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit" in den letzten sechs Jahren vereinbart wurden oder geändert wurden. Erhöhungen der Betriebskosten zählen nicht mit.

Es werden also nur die Mieten einbezogen, die innerhalb der letzten sechs Jahre vor dem Stichtag des jeweiligen Mietspiegels entweder
- beim Abschluss eines neuen Mietvertrages vereinbart wurden oder
- bei einer bereits vermieteten Wohnung erhöht wurden.

Bei den Neuvertragsmieten werden auch befristete Mietverhältnisse und neu abgeschlossene Staffel- oder Indexmietverträge einbezogen.

Bei den Bestandsmieten werden auch Mietverhältnisse berücksichtigt, bei denen sich die Miete innerhalb der Sechsjahresfrist infolge einer Staffel- oder Indexmietvereinbarung geändert hat. Auch Mieterhöhungen wegen Modernisierungen werden einbezogen.

Mieten, die in den letzten sechs Jahren gleich geblieben sind, weil der Vermieter die Miete nicht erhöht hat, werden nicht einbezogen. Dadurch werden viele günstige Mietverhältnisse von vornherein aus der Betrachtung ausgeklammert, sodass sich unter Umständen ein schiefes Bild ergibt: Die regelmäßige Mieterhöhung wird als Normalfall angesehen, an dem sich die Durchschnittswerte orientieren. Es gibt jedoch durchaus auch Vermieter, die nicht von jeder gesetzlichen Möglichkeit der Mieterhöhung Gebrauch machen.

Im Mietspiegel wird in der Regel die Nettokaltmiete genannt und nicht die Miete inklusive Betriebs- und Heizkosten.

Das Amtsgericht Charlottenburg wollte in seinem Urteil vom 11.5.2015 den Berliner Mietspiegel Stand 2013 nicht als qualifizierten Mietspiegel anerkennen. Dieser sei nicht auf Basis wissenschaftlicher Methoden zustande gekommen. Für Fehler sorge insbesondere die Art der Extremwertbereinigung, welche nicht nur Wuchermieten und Gefälligkeitsmieten aus der Berechnung herausnehme, sondern auch Werte im noch üblichen Rahmen. Kritisiert wurde auch die Einteilung der Wohnqualitäten in “einfach”, “mittel” und “gut”: Dabei würden viel zu verschiedene Wohnqualitäten und Lagen "in einen Topf geworfen. Nicht einmal als einfacher Mietspiegel könne dieses Zahlenwerk anerkannt werden. Das Gericht verwendete stattdessen das Gutachten eines Sachverständigen (Az. 235 C 133/13). Das Urteil wurde vom Landgericht Berlin bestätigt und ist rechtskräftig (Az. 18 S 183/15).
Wurden an einem konkreten Mietspiegel mit Hilfe von Sachverständigen schwerwiegende Mängel festgestellt, kann dieser nach bisheriger Rechtslage also nicht zur Begründung einer Mieterhöhung herangezogen werden. In Zukunft werden solche Argumentationen schwieriger sein.

Allerdings erklärte das Amtsgericht Spandau Anfang 2022 den Berliner Mietspiegel von 2021 für unwirksam. Der Grund: Der Mietspiegel 2021 sei nicht als qualifizierter Mietspiegel anzusehen, da er nicht neu erstellt worden sei. Es handle sich vielmehr um eine Fortschreibung des Mietspiegels von 2019 - der wiederum selbst eine Fortschreibung des zwei Jahre zuvor ermittelten Mietspiegels dargestellt habe. Erlaubt sei nur eine einmalige Fortschreibung. Nicht einmal als einfachen Mietspiegel wollte das Gericht das Zahlenwerk anerkennen. Allerdings haben die Amtsgerichte in den Berliner Bezirken Neukölln und Lichtenberg in ähnlichen Fällen anders entschieden und den Mietspiegel 2021 als wirksam angesehen. So ist es durchaus möglich, dass sich auch höhere Gerichte noch mit dieser Frage beschäftigen werden (AG Berlin-Spandau, Urteil vom 10.1.2022, Az. 6 C 395/21).

Mieter können den Mietspiegel auch nutzen, um nachzuweisen, dass der Vermieter einen Mietwucher begangen hat. Bei Wohnräumen ist dies der Fall, wenn die Miete mehr als 50 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete ist. Gleichzeitig muss jedoch eine Zwangslage des Mieters vorliegen, welche der Vermieter zur Erzielung einer überhöhten Miete ausgenutzt hat. In so extremen Fällen macht sich der Vermieter nach § 291 des Strafgesetzbuches (StGB) strafbar. Der Mieter wiederum hat Anspruch auf Reduzierung der Miete zur ortsüblichen Vergleichsmiete und auf Schadensersatz.

Ist die Miete um mehr als 20 Prozent höher ist als die ortsübliche Vergleichsmiete in den letzten vier Jahren, liegt eine Mietpreisüberhöhung nach § 5 Wirtschaftsstrafgesetz vor. Dies ist dann eine Ordnungswidrigkeit, welche mit einem Bußgeld bis 50.000 Euro geahndet werden kann.

Darüber hinaus dient die ortsübliche Vergleichsmiete aus dem Mietspiegel auch als Maßstab für die Mietpreisbremse nach § 558d BGB. Danach darf die Miete bei einem Mieterwechsel in einer ausgewiesenen Gegend mit Wohnungsmangel die ortsübliche Vergleichsmiete nicht um mehr als zehn Prozent übersteigen.

Bei Mieterhöhungen können Mieter am Mietspiegel ihrer Gemeinde ablesen, ob die Erhöhung überzogen war. Wenn es zum Streit mit dem Vermieter kommt, kann ein Fachanwalt für Mietrecht helfen.