Mieterhöhung, oh Schreck! 9 Punkte, wie Du Deine Rechte sicherst

Gerade in Großstädten und Ballungsräumen steigen die Mieten. Allerdings scheint sich das Tempo in den letzten Jahren verlangsamt zu haben. Im März 2021 lag der Mietpreisindex des Statistischen Bundesamtes im Bundesdurchschnitt um 8 Prozent über dem Wert von 2015. Auch gibt es große lokale Unterschiede: So stiegen die Mieten in München im Jahr 2021 um 1,5 Prozent pro Quartal.

In München wurde zwischen 2012 und 2016 eine Steigerung um 21 Prozent verzeichnet, in Berlin um 28 Prozent, in Stuttgart um 19 Prozent.
Auf dem Land bezahlen Mieter meist weniger – dafür müssen sie jedoch oft zur Arbeit in die Stadt pendeln und haben höhere Fahrtkosten. Nicht jede Mieterhöhung ist erlaubt. Mieter und Vermieter sollten die rechtlichen Spielregeln kennen.

Es gibt verschiedene Arten von Mieterhöhungen. Ein Vermieter kann etwa die Miete erhöhen, um sie an die ortsübliche Vergleichsmiete anzupassen. Dies ist die Miete, die am Ort für Wohnungen vergleichbarer Ausstattung, Größe und Lage durchschnittlich gezahlt wird.

Nach bestimmten Modernisierungsmaßnahmen darf der Vermieter die Miete erhöhen, um einen Teil seiner Investition wieder hereinzuwirtschaften. Näheres dazu hier:
Mieterhöhung nach Modernisierung: Wann ist sie berechtigt?

Mieterhöhungen aufgrund vertraglicher Vereinbarungen ermöglichen die Staffelmiete und die Indexmiete. Beide müssen im Mietvertrag besonders vereinbart werden. Die Miete steigt dann entweder automatisch innerhalb bestimmter Zeitabstände um einen bestimmten Betrag (Staffelmiete) oder sie wird an einen Index gekoppelt, meist den Index der Verbraucherpreise, und ändert sich dementsprechend.

Auch die laufenden Betriebskosten können erhöht werden. Dann handelt es sich nicht um eine Mieterhöhung. Der Vermieter gibt nur Kosten weiter, die er selbst für den laufenden Betrieb der Wohnung vorgestreckt hat.

Um eine Mieterhöhung zur ortsüblichen Vergleichsmiete durchzuführen, braucht der Vermieter die Zustimmung des Mieters. Er kann also nicht einfach seinen Mieter einseitig darüber informieren, dass jetzt dessen Miete steigt. Stattdessen ist ein sogenanntes "Mieterhöhungsverlangen" nötig.

Dieses Verlangen muss der Mieter in Textform erhalten. Daraus muss sich die Höhe der künftigen Miete und der Erhöhungsbetrag in Euro ergeben. Auch eine Begründung darf nicht fehlen. Dafür kann der Vermieter, soweit vorhanden, den Mietspiegel der Gemeinde nutzen, einen Auszug aus einer Mietdatenbank, ein Sachverständigengutachten oder die Mieten von drei vergleichbaren Wohnungen.

Die ortsübliche Vergleichsmiete lässt sich am einfachsten am Mietspiegel ablesen. Vor Gericht wird ein qualifizierter Mietspiegel eigentlich ohne Diskussionen als richtig anerkannt. Ein qualifizierter Mietspiegel ist ein Mietspiegel, der nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und von der nach Landesrecht zuständigen Behörde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter anerkannt worden ist.

Es hat jedoch immer wieder Gerichtsverfahren um die Frage gegeben, ob Mietspiegel wirklich nach wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt wurden. Daher hat der Gesetzgeber 2021 die Regeln für die Aufstellung von Mietspiegeln verschärft. Auch sind diese für Gemeinden über 50.000 Einwohner Pflicht geworden.

Wenn ein Mieter der Mieterhöhung zustimmt, tritt diese zum Anfang des dritten Kalendermonats nach Empfang des Erhöhungsverlangens in Kraft. Wenn er nicht zustimmt, kann der Vermieter ihn auf Zustimmung verklagen. Dann prüft ein Gericht, ob die Mieterhöhung zulässig war.

Zahlt ein Mieter einfach die erhöhte Miete, gilt dies als stillschweigende Zustimmung. Bereits die einmalige Zahlung gilt nach einem Urteil des Amtsgerichts München ausreichend. Auf diese Weise kann der Mieter auch einem eigentlich unwirksamen Mieterhöhungsverlangen wirksam zustimmen. Eine weitere schriftliche Zustimmung ist dann nicht nötig und der Vermieter kann auch nicht auf diese klagen (Urteil vom 14.8.2013, Az. 452 C 11426/13).

Nach einem Urteil des Bundesgerichtshofes vom 17.10.2018 gilt das 14-tägige Widerrufsrecht für Fernabsatzgeschäfte nicht für die Zustimmung zur Mieterhöhung (Az. VIII ZR 94/17). Daher können Mieter ihre Zustimmung also nicht widerrufen wie etwa einen Online-Kauf.

Vermieter dürfen die Miete an die ortsübliche Miethöhe anpassen, wenn sie sie über einen Zeitraum von 15 Monaten nicht erhöht haben. Stichtag ist das Inkrafttreten der Mieterhöhung. Auch dürfen Vermieter das Mieterhöhungsverlangen per Zuschrift an den Mieter frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend machen.

Vermieter müssen bei einer Mieterhöhung zur Vergleichsmiete auch die Kappungsgrenze nach § 558 Abs. 3 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) beachten. Danach darf die Miete innerhalb von drei Jahren nicht um mehr als 20 Prozent steigen. Mieterhöhungen wegen Modernisierung oder Erhöhungen der Betriebskosten zählen dabei nicht.

Beispiel: Die Miete ohne Nebenkosten beträgt 600 Euro. Vor Ort kosten vergleichbare Wohnungen inzwischen 900 Euro. Der Vermieter darf die Miete innerhalb von drei Jahren jedoch nur um höchstens 120 Euro auf 720 Euro erhöhen und muss die oben genannten Zeitabstände zwischen den Erhöhungen beachten.

Die Landesregierungen können befristet für fünf Jahre Gebiete bestimmen, in denen Wohnungsknappheit herrscht. Dort sinkt die Kappungsgrenze auf 15 Prozent.

Wer eine vermietete Wohnung kauft, darf nicht sofort die Miete erhöhen. Der neue Vermieter tritt in den laufenden Mietvertrag ein. Am Vertrag und seinem Inhalt ändert sich nichts. Für eine Mieterhöhung gelten die gleichen Regeln, die auch bei Fortsetzung des Mietverhältnisses mit dem alten Vermieter gegolten hätten: Die Miete kann also nur unter Beachtung der vorgeschriebenen Zeitabstände zur letzten Erhöhung und der Kappungsgrenze erhöht werden, oder wegen einer Modernisierung unter den genannten Voraussetzungen.

Einfach nur nicht zuzustimmen, wird meist nichts nützen – und nur zusätzliche Kosten verursachen, denn der Vermieter wird klagen und der Verlierer muss die Prozesskosten zahlen. Mieter können um die Mieterhöhung nur herumkommen, wenn sich ihr Vermieter nicht an die Gesetze gehalten hat. Dann sollten sie erst einmal der Mieterhöhung widersprechen und dies begründen. Hier ist eine Rechtsberatung zu empfehlen.

Mieter haben nach einer Mieterhöhung bis zur Vergleichsmiete oder nach einer Modernisierung ein Sonderkündigungsrecht. Sie können dieses bis zum Ablauf des zweiten Monats nach dem Zugang des Mieterhöhungsverlangens ausüben. Dazu müssen sie außerordentlich zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen. Dann tritt die Mieterhöhung nicht in Kraft.

Die Mietpreisbremse betrifft nicht das laufende Mietverhältnis. Sie gilt für Mieterhöhungen bei einem Mieterwechsel und soll den rasanten Anstieg der Mieten in den Großstädten reduzieren. Die Bundesländer dürfen für fünf Jahre Gebiete mit Wohnungsknappheit ausweisen, in denen bei neuen Mietverträgen die Miete auf höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete laut Mietspiegel erhöht werden darf. Wenn die Miete schon vorher über dem Höchstwert lag, muss sie nicht gesenkt werden. Die Regeln gelten nicht für die Erstvermietung von Neubauten oder eine Neuvermietung nach Modernisierung.

Zum 1. Januar 2019 gab es auch hier Änderungen - insbesondere bei den Möglichkeiten des Mieters, sich zu wehren.

Enthält ein Mietvertrag eine Miethöhe, bei der gegen die Regeln zur Mietpreisbremse verstoßen wird, ist diese Vereinbarung unwirksam - allerdings nicht der ganze Vertrag. Folge: Der Mieter kann die zu viel gezahlten Beträge nach den Regeln über die ungerechtfertigte Bereicherung zurückverlangen.

Dazu muss er die Verletzung der Vorschriften über die Mietpreisbremse beim Vermieter rügen. Die Textform ist ausreichend (Text ohne eigenhändige Unterschrift, zum Beispiel auch E-Mail). Die Rüge muss keine Berechnungen zur Begründung mehr enthalten. Es reicht eine E-Mail mit dem Satz "Ich rüge die Verletzung der Vorschriften über die Mietpreisbremse." Argumentiert der Mieter mit einer vom Vermieter zu Unrecht in Anspruch genommenen Ausnahmeregelung, muss sich die Rüge auf diese beziehen.

Nach einer Gesetzesänderung zum 1.4.2020 können Mieter zu viel gezahlte Mieten sogar bis zum Zeitpunkt des Mietbeginns rückwirkend zurückfordern. Für ab diesem Stichtag begonnene Mietverhältnisse gilt: Wenn der Mieter bei Mietbeginn eine Überschreitung der zulässigen Miete feststellt, kann er innerhalb von zweieinhalb Jahren (30 Monaten) nach Mietbeginn die zu viel gezahlten Beträge zurückverlangen. Bei dieser Reform wurde die Mietpreisbremse bis 2025 verlängert.

Will der Vermieter die Miete bei einer Neuvermietung um mehr als zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete heraufsetzen, weil eine der gesetzlichen Ausnahmeregeln greift, muss er dies dem Mieter vor der Vertragsunterzeichnung miteilen. Beispiel: Schon der Vormieter hat eine Miete gezahlt, die über dem Grenzwert lag. Der Vermieter muss die Vormiete angeben, die der letzte Mieter ein Jahr vor Vertragsende bezahlt hat.

Der Vermieter muss auch auf in den letzten drei Jahren vorgenommene Modernisierungsmaßnahmen vor Vertragsabschluss hinweisen. Diese berechtigen ihn dazu, die höchstzulässige Miete um den Betrag zu überschreiten, der sich bei einer Mieterhöhung wegen Modernisierung ergeben würde.

Auch bei einer Erstvermietung nach einer umfassenden Modernisierung muss ein Hinweis erfolgen.

Gibt der Vermieter diese Auskünfte nicht rechtzeitig, kann er sich auf die Ausnahmen nicht berufen. Holt er die Auskunft später nach, darf er die Miete erst nach zwei Jahren anheben.

Gegenüber Mieterhöhungen sind Mieter nicht wehrlos. Wer aber einfach nur die Zahlung verweigert, riskiert eine Kündigung wegen Mietrückständen. Hier empfiehlt es sich, den Rat eines Fachanwalts für Mietrecht zu suchen.